超越纷繁争论看房地产业的新问题、新矛盾

陈淮 建设部政策研究中心主任

一、温家宝总理提出的八条意见，集中起来说，归结起来两个问题，投资规模过大，房价上涨过快，这两个问题本身就是一个新矛盾。按理说，房子多了，房价应该下降，但目前价格反而上涨过快，因此形成一个新矛盾。普遍规律是价值涨，买的人就少，价格跌买的人就多，买涨不买跌，股票市场这样，房子也这样，这就是新矛盾，新问题。目前我们所面对的房地产市场，是开发商，政府老百姓都不熟悉的市场，面对的是一个巨大的历史变革期。老百姓从无产走向有产过程中的阵痛点。现在的困难群体比重不小，比如中低收入者和农民工进城问题。但中国住房面临的首要问题不是住房困难，因为我们与20年前的住房状况相比已大为改观。真正的问题是老百姓不仅仅要改善住房条件，更重要的是要有自己产权的房子，要有自己的资产。80年中国城镇居民人均居住面积不足5平方米，到04年末，城镇居民住房面积为25平方米，2000年中国城镇居民是1.9亿人，2004年末，是5.2亿人，在城镇人口增长了160－170％的背景下，人均住房面积还在大规模的增长。从房屋资源总量来说，我们已不是处于没有房子住的困难时期了，而是老百姓希望拥有自己的房子。
     二、最近中央开始出台政策对房地产市场进行税控。物业税可能与当前的房地产市场宏观调控有一致的地方，但从根本上说，它不是针对房价所出台的。因为大多数城镇居民，开始拥有自己的私人资产，有资产就要交税。从80－90年代，社会富裕程度改善表现在收入增长上，在个人收入提高的情况下，设立了个人所得税。90年代中后期，老百姓有结余了，表现在金融资产增加了，于是99年开始征收利息税。现在老百姓还要拥有不动产，开征不动产税也是必然。我们要进入拥有自己的个人资产的年代了。这也是目前新矛盾所在。
     三、利益表现的多元化，也是目前所要面临的新矛盾。10年前没有老百姓关心房价是因为买不起房，而目前已经跨过了这个临界点，很多人处于买和不买的过程中，这时房价的涨跌才对你的利益有影响，这就是价格需求弹性，同一种产品在不同的价格阶段上有不同的需求弹性。现在大多数人进入了价格敏感期，这是我们社会的新矛盾。
     国务院的八条里讲到的是四个问题，即一是投资规模过大，二是供给结构不合理，三是价格上涨过快，四是市场经济秩序混乱。而关于房价只排在第三位，而且也没说房价高或者低，只说了上涨速度过快，但这些问题往往会被误解为打压房价。因此解读政策要了解背景，这个背景是1.去年香港房价上涨了40％，钢材价格上涨了80％，农产品价格上涨了27％，房地产价格上涨了14.4％。2.20年前中国的房价收入比约为50，10年前约为30，5年前约为15，现在估计是10，但这个房价收入合理还是不合理不能说明太大问题，离开动态的历史过程看房价是说明不了问题的。房价收入比不是很能说明问题的。我们经常静态的孤立的看房价收入比，而不是动态的综合的进行比较。
     如果既想让上海成为国际化大城市，又想让普通市民住在核心市区，这两者之间就是新矛盾，必将导致核心区域和边远地区的价格分化。目前我们对于市场的估计还缺乏经验，可能被一时东西所蒙蔽。如果市场中都是一个声音的话，那就真的到了转向的时候。大家都看涨，那市场可能就快跌了。大家绝望了，也到了见底的时候，如果房市还在争论的时候，可能市场还没有达到出现拐点的程度。
