信托基础知识

  一、什么是信托？
　　信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。

二、什么是信托当事人？
　　信托关系中规定信托当事人分为三方：委托人（具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织）；受托人（具有完全民事行为能力的自然人、法人）；受益人（在信托中享有信托受益权的人，受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织。）。
　　受益人和委托人可以是同一人，也可以不是同一人；受托人可以是受益人，但不得是同一信托的唯一受益人。
　　上述三者关系既是一种经济关系，又是一种法律关系。

三、什么是信托财产？
　　受托人因承诺信托而取得的财产是信托财产。受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产，也归入信托财产。法律、行政法规禁止流通的财产,不得作为信托财产。法律、行政法规限制流通的财产,依法经有关主管部门批准后,可以作为信托财产。

四、信托的特征：
　　“受人之托，代人理财”是信托的基本特征，其实质是一种财产转移与管理或安排。
　　信托具有五个特点：
　　（一）信托以信任为基础；
　　（二）信托成立的前提是委托人将自己的财产转移给受托人，这里的财产权包括民法中的物权、债权、知识产权，以及其他无形财产权；
　　（三）信托财产的独立性：信托一经成立，信托财产即从委托人、受托人、受益人的自有财产中分离出来，而成为一种独立运作的财产，仅服务于信托目的，这使得信托制度具有了独特的破产隔离功能。《信托法》第十五条规定：“信托财产与委托人未设立信托的其他财产相区别。设立信托后，委托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，委托人是唯一受益人的，信托终止，信托财产作为其遗产或者清算财产；委托人不是唯一受益人的，信托存续，信托财产不作为其遗产或者清算财产”；第十六条规定：“信托财产与属于受托人所有的财产相区别，不得归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分；受托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产而终止，信托财产不属于其遗产或者清算财产”；同时第二十九条规定：“受托人必须将信托财产与其固有财产分别管理、分别记账，并将不同委托人的信托财产分别管理、分别记账”。
　　（四）受托人在管理信托财产时要履行谨慎义务：《信托法》第二十五条规定：“受托人应当遵照信托文件的规定，为受益人的最大利益处理信托事务。受托人管理信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务”；同时在三十六条规定：“受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，在为恢复信托财产的原状或者未予赔偿前，不得请求给付报酬”。
　　（五）信托存续的连贯性：《信托法》第五十二条规定：“信托不因委托人或者受托人的死亡、丧失民事行为能力、依法解散、被依法撤销或者被宣告破产而终止，也不因受托人的辞任而终止”；同时，在第三十八条规定：“受托人辞任的，在新受托人选出前仍应履行管理信托事物的职责”，以上规定使信托具有一定的稳定性和长期性。
　　正是由于信托具有这些特征，使其在财产管理、资金融通、投资理财和社会公益等方面能够发挥独特的功能。

五、信托功能：
　　（一）财产事务管理功能。财产事务管理功能亦称财务管理功能，是指信托业受委托人之托，为之经营管理或处理财产的功能，即“受人之托、为人管业、代人理财”，这是信托业的基本功能。现代信托业所从事的无论是金钱信托还是实物信托，都属于财产事务管理功能的运用，其理论支持是现代产权理论。在该功能下，信托业作为受托入，必须按委托人的要求或其指定的具体项目，发放贷款或进行投资，为委托人或受益人谋利，而不能自主决策，背弃契约约定追求自我行为目标的实现。
　　（二）融通资金功能。是指信托业作为金融业 的一个重要组成部分，本身就赋有调剂资金余缺之功能，并作为信用中介为一国经济建设筹集资金，调剂供求。由于在商品货币经济条件下，财产有相当一部分以货币资金形态存在，因此对这些信托财产的管理和运用就必然伴随着货币资金的融通。该功能主要反映在长期资金营运上，同时也表现在对外引进资金、先进技术和设备上。
　　（三）协调经济关系功能。它是指信托业处理和协调交易主体间经济关系和为之提供信任与咨询事务的功能。因其不存在所有权的转移问题，所以有别于前二种功能形式。在现代经济生活中固有的信息不完备和交易主体内存的机会主义行为倾向，使得交易费用越发昂贵。因此，为降低交易费用，弱化交易对方的机会主义行为，交易主体通常都要了解与之经营有关的经济信息，如经济政策、技术可行性、交易对方资信、经营能力、付款能力、经营作风、市场价格、利率、汇率以至生活习俗等。信托机构通过其业务活动而充当“担保人”、“见证人”、“咨询人”、“中介人”，为交易主体提供经济信息和经济保障。
　　（四）社会投资功能。是指信托业运用信托业务手段参与社会投资活动的功能。信托业务的开拓和延伸，必然伴随着投资行为的出现，也只有信托机构享有投资权和具有适当的投资方式的条件下，其财务管理功能的发挥才具有了可靠的基础，因此，信托机构开办投资业务是世界上许多国家的信托机构的普遍做法。信托业的社会投资职能，可以通过信托投资业务和证券投资业务得到体现。
　　（五）为社会公益事业服务的功能。是指信托业可以为欲捐款或资助社会公益事业的委托人服务，以实现其特定目的的功能。随着经济的发展和社会文明程度的提高，越来越多的人热心于学术、科研、教育、慈善、宗教等公益事业，纷纷捐款或者设立基金会，但他们一般对捐助或募集的资金缺乏管理经验，并且又希望所热心支持的公益事业能持续下去，于是就有了与信托机构合作办理公益事业的愿望。 　　

