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上海土地市场状况分析
（2003－2005.9）
一、 区域供应透析楼市结构调整
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土地中标地块量（幅数） |
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总供应量(㎡) |
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区域 |
2003年 |
2004年 |
2005年
（1-9月）
|
小计 |
2003年 |
2004年 |
2005年
（1-9月）
|
小计 |
| 市中心 |
徐汇 |
6 |
15 |
0 |
21 |
124174 |
586695 |
0 |
710868 |
| 黄浦、卢湾 |
15 |
21 |
0 |
36 |
335775 |
617111 |
0 |
710868 |
| 长宁 |
2 |
12 |
0 |
14 |
12236 |
359510 |
0 |
952886 |
| 静安 |
4 |
2 |
0 |
6 |
74559 |
15563 |
0 |
371746 |
| 市区 |
浦东 |
15 |
37 |
13 |
65 |
1449544 |
2108150 |
881153 |
90122 |
| 宝山 |
8 |
5 |
6 |
19 |
480729 |
751664 |
122281 |
4438847 |
| 虹口 |
11 |
13 |
1 |
25 |
219770 |
298662 |
9540 |
1354674 |
| 杨浦 |
8 |
16 |
0 |
24 |
236006 |
492032 |
0 |
527971 |
| 闸北 |
6 |
3 |
1 |
10 |
199171 |
32572 |
4225 |
728038 |
| 普陀 |
5 |
16 |
0 |
21 |
371622 |
494652 |
0 |
235967 |
| 闵行 |
15 |
12 |
3 |
30 |
943412 |
1249078 |
656797 |
866274 |
| 郊区 |
嘉定 |
6 |
5 |
15 |
26 |
193143 |
65672 |
562424 |
2849287 |
| 奉贤 |
7 |
20 |
17 |
44 |
326026 |
1165781 |
1257259 |
821239 |
| 金山 |
11 |
33 |
9 |
53 |
847684 |
2361644 |
974126 |
2749066 |
| 松江 |
29 |
9 |
4 |
42 |
3901624 |
1108994 |
665117 |
4183454 |
| 南汇 |
20 |
31 |
5 |
56 |
1563675 |
3360429 |
474941 |
5675735 |
| 青浦 |
17 |
2 |
13 |
32 |
1092179 |
174637 |
478877 |
5399045 |
| 崇明 |
3 |
3 |
8 |
14 |
112454 |
187067 |
1345408 |
1745693 |
| |
合计 |
161 |
205 |
98 |
461 |
12483783 |
15429911 |
7432148 |
1644929 |
注：统计的土地总供应量包括商品住宅、商业用地、商住、商办、商住办、住办、办公楼、城镇单一住宅用地、其他商服务用地和其他园地。
由以上数据得出：
比较三年的土地总供应量，2004年供应量普遍较大。
纵观三年的土地供应量，可以看出市中心和市区土地供应量逐年减少，而郊区供应量一直都在增加。其中，市中心的土地供应多半都是商业用地。
三年土地总供应量的前三名：2003年，松江、南汇、浦东；2004年，南汇、金山、浦东；2005年，崇明、奉贤、金山。连续两年进入前三名的区域是金山和浦东。
三年来，土地供应量一直减少的区域有静安，闸北，松江，相反，逐年增加的有崇明和奉贤。
可以看出，未来土地供应量市中心将越来越少，且以商业地块居多，而普通住宅的土地供应主要集中在郊区。
二、 开发规模分析
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2003年 |
2004年 |
2005年(1-9月) |
| 土地面积（㎡） |
土地幅数（块） |
所占比例（%） |
土地幅数（块） |
所占比例（%） |
土地幅数（％） |
所占比例（%） |
| 5万以下 |
120 |
59.70 |
159 |
62.11 |
46 |
48.42 |
| 5－10万 |
42 |
20.90 |
48 |
18.75 |
22 |
23.16 |
| 10-15万 |
16 |
7.96 |
26 |
10.16 |
11 |
11.58 |
| 15万-20万 |
11 |
5.47 |
10 |
3.91 |
5 |
5.26 |
| 20万以上 |
12 |
5.97 |
13 |
5.08 |
11 |
11.58 |
| 共计 |
201 |
100 |
256 |
100 |
95 |
100 |
注：统计的土地类型包括商品住宅、商业用地、商住、商办、商住办、住办、办公楼、城镇单一住宅用地、其他商服务用地和其他园地。