      现在的政策运行并不像媒体说的打压房地产、打压房价，温家宝在两会的述职报告中提到，关系到有利于老百姓消费需求的财政、金融、产业政策要继续保持，1年半以前是鼓励老百姓买房，现在的政策还是在鼓励老百姓买房，而不是限制买房。现在的政策不是中性，更不是抑制，仍然是优惠的，鼓励的。如果说6.11是正常贷款利率，那收7％的房贷那是抑制性的政策，如果是5.51的房贷利率，那依然是鼓励性的政策。现在的契税仍然是减半征收。
     目前政府并没有限价，只是控制房地产价格上升过快，最终价格还是有供求双方来定的，并没有说所有的房子都是由政府来控制，只格外强调经济适用房的价格，要严格实行政府指导价。在市场化程度很高的国家的政府也要控制房地产价格的。美国政府不直接控制房地产的成交价格，它控制租赁市场的价格来间接调控房价，如加州政府制定每年租赁价格不能超过7％的涨幅，超过就算违法，控制住租赁市场就控制住投资市场了。
      四、完善廉租制度，保证中低收入居民的住房需求。这不是房地产市场的问题，是一个影响房地产市场的市场之外的问题。这与等价交换无关的，是社会保障体系的问题。比如公积金。第一，交纳公积金是强制的。第二，具有免税的功能，用于交公积金的那部分工资是不用交税的，第三，具有援助的性质，第四，公积金利率比银行的优惠利率还要低。它针对的是中等收入阶层，连他们都需要享受住房保障体系，何况中低收入居民。
     五、运用税收等经济手段调控房地产市场。今年的宏观调控开始注重用税收政策，主要是针对房地产交易行为的调节力度。在流转环节要用税控来调整。不要把物业税和本次的税控划上等号。对资产征税是对流转和持有两方面征税，流转环节是不交易不征，对持有环节，是只要拥有资产，年年要交税。对持有环节征税是为了调整社会公平，让更多占有优质资源的富人承担更多的责任。另外，也解决有限资源的优化配置的问题。把低效率用途的资源占有者挤出，把有限的优质土地资源能最大限度的有效利用，对持有征税的主要目的和房价没有直接关系。不管房价高和低，物业税在中国将来都是要征的。国八条里讲到的是交易环节的税赋，现在并没有开征。其实我们只要对原有的营业税和资本利得税进行适当调整就能起到作用，但中国总的税制改革方向是降低房地产流转环节的税赋，增加持有环节的税赋，目的是为了有效利用资源，想让大家都节约这种资源，抑制奢侈性的消费。降低流转环节的税赋，就可以优化配置，使二级市场和租赁市场更加活跃，目前人均居住面积已达25平方米但为何还有这么多人没有住上房子，主要因为占有的不均衡，如何让一部分人把这部分资源退出来，放到租赁市场中去，得到更充分的利用，因此税制改革总的方向是降低流转环节的税赋，增加持有环节的税赋。但当前的矛盾就在于，目前又要提高流转环节的税赋水平，因为现在要限制投机。本次国八条突出的的重点是，区别对待，因地制宜分类指导的方式，就是不要把流转环节的税和持有环节的税混为一谈，不要把税控和房价简单的联系在一起。真正在房地产税赋改革上的目标不是房价。

