进入中国房产市场的海外力量

随着中国房地产市场的迅猛发展和不断规范，越来越多的海外企业进入中国的房地产市场。从90年代初期最早的港资、台资财团和开发商，逐步扩展到目前大量进入的来自世界各地的杰出企业。
纵观活跃在中国房地产市场的各种海外力量，粗略的可以划分为资本力量和专业力量。所谓资本力量，也就是媒体所谓的"海外基金"，是以资本的面目进入房地产市场，购买物业或参与开发的海外组织，其一般的资本背景是银行财团或者实业财团，而组织形式一般是以大财团旗下的房地产产业基金为主，比较典型的是摩根斯坦利的房地产基金。而专业力量，尤指熟悉开发流程或者物业管理的开发商或物业管理公司，由于在海外有着丰富的专业经验，这些专业机构往往是各国各地进入中国市场的先行者，比较典型的是新加坡的开发商凯德置地和香港的物业管理公司太平洋第一戴维斯。

房地产产业基金--活跃在一线的资本大鳄

由于房地产的地域性极强，资本的运作也要求高超的专业素质，因此作为两者的结合，房地产产业基金当仁不让，成为了海外资本活跃在中国房地产一线的主力。而所谓房地产产业基金，即专门投资房地产行业的资本组织形态，其资金来源可以是公共的，比如房地产投资基金（REIT）形式，也可以是来自个别有实力的财团。无论是公募，或者私募，或者干脆是财团的附属机构，其投资的项目都不是预先设定的，而是由专业人士在获得资本支持后考虑具体投资机会，上报由各利益代表组成的投资委员会决策制定的。另外，资本的回报率根据具体的基金形态而异，比如REIT一般倾向于投资有稳定租金收益的商业地产、办公楼、停车场等，因此REIT支付的投资回报率是相对稳定安全但较低的，而财团控制的产业基金由于运作较为自由，有能力有条件投资较高风险的项目，比如开发或者再开发等，因此投资回报率可能高得惊人。
下面例举一些典型的房地产产业基金，基金背景及近年的投资项目：

1. Morgan Stanley Real Estate Fund, MSREF
摩根斯坦利房地产基金
资本背景：
摩根斯坦利财团。摩根斯坦利财团是老牌的美国财阀，其业务分布极广。旗下摩根斯坦利投资银行作为顶级投行参与国际资本市场运作和投资咨询，享有极高的声誉。
主要项目：
2003.7 上海"锦麟天地雅苑" ，一栋价值5亿的酒店式公寓。
地段毗邻淮海路，紧依新天地，是上海最繁华的商业娱乐地带。
摩根斯坦利也是这段物业的开发投资方之一。
2004.1 上海 "复地雅园"，与复地合作共同投资5000万美元。
市中心黄埔区中高档楼盘
2004.4 与天津最大房地产开发商-顺驰中国控股，签订战略合作投 资意向书，在天津共同进行房地产开发投资

2004.6 与上海盛融投资有限公司(上海市政府于2003年成立的综合性投资公司，专注于国有资产的重组改革)成功投得中国建设银行不良资产拍卖中的2个资产包，帐面总值28.5亿元。据悉，摩根此次购买的资产大多为华中和华南地区的商业地产，其中部分为在建工程，需要后续资金投入。
2. Macquarie Global Proberty Advisor Ltd. MGPA
麦格力全球房地产咨询公司
资本背景：
澳洲麦格里集团旗下基金公司，成立于2004.2，总部在百慕大，目前管理约16.5亿的资产
主要项目：
2005.1 上海"新茂大厦"，交易金额达9800万美元。
该物业位于淮海路商业街，毗邻新天地，为一栋楼高20层的甲级写字楼项目，地上总面积32，200平方米，地下总面积11，174平方米，预计于2005年底竣工。

3. ING Real Estate 荷兰国际集团房地产基金
资本背景：荷兰国际房地产目前管理着分布于亚洲、澳大利亚与欧美等地的31只基金，资产额近400亿欧元。作为全球著名的房地产基金与三大综合运营商之一，其主要业务包括开发、投资管理与融资等。荷兰国际房地产通常与第三方合作从事购物中心、办公楼与住宅等地产项目发展。
主要项目：1996 在北京成立其亚洲地区的第一个代表处，
1997 与中信集团下属房地产公司及北京城建成立合资企业，在"望京新城"开发了5万平方米的普通商品住宅"信荷城"；在该项目2402万美元的总投资中，ING占50%。
1998 在上海闵行区投资开发了"上海网球俱乐部和公寓"
2002 成立"中国房地产开发基金"
2004 收购同为ING旗下的霸菱直接投资(Baring Capital Partners)的部
分中国业务，接手了 "ING北京基金"及"中国房地产开发基金"，从而使荷兰国际房地产在华房地产投资总额跃升至6亿美元。

