房产投资的高级玩法你了解吗？

洪曦、刘芳

无论在投资界还是普通百姓生活中，房产都是一个big topic。最近总有朋友问我，为什么某个有钱人明明买得起房，却不买房住，甘愿做一名租客，住着属于别人的房子呢？最近那个好像很热门的REITs投资又是什么？

假设2003年初，你住在一套价值100万的房子里，享受着宽敞的客厅和舒适的卧室，到了年底，这套房子市值增加了30％，你心里一定很高兴，带着极大的满足感继续享受这套房子，但是在理财专家眼里，你可是吃了大亏。

理由是什么呢？让我们来算一笔帐。年底卖出房子，扣除系列交易成本（契税、装修折旧），获得净利25万，卖出的同时再反租回来，月租4000元，25扣除年租金支出，剩余20.2万。这样一来，充分释放了这套房产的投资价值，获利20.2万，而且并不影响你享受这套房子，何乐而不为？

也许你要问，2003年底我卖了房子，如果房价继续上涨，我岂不是抛出过早，如果我捂一捂，还能赚到更多的利润呢。别急，看到最后，就有答案了。

资本市场中的房产价值定义

在专业投资客眼里，由于房产的使用价值和投资价值的双重性，使得房产首先是一种可以投资，带来回报的资产，其次才是一种消费品。因此决定其在房产买卖及租赁市场行为的原则就是投资回报预期的比较。资本资产定价模型（CAPM）告诉我们，在风险资产的定价中，那些只影响该单项资产方差而不影响该资产与市场组合协方差的因素在定价中不起作用，对定价唯一起作用的是该资产的β系数。由于收益的方差是风险大小的量度，因此可以推论与市场风险不相关的单个风险在资产定价中不起作用，起作用的是有规律的市场风险，或者说系统风险。根据CAPM的中心思想，无论一个房产采取何种方式投资，长线还是短线，无论投资者个体对其房产投资回报率的预期如何，其当前价格遵循整个市场对其回报率及风险的预期。

绝对均衡在市场中永远不会出现，它是我们捕获商机的哲学基础。社会价值的分布和资产的估价永远是变化的，且也只有变化才是不变的。这一点无论在证券市场还是期货市场都不断得到证实，房产作为一种投资产品也不例外。

然而变化之中存在着规律，客观规律是可以被认知的。相对价值是永恒的，所以高度相关的不同市场之间变化，为可以认知这一变化规律的人群提供了价值发现的显微镜。他们在其中套利，下面以房产高度相关的三个市场为例，解释房产投资的“高级玩法”。

三个不同的市场

不动产市场交易可以引申出买卖、租赁和REITs三个不同子市场。不同对象的买卖就可以定义一个市场。据此，房屋交易（所有权）的买卖市场交易的是产权，或者说所有权。租赁市场交易的对象则是使用权。REITs市场交易的是收益权。在市场经济的高级阶段，不动产的各项权利是可以分割的，我们一般容易理解的是所有权与使用权的分离，比如房产的所有权和使用权的不同。这种权属的独立性使得不动产买卖可以细分为不同的子市场，勿庸置疑，这些子市场是高度相关的。这三个市场拥有各自不同的买者、卖者，遵循各自的供给、需求曲线，因此其价格涨跌是相对独立的，由于他们交易对象所依附的根基是相同的，所以三个市场之间有存在高度的关联性，而这种关联性就是我们发现套利机会的指引。

不同市场的套利空间

虽然拥有权、使用权和收益权构成三个独立市场，但三者的价值依托都是房产，因此买卖、租赁和REITs市场的运行并非完全不相关，这就意味着其中必然存在套利空间。

首先来了解房租和房价的关系，房产价格体现的是当期市场的普遍估价，作为资产，理论上这个估价来源于未来现金收入现值的总和。如价值50万的住房，目前年租金可能为4万，其收益率是 8%，5年以后由于折旧等各方面的原因，其年租金可能只有3万，当年收益率为6%，当然也不排除5年以后的年租金为5万，其收益率为10%。由于未来租金收益的不确定性及利率和贴现率的不同使得房产年租金收益率不同，进而带来套利空间大小的不同。

举例来说，假设你是一个理性的投资者，拥有一处目前市值100万的房产。在租金看涨，房价看跌的情况下，应当买进房产，持有消费或出租，用租金收入再买房就是我们平日说的“以房养房”。如果情况相反，房价上涨，租金下跌，特别当租金收益率下降到预期收益率以下，买出房产在租进使用，就等于在当下租金收益率和预期收益率之间套利了。

再看REITs市场，我们市场目前还没有REITs市场，但已经存在REITs的初级产品房地产信托。所谓房产信托，就是房产开发商借助较权威的信托公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将社会募集的资金受托给一个具体的房地产项目，形成具有一定投资规模和实力的资金组合。然后将信托计划资金以债权或股权的方式注入房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。由于REITs和房地产信托的特点，它与房地产不动产投资高度相关，如果在结合结构融资的设计，房地产金融投资工具在很大程度上可以替代房地产实物投资，而且这个工具比物业有更好的流动性。

另外，信托产品最大的好处在于可以对收益权进行设计，利用结构融资提供的选择权，利用杠杆提高自己的受益。风险偏好（或对项目投资有自信）的投资者，可以选择劣后受益权的品种。比如一个1亿元的信托计划，简单地设计为90％普通收益权和10％劣后收益权两种品种，可以约定为无论项目受益如何，普通收益权的信托产品收益率为5％。由于劣后收益权享有第二分配权，因此，如果项目若盈利450万，则全部利润归普通收益权所有，劣后收益权未获分文；若盈利超出450万，剩余部分则全部归劣后收益权所有，普通收益权仍然只享有5％回报率。反之，若亏损500万，由劣后收益权承担，即返还1000－500－450＝50万元的本金，普通收益权则获得按照事先约定的全部资本金和利息返还。只要亏损额不超过500万，对于普通收益权是没有本金损失的。根据各自的资金规模与风险承受能力，投资者可以选择不同的收益权品种。

房产的高级玩法

回到文章开头提到的例子，当你卖掉房产又担心继续涨价时，房产信托是一个很好的风险对冲工具。如果卖掉房产，套现资金，购入信托产品，就可以避免房价继续上升带来的收益损失，同时大大提高了资产的流动性。如果你自信眼光好，还可以买劣后受益享受杠杆效应。

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说到这，答案就出来了，有钱人买房投资的同时自己租房住是完全合理的投资行为。进一步，与单纯投资物业相比，房地产信托具有更好的流动性，降低风险成本的同时获取房价上升的收益。如果你偏好风险型的信托博取更高的回报，还可以选择风险品种。最好的房地产信托查询方式是通过互联网（比如www.51trust.com）。