关于房产问题的几个"为什么"和 "预测"

上海福卡经济预测研究所高级研究员

一、为什么房地产问题变成了政治问题。政治是经济的集中表现，战争是政治的最高形态。中央政府拥有金融，地方政府拥有土地的第二财政。现在房地产贷款占新增贷款的80％，有些专家提出，国家的金融岌岌可危。如北京有10％的土地已经批给开发商了，预计北京未来10年都用不完，那后一届政府怎么办。这是当前和今后最本质的问题。本次调控概括成，过大的房地产投入，过快的房价的增长。这其中有社会问题，更有结构上的问题。
     二、为什么局部问题变成了上海问题。原来国家在出狠招之前，建设部专门有一个报告，认为房地产从全国看没有问题，就是结构上略有失衡，是局部问题。最后被人就曲解了认为局部有问题，就是上海有问题。因为上海的房价最高，还有人认为，现在房地产集团形成一个利益集团，协助着政府把握着政策的方向盘。上海地方财政最大的收入就是房地产，现在上海的产业231，如要形成321，就要海纳百川，现在才来了一部分，房价已经吃不消了。
     日本80年代中后期，东京都地区的房价可以把整个美国买下来，但后来房价一蹶不振，长期低靡，日本因为是弹丸之地，容纳空间有限，而我国的战略纵深很大。因此，日本具有自身的特殊性，中国也有自己的特殊性，不能相提并论的。
     上海过去是全国政治经济的战略平衡点，它的未来是市场经济的至高点。这个过渡远远没有充分展开，现在刚刚拉开帷幕。不管今天谁坐在这个位置上，都将承受时代所赋予的压力。市场经济已经不可逆了。在这样一个大背景下，上海终究要从政治的平衡点，走向市场的至高点。
     三、为什么房价已经成为了硬通货。英国从97年到今天，房价猛涨了140个百分点，在90年代房价增长了3倍。美国这两年每年增长10％，经过研究，原来我们面对的这个社会已经发生了转折，不是政策的转折，而是整个人类现在发生了文明的大转折。在这个转折的过程中，传统的理论知识解释不了。中国和美国已经成为世界经济学界的滑铁卢。美国走在人类的最前面，它所创新的一切在教科书都没有。中国是一个历史悠久的大国，转型过程中发生的一切，也没有教科书可以学。
     这次政府很有作为的地方就是了打压了投机行为，但投资是挡不住的。目前的投资为什么会变成硬通货，凡是企业的目的不是给社会创造财富，而是通过交换获得利润。当全社会都以交换为目的生产的话，最后的结论就是货币过剩。销的好的企业的存款沉淀在银行里，销的不好的企业的应收账款等坏帐也是沉淀在银行里。78年到今年从206亿的存款已经到了13万亿的存款，这20多年积聚了这么多的货币，由于目前其它领域没有开放，钱往哪里投，7000万股民已经惨不忍睹了，现在又都转移到房市里来，最终的原因还是一个过剩问题。
     四、房价为何和外汇挂起勾来？因为这次房价是经过三次确认的，第一次确认是福利房变成了商品房，上海的无产者一下子变成了有产者，公房私售，以10％的价格把房子买下来，这是福利房变成商品房的第一次确认。第二次确认，2000年正好是房价变化的对峙时期，2001年房价便开始一路攀升。第三次确认。非上海境内购房比例是46％，其中70％是温州人，其中70％的人用了房贷。01年到今天中国经济的现象中，最厉害的就是外贸，比外贸还厉害的是外汇储备，01年增长了28％，02年增长了35％，03年增长了41％，04年增长是51％。今年一季度增长了492亿，其中133亿是直接投资，166亿是外贸顺差，剩下的200亿就是热钱。世界上的国家分成资源性国家生产性国家贸易性国家，美国处于最高端。是资本性国家，食肉性动物。中国现在处于生产性和贸易性国家的之间，对美国来说，最好是把我国的资本市场打开。而我们期货市场一打开，就输得一塌糊涂，在这个背景下，中国不可能把资本项下打开的。但在各种各样的压力之下，我们的原副材料增长的这么快，物价增长这么高，预计概率较大的是增加汇率的波动幅度，现在是0.3 ，可能增加到0.6甚至是1，然后变相的使它人民币升值。人民币升值对我们也有有利的一面。近中期看，人民币是有升值趋势的。从中长期看，人民币和当今世界货币一个样，是要走向贬值的。

关于房价走势的预测，关于房价走势我们说了两个结论，在伴随中国进入高增长起飞期的时候，房价始终是相影相随的。它的价格斜率大于零。所谓斜率大于零，就是始终是在上扬的。有时高一点有时低一点，至少长达20年。第二个结论就是在这个期间套一个小周期，约6－7年。这些基本判断我们不变的。这个短周期的离散度比较大，房价可能是跌宕起伏。有时候会串得很高，比如去年增长了20％。也可能会击穿它的均线，但还会上来。这个短周期的出现是肯定的。
      关于政策走势的预测，政策怎么会在一个方向上去走，宏观调控即将进入到，公正协调。政府应该超越自身的利益，独立于社会实体之上，进行协调各种阶层的利益。政治家永远是正确的。因为他始终不追求极端，当要极端的时候就缓过来，但房价问题上，政策好比加水勾兑，勾兑是成熟老到，把酒勾兑到位的话是很不容易的。宏观调控的方向肯定是往公正协调方向去的，过渡期就是不断的勾兑，刚开始可能水平差一点，今后的水平可能高一点。对于我们某些政策的出台，作为开发商也不要过于意气用事，关键是把背后的大背景把背后的规律参透。