六、设立信托，应当采取何种形式？
　　设立信托，应当采取书面形式。
　　书面形式包括信托合同、遗嘱或者法律、行政法规规定的其他书面文件等。

七、什么是房地产信托？

房地产信托是信托金融工具在房地产行业中的应用。按照不同的业务，目前主要有三类：一是房地产资金信托，二是不动产信托,三是按揭资产信托。 房地产资金信托是指民众或企业、团体（统称委托人）将资金委托给信托公司，由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司，取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务。这是目前开发商最为关心的。
不动产信托是指房地产公司或个人、企事业、团体（统称委托人）将自己所拥有的房产或地产委托给信托公司，由信托公司按照约定的条件融资或转让、出租、出售等，从而使委托人取得资金或获得收益的信托业务。
按揭资产信托是指专业信托公司(SPV)将银行的按揭资产大包分类后,以按揭利息为收入来源主要是面向养老金,保险基金等金融机构发放的信托计划.

八、房地产信托法规现状和政策空间

目前信托业遵循的是“一法两规”，加上针对房地产信托监管机构对信托公司下发了“指引”。目前信托公司的“121文件”还没有出台，所以房地产信托在“一法两规”的框架内政策上是无障碍的。特别需要指出的是，从法理上讲，宏观调控主要是加强对公共资源投向的调整和控制。目前国内信托做为私募方式集合社会资源，属于直接融资，在信托计划“风险揭示”中详细阐明了各类具体风险。就像可以自由买卖股票一样，也可以自由买卖信托。

九、房地产开发公司与信托公司主要有以下几种合作方式：
　　房地产开发商利用信托的方式融资，关键要看项目素质。信托经理人重点考虑的是融资项目本身的经济强度，一是项目未来受益是否可预计可测量；二是开发商必须有足够的保证（抵押、质押或担保等）。
1.土地权证抵押的信托

2.物业租赁合同收益权质押的信托

3.包销合同条件下的收益权质押信托

4.增资扩股以及股权回购的信托

5.未来物业购买权（期权）的信托

6.按揭桥信托

所有信托的形式都要求有足够的保证。

【附录3】

投融资运作流程图示

投融资运作流程图示

征询单

最近政府密集出台了一系列政策，房地产信贷资金的日趋收紧，房贷门槛不断提高，旨在进一步规范房地产市场。中央宏观调控政策力度的不断加强，使房地产行业在褪却浮华之后，酝酿着一场前所未有的地产革命。随着后房产时代的到来，新汉业正在从原有的房地产代理咨询行业逐步扩展到房地产金融领域的研究与咨询，希望能为您解决资金获得方面的疑惑，共同寻求在“后房产时代”的下企业生存的变革之路，在新格局变化下完成企业战略转型和资源有效整合，新汉业愿意为开发商再塑核心竞争力贡献自己的专业智慧和远见卓识。

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