上海西区高档住宅市场需求研究

『第一部分』市场需求特征分析
样本选取：
------上海西郊网球俱乐部公寓、兰乔圣菲、鼎邦丽池------
选取说明：
均为销售项目，市场认同度高，具代表性；
均处于外籍人士租赁较活跃区域，如虹桥、华漕；
楼盘均已交房入住，自住和投资租赁均存在。
数据来源：对相关项目销售人员及管理人员的访谈。

《上海西郊网球俱乐部公寓》
项目概况：一期193套公寓、只租不售，出租率88%；二期216套，其中121套用于出售，其余均为只租不售，目前整体出租率44％。
基本数据：
户型面积：238-351㎡
租 金：3500-5500美元/月
销售价格：16500元/㎡
建筑风格：现代
会所配置：13片网球场、室内外游泳池、进口商品超市、诊所、大型餐厅、篮球场等配套；其设施之全在外籍人士中拥有极佳的口碑，会所年费为27000元人民币。
项目特征：
居住客群以欧美人士为主、少部分亚裔；
自住、投资比例为10％和90％；
自住客主要为亚裔，投资客主要为国内人士、海外华人、港台人士；
租赁客户以欧美人士为主，均为跨国企业中高级管理人员，

《兰乔圣菲》
项目概况：一期97套独立别墅，已售完；二期98套独立别墅，目前在售中。三期约110套独立别墅，目前在建中。
二期基本数据：
户型面积：260-480㎡
目前售价：24000-25000元/㎡
租 金：4500-5500美元/套/月
建筑风格：美国南加州风格
项目特征：
自住和投资比例为22％和78％；
自住客主要为港台、华裔、亚裔人士；投资客以港台、华裔、亚裔人士为主；
租赁客户以欧美人士为主，均为跨国企业中高级管理人员。

《鼎邦丽池》
项目概况：
地处龙溪路、清溪路，紧邻虹桥开发区；
占地面积40亩，容积率0.6，共50多户；
建筑形态：联体别墅、公寓为2房到4房；
房型面积：100-300平方米
租 金：4500-5500美元/套/月
建筑风格：西班牙风格
会所配置：建筑面积约4000M2，包含室内外游泳池、健身房、桑拿房、餐厅、酒吧、KTV、会议室，另外还备有8间商务客房。
项目特征：
自住和投资比例约为25％和75％；
自住客以台湾人、香港人居多；
投资客多为港台人士、海外华人，投资目的多为出租和商务自用；
租赁客户以欧美人士为主，均为跨国企业中高级管理人员。

需求特征归纳：

从样本案例的自住/投资比例来看，基本上都在20－30％/70－80％的范围内，网球公寓由于是公寓产品，且相对于东方人来说，生活非常不方便，故自住比例更低一些，属于正常的现象。 西区可售的高档住房主要以投资租赁为主，租赁客户主要为欧美国家人士，在跨国企业担任中高级管理职务，租赁客户的喜好是投资客极其关注的。

3500美元/套/月以上的住房主要租赁客户为欧美人士，而低于这一租金水平，开始出现比较大量的亚裔租赁客户。

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『第二部分』市场需求趋势分析
相关因素市场的选取：
上海境外人员数量变动情况
上海引进外资变动情况
上海甲级写字楼租赁市场行情
跨国企业在沪办公场所的变动情况
数据来源：
取自《2005年上海统计年鉴》、《东方燎望周刊》、焦点房地产网等。