2004.4 收购了总部位于荷兰的罗丹克亚洲(Rodamco Asia N.V.)所有已发
行流通股，最终持股比例达95.3%。通过此项交易，ING拥有了罗丹克亚洲在北京和上海的收租型房产项目-香江花园别墅区枫叶园60%的股份和盛捷高级服务公寓100%的股权。

4. First China Property Group， FCPG
第一中国房地产发展集团
资本背景：麦格理银行集团和英国施罗德亚洲物业集团(Schroders Asian Properties)的合资企业。是规模3亿8百万美元的物业基金，负责亚洲投资业务。
主要项目： 2003 上海澳丽花苑开发项目 722套公寓
2004 上海东外滩改造。开发区域面积为11.7平方公里，其中包括3.5
平方公里的滨江区域

5. Merrill Lynch 美林集团
资本背景：世界顶级金融集团，投资银行业务和咨询业务首屈一指。运作客户资产达13000亿美元
主要项目： 2005.2.2 宣布投资3000万美元入股北京银泰中心，这是美林集团在中国地产业的首笔投资。

6. .Lehman Brothers 雷曼兄弟投资银行
资本背景： 在国际投资银行排名前五。公司有150年历史，是华尔街最老的公司之一。在中国资本市场表现活跃，曾帮助大型国有企业海外上市或帮助国有银行海外发行金融债券等。
主要项目：携手摩根士丹利，各入股 25% 上海永业集团发展的上海永业公寓二期，涉资达 2 亿元人民币。

7. "中国住宅发展基金"
资本背景：凯德置地2003年出资1－2亿美元成立，该基金关注价位在5000-20000元/平方米的不同档次的商品房投资，并将首先投向上海、北京和广州等城市。
主要项目：北京"上元"20%的股份、上海"天山河畔花园"14.55%的股权及上海奥顺置业公司20%的权益。
　　2004.3以4000万元收购上海奥顺置业公司。嘉德置地计划在获得的15.31万平方米的住宅地上兴建约500间联体别墅。
　　2004.6以1.29亿元买下北京朝阳区一幅能够兴建230套有地住宅的地块。该公司计划在未来3年内兴建包括公寓、联体别墅、半独立和独立式洋房等多种物业。
　　2004.7进军广州市场，耗资1890万港元买下天河区的一幅住宅地段，计划未来3年内建造约600套住宅。该地块由凯德置地和嘉德中国住宅房产基金，以80%和20%的股权比例投资购入。

当然在中国市场活跃的海外资本力量远不只是表面上的一些大型基金或投行，还有许多实力雄厚但并不为内地广为知晓的财团，已经或计划进入中国房地产市场，成为影响楼市发展的潜在力量。

此外，除了资本力量，专业开发或物业管理集团也大举进入中国市场。客观地说，进入中国房地产市场的开发商远比一般的海外财团要早得多，比如90年代初，香港的几个大型开发集团如新世界发展、和黄等在北京已经开发了许多标志性的商业地产，尽管当时的规模远不能和现在遍地开花的境况相提并论，但正是这些先行者成为了内地早期开发商学习的模版。
下文列举一些典型的海外专业开发集团在华发展的情况。

1. CapitaLand 凯德置地
集团背景：新加坡房地产开发集团，是东南亚最大上市地产集团。由百腾置地和新加坡发展置地合并组建，从事住宅及商业房地产开发和物业基金管理业务。
自1994年进入中国市场以来，嘉德置地旗下凯德置地中国控股在内地的投资规模已达120亿元人民币，内地已成为该集团最大的海外市场。凯德置地目前80%的在华投资都在上海，至今已完成的住宅超过6000个单位，正处于规划和兴建中的有6000个单位，该公司还另外兴建有30万平方米的商业楼面。
在华项目：凯德置地开发的住宅项目包括：菊园一期、菊园二期"江临天下"、菊园三期"汇豪天下"、曼克顿豪庭、莱诗邸和天山河畔花园；商用项目有：来福士广场、百腾大厦和卢湾办公楼项目。除上海之外，凯德置地还在厦门开发了商用项目汇腾大厦，在北京开发中高档住宅项目"上元"。"上元"位于北京奥林匹克公园和国家森林公园附近(与即将在2005年通车的北京地铁5号线站相连接)，这是凯德置地在北京发展的第一个服务式公寓。项目总投资约20亿元，预计2007年年中竣工，1700个单位将为该公司带来至少10亿元的营业额收入。

