今明两年上海楼市回顾与展望

这一轮宏观调控从去年开始，其本质是收紧两根，关住资金和土地两个闸门，把土地调控也作为一个宏观调控的手段，是这一轮宏观调控提出来的。房地产市场调控的目标是什么？18号文件提出来的：总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。
    去年主要是调控供应为主，今年是需求和供应双向的调控，但调控需求要把握住分寸是很难的，需求具有很强的敏感性，调控需求本质上是调节消费者（包括投资者）心理预期。今年年初如此旺盛的需求到了调控以后就发生了这么大的变化。目前房地产走势到底是经济周期使然还是调控政策使然，结论是很明显的。所以不能简单说成是一个经济周期，周期不是在真空状态下发生的，周期都是在一定制度的约束下所发生的一个经济的走势。
    在供应方面，上海主要是增加配套商品房为主的中、低价普通商品住房。在需求方面，对高端市场，重点是合理规范投资性需求，坚决抑制投机性需求。在今年初市政府提出了"两个1000万"，调控的目标是供求总量基本平衡，结构基本合理。今年实际投放的重大工程配套住宅约1000万㎡，同时又增加了普通商品房的土地供应量，市场化的中高端市场成交又下来了一点，这结构自然就得到了调整。据市房地产交易中心统计，1-10月份普通住房占总成交量比重为75%，估计全年在70%－75%之间。外地人购房面积总量的比重从4月份的28%下降到11月份的14%左右。
    截止到05年12月20日，住宅商品房已完成的销售面积是2748万㎡，其中市场化商品住房销售面积是1848.3万㎡，配套商品房是889.5万㎡。12月份最后10天按照我们预测两者合计也就是在130万㎡左右。今年上海的一手房住宅交易总量大概在2900万㎡左右。去年住宅总体成交量3300万㎡，其中600万㎡是配套商品房，所以实际市场化的住宅成交量是2700万㎡左右，今年市场化成交预计为1900万㎡，和去年相比，市场化的住宅大约少成交800万㎡左右。从住宅成交的总量来看，对照03年，总体成交2300万㎡左右，04年总体成交比03年增加了1000万㎡左右，05年则比04年回落了16.7％左右。
    如何看待房价？看房价有两种看法，一种用指数方法看，一种用均价看，均价实际上不反映价格，均价反映结构，从价格指数来看，我们现在有两个较权威的统计。市统计局有个指数统计，是抽样调查的。房地局交易中心也有指数统计，是覆盖型的。因为不动产有一个特点，不动产商品它是一个非均值商品，世界上没有一套房子是一模一样的，在这样的情况下，要做指数，首先一个前提要把它设定为均值商品，先假定为均值商品才能统计指数，那么这个过程有个转换，转换的方法都有一定的假设。但由于方法不一样，虽然走势的趋势是差不多的，但是幅度略有不同。比如04年全年的商品住宅平均销售价格，市统计局的统计数据为每平方米6385元，市房地产交易中心的数据则为每平方米6237元。
    这里，用统计局的数据来看看今年的房价情况，1-5月份商品住房的销售价格指数呈现增长态势，6月份开始负增长，从环比变化来看，1月份正增长1.6%，2月份正增长1.6%，3月份正增长2.5%，4月份正增长0.5%，5月份正增长0.1%，6月份负增长1.2%，7月份负增长2.65％,8月份负增长1.6%，9月份负增长1.3%,10月份负增长1.2%，11月份负增长0.8％，1－11月份累计环比下降2.5％左右。预计全年商品住宅销售价格指数累计环比下降约3％，这个数据比较客观地反映了上海房价的实际变动情况。从商品住房的平均价格看，1-11月份为6700元/㎡左右，比上年同期增长7.6%。去年统计局的住宅销售均价为6385元/㎡，所以今年比上年的价格增长在9％以内。当然，均价并不能真正反映房价。
    今年年初春节前后上海房价上涨的很厉害的时候，网上的可供应量是500万㎡左右，在上海每年销售量3000万㎡的背景下面，网上可供应量500万㎡所显示的市场气氛是供不应求。由于不动产的非均值性，只有供略大于求才能保持平衡，所谓供求平衡并不是说竣工量（或批准预售量）多少，销售量也是多少就平衡了。从经济学的角度解释，这个供应总量和需求总量的平衡下面，它的价格是保持平衡的。所以，供应量要略大于求，才能实现价格均衡，从目前的网上房地产的数据来看，网上的实际市场化的有效供应量在990万㎡左右，1000万㎡不到，现在价格是有点往下跑的，但交易量在回升，目前处在价格趋于均衡的过程中，量价有一个配合过程，不过，当网上可供应量达到将近1000万㎡的时候，可能供应量显得略微大了一点，它对价格产生下压影响。这个比较合理的区间应该在500万-1000万㎡之间，也许这个平衡点就是调节价格的杠杆。
    再看一看今年的住宅供求关系。截止到12月20日，包括配套房在内的一手房住宅的总供应量约为3800万㎡，而目前已成交量约为2748万㎡。实际的供求比约为1.38：1。如果仅以市场化的住宅供求来看，截止到12月20日，今年市场化的住宅总供应量为2828万㎡，总成交量约为1848万㎡。实际供求比为1.53：1。
    最后，再谈谈明年的住房供应与价格走势预测。第一，供求情况预测，供应方面2005年1-9月份在建住房施工面积是7350万㎡，乍听起来，这个数字很大，但是根据往年的经验数据看，可以实现的上市量约在2500万㎡左右。考虑到今年结转到明年的可售存量和四季度因市场低靡而推迟开盘积压待售的量，明年估计市场化的上市量约为3500万㎡，另外，据悉计划上市的配套商品房约为500－1000万㎡左右。而明年的住宅总体成交交易应不会小于今年的2900万㎡，供略大于求将成为一种常态。
    第二，关于房价走势预测。06年的房价走势还是应当可以保持平稳，价格环比走势还可能略有增长。明年的走势很可能是先抑后扬。而需求构成则以本地需求为主,但是并不排除外来的需求再一次回升。在目前情况下，外省市大概在15%，境外的大概在3%。余下来的是本地的消费。
    上海房地产市场的定位跟上海城市国际大都市的定位目前来看是相一致的。价格问题跟市场的供求有关系，但是现在很多人以为价格只是由市场供求关系决定的，这是很不全面的，对于非资产类的商品，价格是由供求关系决定的，对于资产类的商品它就跟货币本身有十分密切的关联。商品房是一个资产类的商品，中国经济在未来的几年内走势是上升的，特别是上海这种特大型的城市，它的城市功能、城市价值在未来的几年当中应该说会有更大的提升。这也就决定了明年的房价预期乐观会大于悲观。

新汉业不动产机构执行董事 赵云飞