当针对楼市的宏观调控政策频出，楼市不可避免的进入波动的时候，我们不能失去理性，或一味的看空，或盲目乐观，面对当前扑朔迷离的市场，更应冷静看待。

是釜底抽薪--还是加水勾兑？

----理性判断上海当前楼市----

1. 正确看待宏观经济环境与房地产周期

如同太阳与地球的关系，房地产周期的运转一直以来并不是单独存在的，宏观经济环境往往与其有着密切的联系，更多的时候，宏观经济环境决定房地产周期的发展。它的波动将直接导致房地产周期变化。从海外经验来看，日本、新加坡、美国房地产市场能在当时保持长时期的持续发展，主要还是基于宏观经济环境的向好。例如，美国房地产市场能有20年的长增长周期，与其良好的经济运行环境密不可分。

因此，无论是上海还是中国，目前可以预见的宏观经济环境依然是健康、稳定、快速发展的，并且具有一定时间的可持续性。在此前提下，上海房地产市场没有理由进入所谓的低谷周期，目前的调控只是一种居于高位的调整，是对平稳发展的企求，并不会对其发展产生方向性的转变。可以预见，除非宏观经济环境出现大的波动，否则上海房地产市场将在宏观层面良性运行的护佑下，步入更为理性的上升通道。

2. 城市地位决定市场资源的配置流动

中国地域广阔，各个地区资源条件、经济地位，城市功能等方面的差异，导致区域楼市发展的不均衡，出现有的地区房地产价值被兑现，有的地区市场被低估的局面。由于目前中国房地产业是市场配置资源型行业，而市场配置具有很强的敏感性和流动性，导致市场资源（人口积聚和资金）向东部沿海地区和部分中心城区集中，造成这些地区供求失衡，需求持续大于供应。因此，各个城市之间供求关系的差异化实际是市场调节的结果，属于市场运作下的正常现象。根据经济学的理论，市场配置资源是起到基础性调节作用，但也不是完美的，其盲目性和滞后性也会使市场误入歧途。因此，政府将针对目前房产市场的一些非理性现象及时进行资源调整和政策调整，根据各个区域市场的特征，因势利导，解决供求失衡问题。

3. 住房福利制度的政策补位

面对目前房价的高企，近年来政府动用了多种的调控手段，但效果并不理想。曾经一度被市场忽略的住房福利制度将重新补位。建立更为完善的住房福利制度，将是解决当前供应结构的不合理和实现老百姓居者有其屋的最为有效的手段。从去年政府每年推出300万的重大配套商品房，到今年两个1000万平方米的中低价房的供应，虽然在力度上和总量上得到加强，但具有一定的临时性和短期性。因此，尽快改变当前住房福利制度的临时性、应付性的问题，将住房福利制度长期化、系统化、法律化，如何通过租售并举等多种扶持方式解决供求矛盾，将是未来住房政策取向的重点。

4. 适当抑制中低收入人群的购房需求

对于中国这样一个经济发展相对处于初期的国家而言，居住条件的改善应该是较长的任务。过早的激发出中低收入人群的购房欲望，势必形成在一段时间内的供不应求，导致市场周期性波动。通过财税政策，适当提高购房门槛，对周期性的消费欲望进行调节，延长其需求周期的释放时间，使消费节奏与供应周期尽量匹配，避免因周期性供求失衡所导致的房价波动。

5. 投资和自住购房在政策上的区别对待

当前上海房价的渐行渐高，市场泡沫的显露端倪，房产投机加剧市场的非理性繁荣，提高商品房按揭成数和按揭贷款利率，有利于抑制房地产投机和过旺的需求，但同时也具有有副作用。比如提高按揭成数和按揭贷款利率，就可能增加通过按揭购买自住房屋者的还款压力，因此实现投资购房和自住购房的区别对待，将有利于缓解供求矛盾和体现政策的公平性。普通商品住宅具有商品和社会的双重属性，在实现政策意图的时候，也必须兼顾社会各层面的需求。

未来5－8年，上海房产需求的快速增长将仍然决定房地产行业的繁荣发展。虽然当前政府调控主要以抑制需求为主，可能对短期的房地产市场有所影响，但不会改变对上海楼市积极向上的主旋律，强劲的需求增长依然是未来市场发展的主推动力。

首先，上海本地需求将在未来得到持续释放。以04年上海人均居住面积14.8平方米，人均GDP6000美元为基点，按照上海每年10％的经济发展速度预测，未来5－8年，上海人均GDP将超过10000美元。按照联合国相关指标显示，一个地区如果人均GDP达到10000元，其人均居住面积一般在25－30平方米之间，这与目前上海人均14.8平方米的居住水平相比，为上海楼市留有巨大的需求空间。

其次，外地和境外需求将成为支撑上海楼市长期快速发展的基石。由于上海作为全国的经济中心，大量外地人才涌入上海，成为上海二、三级市场的生力军，只要上海经济中心的地位不改变，人才将长期向上海积聚，外地人购房需求将得到巩固。而境外人士的购房，主要以投资为主。上海宏观经济向好，城市发展速度飞快，世界城市的城市定位为上海楼市留下了巨大的发展空间。只要上海总体经济继续健康发展，外资对上海的投资热情将与日俱增。

可见，面对中央调控政策的急风骤雨，市场预期的急转直下，多空双方的博弈正酣，不管今后市场继续高歌猛进还是宽幅震荡，市场总体向好的发展趋势在未来5－8年内并不会发生根本改变。

新汉业不动产机构执行董事 赵云飞
2005/4