临港新城泥城分城区城市运营开发战略
系列报告

前 言

新汉业城市运营咨询之源起
城市是现代经济的重要产物，也是现代社会最主要的空间载体。城市的发展与运行，对当代的社会发展与人民生活有着至关重要的影响。
改革开发以来二十余年间，中国经济社会经历了举世罕见的快速发展，由此，中华大地也掀起了一次史无前例的"城市化浪潮"，中国的城市在总体数量、人口规模、城市形象、城市功能、产业实力等方面均获得了前所未有的发展，并在社会经济的发展中产生着日益显著的巨大动能。
然而，在"造城运动"轰轰烈烈地在全面各地遍地生根的同时，诸多由于发展的盲目、研究的缺失、规划的粗放、管理的失控等因素造成的弊端在当前城市开发与建设领域也屡见不鲜--
一些城市在产业规划中出现高度雷同，虚耗大量社会资源、造成恶性区域竞争、区域个性与优势无法得到合理体现和利用；
一些城市在发展定位上盲目求新求大，动辄提出"国际化大都市"之类不切实际的发展目标，最后往往因经济基础缺乏而在实施中无法推行；
一些城市不注重城市功能与空间布局的合理分配，在城市建设上一味实行"摊大饼"式的外沿扩张，最终导致了城市交通环境严重恶化，以及与之相关的一系列"大城市病"；
一些城市虽然在开发前期做过与城市特征相符的发展战略，但在实施中由于战略与实施在操作过程中无法实现有效对接，最终导致战略构想无法成功"落地"，成为无效战略……
这些现象，正在中国城市发展与建设过程中制造着种种瓶颈、障碍以至于忧患和危机。
新汉业作为一家以不动产咨询、策划、代理为主营业务的专业机构，在研究咨询业务领域长期坚持个案策划与环境研究深度结合的发展思路，通过数百个住宅、商业、工业及城市区域开发个案的深度研究及策划实践，积累了大量以项目实战操作为基础的城市区域综合开发与运营研究专业资源。在国内城市化浪潮方兴未艾、城市开发实务操作的科学性普遍缺乏的现象日益显著并受到广泛重视的宏观背景下，新汉业旨在以丰富的实战积累，为具有发展潜质的优秀城市（区域）开发项目提供发展战略、产业导向与区域规划、开发实务深度对接的全系咨询服务，由此建立了新汉业城市运营咨询体系。

报告摘要说明：
本次刊登的两个报告是本公司受临港集团－泥城经济发展有限公司委托针对泥城分城区总体定位和产业开发做出的两个专项报告。由于报告篇幅较大，且出于为客户保密的原则，部分经济数据不便公开，因此本次仅以纲要形式刊载，以便公司客户、合作机构及行业同仁从研究方法和整体结构上加以了解。

报告一：临港新城泥城分城区城市概念设计定位报告（摘要）

报告背景
本报告是新汉业不动产机构受上海临港泥城经济发展有限公司的委托，在对泥城镇现有各项社会经济指标以及泥城分城区初步规划进行系统调查研究的基础之上，针对泥城分城区规划的进一步深化（即"城市概念设计"）做出的分城区城市概念性设计和基本发展定位报告。

一、临港新城简介
临港新城是上海市面向未来发展整体规划的一个新兴城市，总面积约296.6 平方公里。临港新城的开发建设是上海市委、市政府结合大小洋山深水港港与浦东国际空港开发建设做出的一项重大战略决策。这一决策与将上海建成国际航运中心的国家战略息息相关，直接关系到上海能否在21世纪抓住新一轮国际装备产业转移的战略机遇，实现经济的跨越发展和城市可持续发展。

按照上海城市总体规划的要求，临港新城将建成以现代装备制造业为核心，以高附加值先进制造业、高新技术产业为基础，集先进制造、现代物流、研发服务、出口加工、内外贸易、教育培训和休闲度假为一体的现代化综合型新兴海滨城区。

二、泥城分城区概况
临港新城泥城分城区位于上海市南汇区南部，目前规划城市建设用地总面积为7.1平方公里，距浦东国际机场18公里，距芦潮港码头4公里，距海港新城主城区约10公里，南邻浦东铁路（规划）和重装备产业区（33平方公里）、东邻物流园区（13.8平方公里），北部与规划中的新城主产业区相对，西接郊环线，建设中的沪芦高速公路（A2）、上海轻轨、磁悬浮线贯穿镇区，交通便捷，四通八达。

三、发展环境分析

四、城市基本功能分析
（区内居民安置、部分工业厂房的动迁安置、当前农业劳动力消化、…………）

五、分城区人口规模与结构
1、未来人口构成
2、数量分类测算

六、居住用房面积分配
1、分城区未来居住功能预测
2．分城区住宅用房的构成与分配 （A、动迁房 B、住宅商品房）

七、泥城分城区各类产业用地面积分配
1、商业、服务业用地面积与分布
A、 商业开发总量预计
B、商业区与城市空间分布

八、工业用地面积与分配
1．发展工业产业的主要功能
2．缩减工业用地的因素分析
3、工业用房面积分配

九、城市建设用地分配调整方案
1.泥城分城区城市用地及建筑面积分配表
2.泥城分城区城市用地面积分配图
3.泥城分城区建筑面积分配图
4.泥城分城区城市用地比重图
5.泥城分城区建筑面积比重图

