上 海 联 体 别 墅 市 场 分 析
（2005年1月－11月）

一、24个典型样本总体情况

样本楼盘：
浦东：蓝山，枫涧美墅，碧云左岸
南汇：中科大学村三期
闵行：欧香名邸，合生城邦，燕南园，西郊林茵湖畔，银都名墅（二期）
松江：御泓苑，明月清泉新苑，欣绿名苑，原野花园，蓝色剑桥，复地香堤苑，雅仕轩，名仕豪庭，达安圣芭芭花园，意境雅苑
青浦：同济艺墅（怡君苑），高富丽源名邸，帕缇欧香
嘉定：金地格林春晓，嘉城桃花岛

样本说明：
本次共选取24个以联体别墅为主的楼盘为分析样本
主要原因有三点，一是样本楼盘在区域内具有典型性和代表性
二是分析结果更具代表性
三是分析数据更为准确和客观。

二、区域分布统计分析

n 成交和供应基本对应，松江是联体别墅的绝对市场主力，两个区域的总量占了全市的72％。闵行、浦东随其后，青浦、嘉定后来居上。
    n 从销售率来看，南汇和闵行的成交情况相对较好，销售率在过半。浦东、松江由于供应量较大，因此销售情况普遍较差。1－11月全市联体别墅的总体成交量在41％左右。

三、05年各季度联体别墅供求关系分析

n 从新增供应量来看，4－6月的新增供应量有一定的下降，这可能与宏观调控政策颁布后，部分开发商调整了推量的节奏。但下半年新增供应量开始有所回升。政策影响的力度开始逐步缓和。
    n 从成交量来看，一季度的成交量明显高于后面三个季度。说明联体别墅在宏观调控后需求是受到一定的抑制。但从10－11月两个月的成交量就接近二季度整体成交量，说明四季度成交开始回升。
    n 从房价走势来看，经历宏观调控后，房价在第三季度有所回落。但10月以来价格又开始逐步回升。说明宏观调控对于别墅市场在短期内有一定的影响，但政策的影响正在慢慢减弱，未来调节联体别墅市场的房价的主要还是看供求关系。

四、05年上海联体别墅单套面积和总价分析

n 从上海各季度成交单套面积来看，目前主力面积已经宏观调控前的242㎡，回落至227平方米，说明目前联体别墅的主力面积在220－230平方米之间。
    n 从上海各季度成交单套总价来看，目前的总价在243万元，与宏观调控前的280万元，有一定的下降，这说明联体别墅总价在经历了半年的调整后，走势趋于平稳。