由以上数据可知：
规模在10万以上的地幅数03年和05年都接近20％，04年约为8％。但规模在5万以下的土地仍占据土地供应规模的主流地位。
土地供应规模较大区域分布如下：０３年为松江，南汇，青浦；０４年为南汇，金山，浦东；０５年为崇明，奉贤。
未来大规模地块（地块面积在10万平方米以上）主要集中在郊区如奉贤、南汇等，其它区域的土地仍以10万平方米以下的中小地块为主。
三、 土地供应分布分析
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2003年 |
2004年 |
2005年(1-9月) |
| |
土地面积量（㎡） |
百分比(％) |
土地面积量（㎡） |
百分比(％) |
土地面积量（㎡） |
百分比(％) |
| 市中心 |
546744 |
4.38 |
1578879 |
10.23 |
0 |
0.00 |
| 市区 |
3900254 |
31.24 |
5426808 |
17 |
1673997 |
22.52 |
| 郊区 |
8036785 |
64.38 |
8424224 |
54.60 |
5758151 |
77.48 |
| 共计 |
12483783 |
100.00 |
15429911 |
100.00 |
7432148 |
100.00 |
注1：市中心区域指静安、黄埔、卢湾、徐汇和长宁；市区指虹口、浦东、宝山、杨浦、闸北、普陀、闵行；其他为郊区。
注2：统计的土地总供应量包括商品住宅、商业用地、商住、商办、商住办、住办、办公楼、城镇单一住宅用地、其他商服务用地和其他园地。
由以上数据得知，
郊区的土地供应量所占比重最高，超过50%；次之为市区，所占比重约为30%左右；市中心最低。
郊区是未来几年上海房地产市场最有潜力的供应区域。
四、 用地性质分析
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2003年 |
2004年 |
2005年(1-9月) |
| |
土地面积量（㎡） |
百分比(％) |
土地面积量（㎡） |
百分比(％) |
土地面积量（㎡） |
百分比(％) |
| 商品住宅 |
9345200 |
74.59 |
8159073 |
52.88 |
4259219 |
57.31 |
| 商业用地 |
1,086,069 |
8.67 |
2,087,318 |
13.53 |
1,080,949 |
14.54 |
| 办公楼 |
129,319 |
1.03 |
156,824 |
1.02 |
0 |
0.00 |
| 综合用地 |
1,384,971 |
11.05 |
4,338,193 |
28.12 |
840,342 |
11.31 |
| 其他 |
583,852 |
4.66 |
688,503 |
4.46 |
1,251,638 |
16.84 |
| 合计 |
12,529,411 |
100.00 |
15,429,911 |
100.00 |
7,432,148 |
100.00 |
注：综合用地包括商办，商住，商住办，商住；其他用地包括城镇单一住宅用地，其他商服用地和其他园地。
土地用途以商品住宅为主，三年的占总量的百分比均超过50%。但是商业住宅的土地供应总量有减小的趋势。
商业用地占土地供应总量的百分比有所增加，这使得用地性质的百分比结构发生变化。
办公楼土地的供应量一直处于低位，03年办公楼有3幅土地，04年有6幅，05年至9月份未有办公楼用地。但05年第四季度，办公楼用地有所增加。典型案例是05年11月和记黄埔在浦东菊园地区以45.6亿元购得上海浦东竹园商贸区地块。建筑面积总量约38万平方米，综合单价为人民币1.2万元/平方米
综合用地的百分比04年处于高位，03和05年基本持平。
五、 产品类别分析
| 商品住宅 |
土地供应总量（㎡） |
分布区域 |
| 容积率 |
2003年 |
2004年 |
2005年（1－9月） |
2003年 |
2004年 |
2005年（1－9月） |
| 小于等于1 |
4,475,857 |
4,475,857 |
1,628,727 |
松江，浦东，南汇 |
金山，松江，奉贤 |
金山，奉贤，青浦 |
| 大于1 |
4,809,189 |
4,954,958 |
2,630,492 |
浦东，南汇，松江 |
南汇，宝山，闵行 |
闵行，嘉定，崇明 |
注：主要分布区域取了按容积率计算出来的土地供应量的前三名。
从图表中可知：
容积率小于等于1和大于1的土地供应量的差距在逐渐扩大。
商品住宅区域容积率特征：郊区（金山、奉贤）的容积率较低，市区（闵行）的容积率较高。
六、工业用地分析
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2003年 |
2004年 |
2005年（1-9月） |
| 工业用地供应总量（㎡） |
11,662,001 |
5,401,257 |
6,923,152 |
| 主要区域 |
松江,南汇,奉贤 |
青浦,松江,南汇 |
松江,奉贤,金山 |
从以上数据得出
03年的工业用地远远大于04年的工业用地，而05年的工业用地供应量有所回升。
工业用地主要分布区域集中在郊区，如松江，南汇，奉贤和金山。
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