十、城市设计原则
1．体现"服务之城"的分城区特征
2．注重城市功能布局的协调性，建立良好的自我发展机制
3．合理安排分城区未来人口在城市空间的分布
4．注重城市中心、社区组团、城市节点的分布与设计
5．通过城市标志性景观元素的设计，体现"临港之星"的城市形象定位
6．对城市设计的其他相关要求

十一、分城区发展理念定位
理念一：面向新城开发、建设服务之城
理念二：开创美好生活、打造"临港之星"

报告二：临港新城泥城分城区产业发展与城市建设研究报告（摘要）

一、宏观背景：洋山深水港与临港新城发展规划概述
临港新城是洋山国际深水港的重要配套工程，它的开发建设是上海市委、市政府结合大小洋山海港、浦东国际空港开发建设做出的重大决策。新城总面积约296.6 平方公里，距上海中心城区75公里，距洋山港口33公里，距浦东机场37公里。按照上海城市总体规划的要求，临港新城将建成以现代装备制造业为核心，以高附加值先进制造业、高新技术产业为基础，集先进制造、现代物流、研发服务、出口加工、内外贸易、教育培训、休闲度假为一体的现代化综合型新兴海滨城区。
未来五年间上海六大产业基地建设的重中之重是临港产业基地，临港新城产业区的开发建设是要争取把临港产业区确定为国家级装备产业基地，列入国家振兴装备制造业试点地区。有专家认为，临港新城是中国自深圳新城建设以来最重要的步骤，它将同浦东开发开放、世博会一起成为影响上海未来20年-50年、甚至更长的城市进程。

二、区域基础条件与城市开发任务
1、分城区基础条件
A、区位分析：
泥城分城区位于上海市南汇区南部，距上海中心城区65公里、浦东国际机场18公里，芦潮港码头4公里，海港新城主城区约10公里，南邻浦东铁路（规划）和重装备产业区（33平方公里）、东邻物流园区（13.8平方公里），北部与规划中的新城主产业区相对，西接郊环线。
B、交通条件：
建设中的沪芦高速公路（A2）、上海轻轨、磁悬浮线贯穿镇区，交通便捷，四通八达。虽然分城区距上海中心城区65公里，由于交通便利、路网发达，从分城区到市中心仅需一小时路程，地处南汇一隅并未给分城区带来太大的交通障碍。

从以上叙述可以看出，由于邻近重装备区与物流园区，且有沪芦高速贯穿整个城区，作为邻近大型产业区的门户与服务基地，分城区具有天然的区位优势。
C、人口现状（略）：
D、产业现状：
图2.4泥城三次产业比重图

E、规划条件
泥城分城区规划城市建设用地约7.12平方公里，下表列出了规划各类建筑的用地面积与建筑面积。规划基础教育设施按11万人配置（幼稚园按10万人配置），社区级社会设施按10万人配置。

2．临港泥城经济发展有限公司在分城区开发中的职能和任务
上海临港泥城经济发展有限公司（以下简称泥城公司）作为全面负责泥城分城区开发实施的一级土地开发商，在城市开发与运营实施中的主要职能和任务如下：
一、土地开发与经营、市政基础设施建设与管理、住宅开发、工业园区开发、各类商办项目开发与管理。
二、制定城区总体规划与发展计划、寻找战略投资者、开展招商引资等。

经济运营模式：
作为泥城开发的财务结算主体，泥城公司在完成城市开发任务的同时也要注重公司的经济收益，力争在开发过程中实现社会效益和经济效益的统一。
图2.5泥城经济运营模式图

三、需求分析
1、外部重装备区与物流园区产生的相关需求
重装备区概况
物流园区概况
2、泥城内部运营产生的常规需求

四、外部竞争环境
1、与主城区的差异化分析
2、与芦潮港分城区的竞争分析
3、与重装及物流园区管理中心的竞争分析

五、SWOT分析与策略选择
1.Swot分析（从略）
2.结论：（从略）

六、产业发展战略
1、 产业发展目标
2、 二次产业
A、 二次产业的发展定位与条件分析
B、配套加工型产业
C、都市型工业
D、二次产业的阶段发展特征
3、三次产业
A、 三次产业发展定位与条件分析
B、生产型服务业
C、生活型服务业
4、特色发展项目

七、城市开发战略
1、总体战略
2、住宅房地产开发战略
A、住宅房地产开发总体战略
B 分阶段具体实施步骤
3、商业房地产开发战略
A、商业房地产开发总体战略
B、重要商业业态分阶段开发实施步骤
4、工业房地产开发战略

八、泥城可出让土地开发成本及出让价格