会议纪录（最终版）

上海房地产市场形势分析

庞 元(市房地局副局长、市房地产协会会长)

当前上海房地产市场的特点，1.房地产开发投资的增幅和商品住房新开工面积下降。今年以来逐步回落，据市统计局统计，三季度完成了359亿，同比增长2%。增长幅度分别比一季度、二季度回落了2－3个百分点和7个百分点。一到十月份，一共完成1040亿，同比增长11.2%，同时，一到十月份，商品住房新开工面积是1754万平方米，同比下降5.7%。
2.新建商品住房的交易量回升。四到十月份分别是159万平方米、94万平方米、126万平方米、127万平方米212万平方米、311万平方米、328万平方米。其中分别包含了40万平方米、62万平方米、128万平方米， 204万平方米， 203万平方米的配套商品房。1－10月商品房的销售面积是2100万平方米，其中市场化商品住房销售面积是1463万平方米，配套商品房是637万平方米。
3.二手房交易量趋稳。四到九月份，分别是214万、191万、212万、97万、98万、97万平方米。1-10月份二手房交易是1732万平方米，同比下降19%。
4.房价稳中有降。1-5月份商品住房的销售价格指数呈现增长态势，6月份开始负增长。从变化趋势来看，1月份正增长1.6%，2月份正增长1.6%，3月份正增长2.5%，4月份正增长0.5%，5月份正增长0.1%，6月份负增长1.2%，7月份负增长2.65,8月份负增长1.6%，9月份负增长1.3%,10月份负增长1.2%，
5.住房供应结构发生明显改善。据市纺房地产交易中心统计，3季度普通住房成交量比重为86%，比今年1季度、2季度分别提高了24、22个百分点，1-10月份普通住房占总成交量比重为75%，短期炒作行为得到有效控制，同时购房后一年内转让的比例大幅降低。

步入战略调整期的房地产市场及对策

王欣欣（央行上海分行金融市场处处长）

这一轮房地产市场有4个积极的作用。第一，对落实十六大提出的全面建设小康社会的战略部署起了重大的作用。第二，这一轮房地产起来对中国国民经济走出通货紧缩起了巨大的推动作用。第三，房地产也是最近几年拉动消费的主要形式。第四个，形成地方财政收入的重要来源。
对整个房地产市场还有几个需解决的问题。第一，过大的投资量形成了通胀预期。第二，过多占用银行资金会在一个时间内积累比较大金融风险。第三，过早的成为投资市场容易形成大起大落。
进入战略调整期的房地产市场的对策有：第一，当前的房地产调整应该把它看成是整个中国产业结构调整的重要有机组成部分。第二，它是整个房地产产业链的调整，绝对不是单纯的房价的调整。第三，是房地产调整应该是在和谐社会大背景下面的一种调整。

房市低迷与政策选择

印坤华（上海财大房产研究中心主任）

一、现在楼市低迷表明老百姓都在观望，这种观望短期内是合理的，在长期看来是不利的。因为房地产的投资能够带动相关产业的发展。
房价是微观的，地价、汇率、利率、税率都是宏观的，这些都是由政府决定的，而房价是由市场供求关系决定的。所以，担心以宏观调控为名又恢复到政府主导经济的时代。政府可以引导，可以用一定的政策来鼓励，或者来节制，但是不能主导。
上海房地产要解决的两个问题，1.结构性有问题，适合老百姓特别是低层次需求的群体的紧凑型的小房型少，但没有必要去限制高档房。2.房地产市场的主体就是中产阶级，低收入家庭不是靠市场解决的，应该由社会保障体系解决。

全国楼市的不平衡与平衡 顾云昌（中国房地产经济学会副会长）

2004年供不应求原因就是全国宏观调控，收缩两根，对于房地产的供应量，投资比较有效的控制住了，而需求的方面没有能够采取更多的措施，所以导致供不应求，全国房价上涨15.2%。
另外，政府的管理能力和管理水平的差异也很重要。1土地政府垄断是导致整个中国各地房地产市场差异性的症结所在。2.土地供应的节奏性和预见性非常重要，各级政府能不能预见三年以后的需求量。
一个正常的市场应该是一个买方市场，是供略大于求的市场，空置房适度增加是正常的现象，正是平抑房价的一个标志。
十一.五规划有两个转变，一个是中国经济增长模式的转变，由原来经济拉动原来靠投资和出口，而现在转变成以消费需求来拉动整个经济，房地产特别是住宅产品既是投资品又是消费品，我们在调控当中往往把它看成投资、实际上是消费。

调整时期房地产开发企业的对策

桂国杰（上海中房置业有限公司总经理）

这次宏观调控对上海房地产市场会出现双谷底的现象，第一个谷底已经形成在7月15日到8月15日之间，是因为老百姓的信心不足而形成的，第二个低谷区到春节以前可以完成，这个谷底是是因为发展商的行为造成的，预计宏观调控对房地产行业的影响会有三年。
对宏观经济的对策措施。第一，房地产的行业和企业将会从机遇性的发展走向经济型的发展。第二、从战术性的房地产开发，向战略性的房地产开发转变。第三、这次宏观调控以后会产生一个候鸟现象，尝试着走出去拿项目。

后 泡 沫 时 代 来 临
-十一五规划与房地产市场的发展趋势

王德培（上海福卡经济预测研究所所长）

政府肯定是一个变量，而且可以在可预见的年代内，我们这个国家的政府的政策权重依然是强大的，特别是在中国，政府、企业、市场这三者关系是不可回避的。
第二个问题，十一.五和房地产。在国家的十一.五里面，房地产是放进去的，而且放在第二个专门论述科学发展观的要提高全国老百姓的生活质量，要提高他的收入水平，接下来说是应该在居住、交通、教育、卫生等一系列的方面要大幅度的提高，这个过程中把居住是放在第一位的。十.五计划是把房地产放在第一位的，十一.五没有了。但是这个退出在客观上房地产依然在经济权重中是上海各大产业的第一位， 04年它的一个权重已经是达到19.5% ，在全上海的税收过程中它是第一位，是占到28%。在客观上房地产是我们上海依然是第一产业。
为什么说"后泡沫时期"？泡沫是没有严格定义的。投机占百分之多少算泡沫？我的基本判断是我们国家的房地产的泡沫是很难破解的，中国和东南亚相比，我们的外贸不是主要由中国人形成，我们的外贸去年年底63%是跨国企业的外贸，我们有52万家跨国企业在国内运作。透视中国的房地产，对"后泡沫时代"的一个判断。泡沫是有的，还会产生，但很难破。
中国房地产有一个根本趋势。第一个观点是两年前的，中国房地产将长达至少两个年代的增长期，这个增长期斜率大于零，可能有一个时期离散度比较大，但基本上是均线斜率大于零的运行。在十一五期间，我认为中国的房地产趋于成熟。市场化的权重越来越大，政策中性化的特征愈来愈鲜明，
无论是政治经济、社会结构乃至世界的产业方方面面的变化，就是在21世纪初，会集中表现在中国，经济是高增长，千万不要以为GDP会下来，
土地问题将是今后房产价格的头号的成本，权重就上去了。这个资源品的改革将长期地深深地影响房地产价格的走势。
（注：新汉业执行董事赵云飞的演讲内容《新形势下的房地产制胜决策》已在前面《独家视角》中刊登）