2. New World China Land Limited 新世界中国地产
集团背景：为香港新世界发展有限公司中国物业旗舰，1999年七月在香港联交所上市(上市编号: 0917)自八十年代初期即活跃於中国房地产市场。 资产总值约250亿港元，36个发展销售物业项目，分布于17个主要高增长城市。
母公司香港新世界发展有限公司是香港五大开发商之一。于1970年在香港成立，其后逐步发展成为香港一个业务多元化的企业集团。集团于1972年在香港上市，总资产值逾1,156亿元港币。
主要项目：（上海）
上海香港新世界花园一期 位于卢湾区制造局路/中山南一路，可眺望黄浦江景，约四百套住宅。
香港新世界大厦 高档写字楼。位于上海淮海中路黄金商务区，西邻马当路，东靠黄陂路，北依金陵路。

长宁华美达广场 地处长宁区与中山公园地铁站的黄金地段，由两幢24层的大厦构成，提供34,927平方米的服务式住宅、17,272平方米的购物商场以及一幢设有750间客房的四星级酒店。

3. Hutchison Whampoa Property 和记黄埔地产
集团背景： 和记黄埔地产（和黄地产）为和记黄埔有限公司旗下之地产发展及投资的部门。
主要项目： （上海）
汇贤居 徐汇区豪华住宅，总建筑面积约六万二千七百平方米。2幢5层高、2幢分别是7层及9层高的小高层，以及3幢分别是17层、31层和43层的豪华住宅。
御翠园 浦东高级物业，西靠世纪公园。由豪华别墅、高 级公寓及会所组 成，总占地面积达458,000 平 方米。
四季雅苑 高级及低密度住宅。占地共270,000平方米，绿 化面积55%。整项发展共分6期，一及二期兴建153幢三层高独立式别墅；三期及五期为9层高的服务式公寓，四期为联体别墅，而六期则 包括9层高的服务式公寓及联体别墅。

4．Kerry Property 嘉里建设
集团背景： 名列恒生100指数及恒生香港中型股指数成份股之一，为香港拥有最庞大之豪华住宅投资及发展物业的公司之一。
主要项目: (上海)
嘉里不夜城 闸北区天目西路218号，建筑面积逾523,000平方米，汇集商业、贸易、金融、以及各种商业配套设施，是上海市内最具规模的多功能发展项目。
嘉里华庭 高级住宅。长宁区曹家堰西南延安西路及江苏路交汇处。
嘉里中心 南京西路著名多功能地产，包括商场、写字楼、服务式公寓。

5. Shui On Group 瑞安地产
集团背景： 1971年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集团，旗下之房地产发展、建筑及建筑材料业务遍及香港、中国内地及北美洲。2004年组建瑞安房地产发展有限公司，是集团的地产旗舰公司，结合了瑞安在中国内地的主要房地产发展项目，主要发展集多种功能的大型市中心商住综合发展

项目，以及配合城市总体规划、提供全面配套设施的优质综合住宅发展项目。
主要项目：（上海）
上海新天地 项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，太平桥地区一期改造项目。现成为上海标志性商业娱乐物业。
瑞虹新城 综合住宅发展项目，占地四十公顷，位于上海市虹口区。
企业天地 太平桥人工湖畔长1.2公里之湖滨路旁，项目总建筑面积达五十六万平方米，包括多幢甲级写字楼、商场以及其它商业设施。

除了上述开发商，香港的仁恒、恒隆、新鸿基等开发商也是非常有实力，在华有大量项目的著名专业开发商，这里不一一列举。
在物业方面，太平洋第一戴维斯、世邦魏理仕等香港物业公司具有相当的影响力，也是顶级住宅的理想物业管理公司。