政策解读

非典的楼市 非常的调控

――解读本轮宏观调控的特点

一. 去年"温柔的一刀"到今年的"重拳组合出击"

如果说从01年121文件开始的宏观调控以来到04年底的加息为止，这一轮宏观调控政策与目前的调控力度相比，无疑是政策给了我们温柔的一刀，调控的意图并没有得到很好的贯彻和落实，更有甚者，这些政策还竟然成为某些地区房价的助推器。
而今年政府显然已经意识到房地产市场发展速度过快不仅不利于房地产本身的健康发展，更影响到国民经济，国家金融，社会安定等更多方面的可持续发展。这次政府重拳出击，从05年3月的取消银行贷款优惠利率开始，每一次出手都直击要害，不仅有效打击投机炒房，收紧房地产开发商的资金链，并且更较好的改善了土地供应的结构。可以说，本轮的宏观调控的组合重拳基本达到了预期的调控目的，促使市场开始向理性回归。 二．范围广，形式多，实现各种调控手段"全登陆"

本轮宏观调控的频繁出击每一招无不剑指房地产市场，凡是涉及房地产领域的土地，金融，货币，财政，税收等多种相关手段和经济杠杆纷纷用于本次调控。如银行方面的加息，提高贷款成数等，土地方面的市政政府地个1000万平方米的中低房的供应，和税收上新建商品房两年内转手，征全额营业税等等。特别是，七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，联合了国家7个主要部委提出8个方面的调控意见，说明整个国家对于房地产业的重视程度，对楼市进行全面的调控，可以说，这是近年来所罕见的。

三．调控重点从"供给单方面"转向"供需双方"

上一轮宏观调控主要从供给上进行调控，特别是对土地供应方式进行了改革，目的是想通过在土地这个源头上进行节流，却没有考虑到市场上需求的更为旺盛，其中并不都是自住需求，不乏部分投机和投资需求吹生楼市泡沫。针对上述问题，本轮宏观调控从国务院到有关部门均将调控的方向倾向于供需双向调节，其中需求方面的调节重点包括遏制投机性需求，控制投资性需求，限制被动性需求，引导合理住房消费。而在供给方面，新政策将责成各地改善供给机构，鼓励普通商品房及经济适用房的建设，增加中低价位住房供应量。 四．调控黑马――税收政策

在近期政府出台稳定房价的政策中，真正有新意的调控政策是税收工具，这是今年房地产调控政策的一大看点。用税收调节房地产市场包括4个方面：对土地等要素征税，对开发环节征税，对持有环节征税，对流转环节征税。7部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定，对个人购买住房转手交易征收营业税，就是对流转环节征税。对流转环节征税是短期政策，目的是打击投机性和投资性购房。长期来看，房产持有环节税负会逐步提高，流转环节的税负则会降低，这有助于实现社会公平，节约资源和能源，促进存量住房资源流动。运用税收政策同样要区别对待，因地制宜，如新近出台的营业税如何征收，各地就要区别对待。 五．后市调控"与时俱进"

目前市场上一直把6.1是作为楼市大限，6.1之后市场已经进入了观望时期，政府也似乎感觉到这一轮宏观调控政策的效应基本显现，达到了预期目的，政策调控似乎进入了休战期。但这并不意味着未来调控将告一段落，后市政策的调控将随时根据市场的变化做出反映。
预计下阶段的调控主要的手段还是集中在降低资金获利能力的方式上。主要通过交易征税和提高贷款利率。这样对投机需求会形成进一步的打击。

近期宏观调控政策一览表
颁布时间 政策名称 颁布机构 核心内容 政策意图
3/7 调整商业银行自营性个人住房贷款政策 中国人民银行 个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。 目的在于引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期。同时也提醒商业银行要增强风险意识，
3/17 关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见 上海市政府 2005年3月7日起，个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，提高其中低价普通商品住房供应，使总量达到65%。 增加面向工薪家庭的中低价普通商品住房的供应，满足消费。同时，进一步规范投资，抑制投机，依法整顿各种扰乱房地产市场秩序的行为。
3/23 房贷执行利率和最低首付款比例 中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四家国有商业银行 工行上海市分行表示，5年期以上的个人住房贷款利率执行基准利率（可根据客户的不同情况适当浮动，最低首付款比例维持原有规定不变。其他银行也与此类似做出相关调整。 使商业银行拥有一定的房贷定价空间，根据实际情况和自己判断适当控制风险，同时，进一步规范市场，抑制投机行为，促进市场健康发展。
3/29 关于进一步加强个人住房贷款管理的指引 上海市银行同业公会 上海各商业银行对同一借款人，提高第二套贷款购房的首付款比例。对于通过贷款购买房屋，通过贷款买房一年内转让的，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。 控制增长过快的房价，保护未来要购房、租房的居民利益，规范房地产市场。

颁布时间 政策名称 颁布机构 核心内容 政策意图
4/6 规范房屋"转按揭"交易登记程序的决定。 上海市房地资源局 凡有抵押的房屋转让，卖出方（上家）应当先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方（下家）共同申请转移登记。 坚决抑制投机炒作，配合上海市银行同业公会《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》实施
4/8 16条开展房地产市场专项整治措施。 上海市本市工商部门。 一：加强对房地产经纪企业的日常监督 二：规范房地产经纪人的执业行为我不知三：严厉打击房屋买卖，房产中介利用合同进行的违法行为。 继续保持上海房地产市场饿持续健康稳定发展，防止房地产市场大起大落。
4/27 ８项加强房地产市场引导和调控措施。 国务院常务会议 必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。基本原则是，积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治，加强监管。 正确认识当前房地产市场形势，及时解决出现的突出问题，促进房地产业健康发展，巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展。

颁布时间 政策名称 颁布机构 核心内容 政策意图
5/11 关于做好稳定住房价格工作的意见 建设部等七部委 1.强化规划调控，改善住房供应结构。2.加大土地供应调控力度，严格土地管理。3.不足２年转手交易的全额征收营业税。4.加强房地产信贷管理，防范金融风险。5.对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。6.加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。7.对虚构买卖合同，囤积房源；恶意哄抬房价等公开予以曝光。8.完善市场信息披露制度， 解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，抑止炒房炒地投机行为，严格税收征管，对中低收入人群进行倾斜，提供生活居住保障。
5/19 上海公有住房出售政策 上海房地局相关部门 对于剩余2400万平方米的国有直管公房，有条件成套化改造的，在符合相关规划要求的前提下，将采取扩建、加层等措施进行成套化改造；500余万平方米经成套化改造后，将进行出售；其余部分由于难以成套化改造，经修缮、整治后，将继续向住户出租。 进一步扩大中低价房供给，满足低收入人群的基本生活条件保证。
5/29 关于贯彻〈国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知〉的通知 建设部 5月31日前各地享受优惠政策普通住房的具体标准公布执行。6月底前直辖市、计划单列市、省会城市和住房价格上涨过快的重点城市要基本实现商品房预销售合同网上即时备案。7月份起建设部将公布40个大中城市房地产信息系统主要数据指标和市场监测报告。 做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性需求，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费等各项工作。