赵总视点

05－3－17晚19：30
第一财经·第一地产采访录

05年上海房价将面临
"宽幅振荡"

05年房价依然处于上升通道，全年涨幅不低于10％，但并不会像前几年那样一路稳步上扬，而是在宽幅振荡中逆风而上。

"宽幅振荡"，受宏观政策阶段性出台可能性较大的影响，房价受波动的概率较高，房价在短期内将出现下探，不排除会出现趋于零增长的区间。

"逆风而上"，是从整体市场看，长期看好上海楼市的利好因素依然占据主导，多方力量经历周期性聚散，市场在下探后会呈现恢复性增长，回落的房价又在多方的控制中逐步上移，重新回到上升通道中。05年上海房价在波动中上行，走出一条宽幅振荡的上扬曲线。

到底扬汤止沸还是加水勾兑？

不合理的供求结构矛盾。在市场供应上，中低价房供应比例在总量上明显偏低。非住宅，高价位供应增长快于中低价位住宅供应，导致整体均价上升。
房地产开发成本提高。土地价格的大幅上升是房价一路攀升的主导因素。其次，住宅品质的不断提高，使得开发所用的建材成本也相应提高，推动了房价的上涨。
部分地区总量供求失衡，需求较为强劲。除本地需求得到释放外，外来购房需求激增，导致市场供应增加相对缓慢，供不应求的市场格局带动房价全面提升。
投资性购房增长过快。投资渠道的狭窄和银行低利率促使国内房产投资需求膨胀，而国外预期汇率变动的外资纷纷投入房地产市场，成为目前市场的主要投机动因。
政府在财政上对房地产业的过分依赖，强化了社会各方面对于房价升值的预期。
未来5－10年，上海房产需求的快速增长将仍然决定房地产行业的繁荣发展。

05－4－16晚19：30
第一财经·第一地产采访录

政策组合拳效应正在显现

如果看待当前房地产调控政策的效应？政策预期将决定消费者预期，而消费者预期又将决定楼市走势。当前政策出台的意图非常明显，意在抑制房地产市场的过热发展和房价的过快上升，且大有不达目的誓不罢休的架势，必然导致当前消费者预期急转直下，市场处于观望阶段。

一系列政策组合拳的效应是否开始显现？一般调控政策效应的显现具有滞后性，预计本轮调控政策的效应该在二个月之后开始逐步显现。但二手房市场交易具有即期性，因此已经出现量缩价降的局面。预计一手房市场将在5月下旬呈现交易低靡的状态。
在宏观调控下，目前购房的时机何在？目前市场受到政策抑制，人们对于未来房价具有不确定性。但上海总体市场环境并没有发生变化，随着政策调控效应的释放，市场上投机行为将开始减少，房价逐步趋于理性。预计三季度将是购房者购房的最佳时机。

七部委新政出台后，上海楼市发展预判

政策调控力度继续加大。由7大国家主要部委联合制定，说明政府目前高度关注房地产市场。
从本次政策的内容来看，说明政府从土地、供应结构、税收、行政手段等多方面进行调控房地产市场。

新政实施后的上海楼市预判。1. 根据1－4月市场统计数据显示，目前市场已出现成交量萎缩，价格上涨受到抑制。预计本次政策调控效应的真正显现应该在未来2个月内明显释放出来。
2.在本轮市场调控下，供大于求的局面将进一步加剧，房价上涨进一步受到抑制，环比价格会有一定的下挫。
3.空置率进一步上升，将进一步抑制下一阶段房价走势。未来随着本轮调控政策逐步的消化将成为政策调控后，主导市场走势的关键因素。

七部委新政出台后，上海楼市发展预判

政策调控力度继续加大。由7大国家主要部委联合制定，说明政府目前高度关注房地产市场。
从本次政策的内容来看，说明政府从土地、供应结构、税收、行政手段等多方面进行调控房地产市场。

新政实施后的上海楼市预判。1. 根据1－4月市场统计数据显示，目前市场已出现成交量萎缩，价格上涨受到抑制。预计本次政策调控效应的真正显现应该在未来2个月内明显释放出来。
2.在本轮市场调控下，供大于求的局面将进一步加剧，房价上涨进一步受到抑制，环比价格会有一定的下挫。
3.空置率进一步上升，将进一步抑制下一阶段房价走势。未来随着本轮调控政策逐步的消化将成为政策调控后，主导市场走势的关键因素。