中国人民银行上海分行金融市场处处长 －－王欣欣

     房地产在最近的调控中已经成为众中之重。这次调控的重大转折是：中央成为了调控主体，以地方政府承担责任为主体。上海的房地产失去了基本居民城的意义，工薪阶层已经到了买不起房子的阶段。要进一步采取综合措施，有效控制房地产投资和价格过快增长。
     上海的房地产调控可能会出现的结果，一是房地产市场价格机构的调整，二是购房需求的调整，三是房地产企业的结构调整，四是城市布局的调整。
      房地产信贷应该向房地产金融转变。在这次调控中，银行的信贷是调控的主要工具。房地产信贷应该成为支持房地产企业的主力军。上海的银行也开始重视未来的风险，会适当的调整。房地产企业要从多种渠道回笼资金，逐步地形成具有中国特色的房地产市场。

――摘自05.4.26由上海房地产协会和新汉业联合主办的《主流房地产企业老总沙龙》上的讲话

复地集团总裁――范伟

     复地集团在2003年年底到2004年分别与摩根斯坦厉房地产基金和荷兰国际ING房地产部门的2个在上海的房地产项目的合资。面临整个房地产行业资金比较紧缺，融资渠道从原来单一的依靠银行到银行对整个房地产行业贷款资金的紧缩，在这个背景之下与外资的合作使大家看到了银行以外的另一个很大的资金渠道。
     外资房地产基金大概的情况，比如摩根斯坦利基金本身相当与一个管理者，它本身自己的钱大约占10%~20%左右，绝大多数是摩根斯坦利顾客的钱。客户之所以愿意让摩根斯坦厉来管理自己的钱，一是因为它的名声和品牌，二是摩根斯坦利在房地产行业的业绩。摩根斯坦利在房地产专业管理的基金大约是200亿美金。假设这个基金的规模大约是10亿美金左右的话，摩根斯坦利本身可能会拿出1亿美金，还有9亿美金他会去找他的客户。很多客户认为投资亚洲的风险比起投资欧、美国家要大很多，所以他们的回报也是比较大的。
     一般基金要求就是五年要周转一次。由于目前一般只有住宅才有可能能才五年之内得到回报，所以也决定了这些外资基金在中国选择投资的方向。外资基金另一个特点就是非常注重风险防范。外资基金的回报是以时间为基础的，计算投入的钱在所用时间内所产生的回报，

――摘自05.3.18由北京大学和新汉业联合主办的《北京大学全球领导力――上海地产高层论坛》上的讲话

第一中国首席执行官――姚蔚

海外投资基金的种类
     投资基金有短期、中期和长期三种。债券和房地产是中期投资，房产基金通常是5年到10年，而收购的公路、地铁、电站的基金通常是15年到30年左右。长期的项目是比较受基金的欢迎，因为长期投资的项目有足够的竞争优势，长期的项目的成本运作比较低，受到人为因素的影响比较少，政策干扰的因素比较少。
     海外基金对中国市场的态度
     海外基金目前对中国市场还是一种观望的态度，对他们而言投资中国的风险比较高。首先投资者要理解中国本土的风险，由于基金的管理人并不是在中国的，所以他会选择的是在世界上比较有知名度的城市，比如上海、北京。在中国发展的策略是选择住宅开发，之所以选择住宅开发是因为基金对中国的市场非常的陌生，只是住宅开发才能在短期里收到回报，能在短期内建立一种信任，进入住宅市场其实是在中国搭建一个平台。
     从1999年开始在国际上提升了管理中国市场的形象，出现了一个中长期的投资机构，但是有许多的限制目的是鼓励你在尽可能快的时间里出现再升值。

――摘自05.3.18由北京大学和新汉业联合主办的《北京大学全球领导力――上海地产高层论坛》上的讲话