上海境外人员数量变动情况

上海引进技术实际到货资金

上海甲级写字楼租赁市场行情

2004年上海甲级写字楼的主要大宗成交案例

租户 物业 区域 租用面积（平方米）
AMC 嘉华中心 淮海中路 7200
安永 世纪商贸广场 长乐路 6600
索尼 企业天地 湖滨路 5952
TNT 来福士广场 人民广场 4400
ABB 来福士广场 人民广场 4400
百事 都市总部大厦 人民广场 6000
GSK 都市总部大厦 人民广场 3000
麦肯锡 新茂大厦 新天地 6500
阿尔卡特 浦东张江集电港 张江高科园区 20000
家乐福 腾飞大厦 徐家汇 5000
福特汽车 上海信息大厦 陆家嘴 9000
仅2004年，上海就新批了30家跨国公司地区总部，使落户上海的跨国公司地区总部累计达86家。根据规划，到2007年，上海将累计引进150家跨国公司地区总部、180家研发机构、140家投资性公司，这些公司的强劲需求将使上海写字楼租赁市场更为活跃。

需求趋势特征归纳：

n 近几年来，跨国公司纷纷加大在沪投资，来华常住人员大幅上升，促使高档住宅租赁市场持续升温，尽管目前楼市受到宏观调控的影响较大，但高档住宅租赁市场依旧繁荣； n 2004年，上海新批30家跨国公司地区总部，使落户上海的跨国公司地区总部累计达86家。到2007年，上海市政府计划累计引进150家跨国公司地区总部、180家研发机构、140家投资性公司；
n 西区高档住宅需求量在一定的时期内将保持在一个较高的水平上，但由于目前投资回报偏低，投资需求将受到较大影响。
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『第三部分』客户需求分析

调研对象的选取：
--涉外住宅投资客户(以出租为主)
--外籍租赁客户及涉外住宅租赁中介机构
--高档住宅业务人员
--高档住宅管理人员选取说明：
选取对象具有典型性、代表性、普遍性
--投资客户在沪有多套高档住宅投资经验，且以租赁为主
--中介机构有丰富从业经验，在行业内具影响力
--管理人员所在楼盘在租赁市场具良好口碑

调研数据列举
1、区域认知度

西区中，虹桥/古北认知度最高，其次为徐泾别墅区，金丰社区和中山公园最低。

2、高端客户衡量居住区域优劣的主要因素

商业配套最为重要，其次为交通和社区管理。

3、高端客户对于居住点至工作点的距离要求

绝大部分客户希望上下班车程时间控制在40分钟内。
4、高端客户对于住宅装修风格的要求

选择最多的是简约风格，其次是现代元素的组合。

浅色调和中色调最受欢迎。

5、高端客户对于小区会所及商业配套的要求

第一位:酒吧餐饮/健身房；第二位:游泳池/小超市；第三位:儿童游乐园(室)

客户需求特征描述：

--高档住宅投资客户(以出租为主)客户特征 对住宅产品的需求
多为华裔，有海外生活背景；在沪生活多年，投资多处物业,投资物业以租赁为主;投资区域：虹桥、沪青平别墅区；投资回报率要求：7%以上。 偏好出租稳定，投资回报率高的产品；要求交通便利；生活配套要求一般；无法接受小区没有会所，会所需要配置咖啡吧、健身房、儿童游戏室等基本设施。

--外籍租赁客户之一(欧美)
客户特征 对住宅产品的需求
外派来沪的各类工作人员，工作周期在2-3年；如携带小孩来沪，在国际学校就读有补贴；房贴标准：美金2500-10000/月。 单身来沪者公寓即可，家庭则需要别墅产品；对生活配套要求一般，附近有大型超市即可；喜好开放空间、喜欢聚会；会所必须配健身房,游泳池,儿童室,餐饮酒吧,便利店等设施。

--外籍租赁客户之二（亚裔）
客户特征 对住宅产品的需求
外派来沪的各类工作人员，工作周期3-4年；房贴标准：美金2000-6000/月；喜欢群居，主要居住区：市中心、虹桥/古北、沪青平沿线。 各类型住宅都可接受，主要看居住单套面积；生活配套要求高，购物需便利；有相当部分为全家来沪人员，小孩读书在国际、双语学校，需要离学校近；会所需配健身房、游泳池、儿童乐园等设施。