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上 海 独 立 别 墅 市 场 分 析
（2005年1月－11月）
一、 2005年上海独立别墅总体市场概述
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全市 |
| 供应总套数 |
3870 |
| 总供应面积（㎡） |
1449858 |
| 成交套数 |
1322 |
| 总成交面积（㎡） |
503967 |
| 均价（元/㎡） |
17506 |
| 销售率 |
34.75％ |
注：数据来源根据我司对于全市84个在售独立别墅的供应成交情况，进行分类汇总得出）
二、 005年上海独立别墅区域分析
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浦东 |
南汇 |
松江 |
嘉定 |
青浦 |
闵行 |
奉贤 |
长宁 |
| 供应总套数 |
772 |
662 |
1024 |
19 |
879 |
412 |
40 |
62 |
| 总供应面积（㎡） |
273633 |
234985 |
393058 |
6464 |
325092 |
164174 |
13688 |
38764 |
| 所占比重 |
18.87% |
16.21% |
27.11% |
0.45% |
22.42% |
11.32% |
0.94% |
2.67% |
| 成交套数 |
270 |
217 |
328 |
5 |
349 |
137 |
5 |
11 |
| 总成交面积（㎡） |
108539 |
78069 |
122368 |
1634 |
135354 |
45807 |
2344 |
9852 |
| 所占比重 |
21.54% |
15.49% |
24.28% |
0.32% |
26.86% |
9.09% |
0.47% |
1.95% |
| 均价（元/㎡） |
23064 |
13269 |
15176 |
9686 |
13672 |
17668 |
10985 |
36528 |
| 销售率 |
39.67% |
33.22% |
31.13% |
25.28% |
41.64% |
27.90% |
17.12% |
25.45% |
n 松江、青浦为上海独立别墅供应和成交量最大的两个区域，两者的供应量占50％左右。
n 浦东和南汇的供应量也较稳定，两者的总体供应量占全市的1/3。
n 别墅成交单价最高的区域是长宁区，在售别墅单价高达36000元/㎡。
n 总体销售情况较差，青浦浦东南汇的销售率相对较高，达到33％以上。
三、 2005年上海独立别墅各季度供求关系分析
| |
新增供应量（㎡） |
成交量（㎡） |
成交套数 |
供求比 |
成交均价（元/㎡） |
| 1-3月 |
1124739 |
250677 |
654 |
―― |
15229 |
| 4-6月 |
114699 |
105700 |
271 |
1.08:1 |
14277 |
| 7-9月 |
141908 |
74162 |
199 |
1.91:1 |
18683 |
| 10-11月 |
68512 |
73428 |
198 |
0.93:1 |
23770 |
| 合计 |
1449858 |
503967 |
1322 |
2.87:1 |
17506 |
（注：1－3月的新增供应量内含04年的存量，因此1－3月供求比无法得出）
n 1－3月的成交量较大，后两季度逐步回落，看来明显受宏观调控和别墅项目转手需缴纳土地增值税的政策影响。10－11月的成交量已经和第三季度持平，说明政策影响开始减弱，由于只计算了两个月，因此第四季度的成交量预计会有所回升。
n 从新增供应量来看，目前别墅的供应量正在逐步减少，这可能与宏观调控后，开发商对于后市预期较为谨慎，调整开发节奏有关。
n 从数据上看，成交价格是逐步上升的趋势。这可能与当季成交的楼盘所集中的区域有关。后两季度可能市中心和近郊别墅的成交量相对较大。
四、2005年上海独立别墅单套面积、总价分析
| |
平均单套面积（㎡） |
平均单套总价（万元） |
成交均价（元/㎡） |
| 1-3月 |
383 |
583.7 |
15229 |
| 4-6月 |
390 |
556.8 |
14278 |
| 7-9月 |
373 |
696.3 |
18684 |
| 10-11月 |
371 |
881.5 |
23771 |
n 从平均单套面积看，目前市场的主力面积在370－390㎡，但成交的单套面积有下降趋势。
n 从平均成交总价看，平均单套总价在逐步递增，这可能与部分中心区域的独立别墅价格偏高有关。
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