政策组合出拳，上海楼市静观其变

――解析近期上海市政府出台的一系列政策
2005年3月6日上海市政府出台了一系列的政策来调控上海楼市。本次政府共出台了一个指导意见和两个地方性财税政策。上海市有关部门为促进房地产市场健康发展对今年的房地产市场调控提出了明确的目标，并对中低收入家庭购房贷款贴息政策和个人出售普通住房有关税收政策进行了调整。

《意见》明确了当前上海房地产市场的调控目标，即：在适应经济发展和对内对外开放需要的同时，必须坚持"以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主"的原则，区别对待、分类指导，综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段，增加面向工薪家庭的中低价普通商品住房的供应，满足消费，完善保障。
今年的目标是，继续保持房地产市场基本稳定，努力实现供求总量基本平衡，并力争做到供略大于求;扩大普通商品住房供应量，进一步优化供应结构;使商品住房价格涨幅进一步下降。
　　在调整供应结构，完善供应政策方面。要增加以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应，供应总量努力达到65%。2005年计划新开工配套商品房面积900万平方米，实现可预售面积800万平方米，竣工面积300万平方米。

在加强市场监管和监测、规范房地产市场秩序方面，《意见》提出了四个方面的举措。首先是合理规范投资行为，坚决抑制投机炒作。本市各商业银行要进一步规范个人住房贷款业务，对个人住房消费贷款的抵押成数、优惠利率以及办理转按揭的间隔时间等作出调整，。对个人购买的普通住房（含存量住房），凡居住不满一定年限出售的，按国家和本市有关规定调整现行财税政策。

在完善住房保障体系，满足基本居住需求方面，《意见》也提出了一系列明确的政策措施。 完善廉租住房制度。强化政府住房保障职能，进一步扩大廉租住房覆盖面，到今年年底，使受益家庭从去年底的1.35万户扩大到1.8万户，今年要完成40个小区的综合平改坡改造，同时整修房屋800万至1000万平方米。　
另外，上海市地税局明确规定自2005年3月7日起，个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费；购买后居住满一年的，出售时免征营业税及附加。
在政府抑制短期投机需求的同时，加大了对中低价房需求的倾斜。自2005年1月1日起，享受购房贷款总额15%贴息标准的，商品住宅由原来规定的每平方米单价不超过3000元，调整为不超过4000元；享受购房贷款总额10%贴息标准的，商品住宅由原来规定的每平方米单价不超过3500元，调整为不超过4500元，二手房由原来规定的每平方米单价超过3500元但总价不超过25万元的，调整为每平方米单价超过4500元但总价不超过33万元。

政府出台的《意见》已经非常明显，主要是在保护大多数普通购房者的住房需求的基础上，抑制投机炒房，防止房价的快速增长，近年来上海房价的过快增长，导致部分有住房需求的买不起房，而一些投机者不断将房价炒高，诱发楼市泡沫，结构性矛盾的突出将会成为市场发展的阻力。因此，《意见》的出台是在为今年房地产发展定下一个主基调，可以预见，今年上海房价在政府的多方调控下将实现软着陆。
从目前市场的反映来看，差额部分营业税征收的政策虽然没有预留"缓冲期"，但整体上来看还是比较温和的，政府的目的是"鼓励居住消费，规范投资行为，抑制短期炒作"，而非打压房地产市场。虽然本
次财税政策的力度并不大，但这对于短期投机分子心理打击较大。该政策的出台将会延长投机者利益实现的时间，增加其资金成本和
时间成本，导致投机的风险成本增加。政府在打击投机的同时，出台的中低价房贴息的政策也无疑显示出政府调控"一收一放"的双重性。政府小心翼翼的左右出招，也是在最大的程度上保护这个市场的繁荣和稳定。目前一系列政策的出台只是开始，是政府相信随着市场的变化，未来仍有更多的调控政策蓄势待发。

◆◆◆◆◆◆◆◆◆ 政 策 链 接 ◆◆◆◆◆◆◆◆

上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见
沪府发〔2005〕6号

　　一、统一思想认识，明确调控目标
　　（一）充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为本市国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高市民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是保持本市国民经济持续健康协调发展的重要保证。促进房地产市场持续健康发展，对全面贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，加快建设上海"四个中心"和现代化国际大都市，具有十分重要的意义。
　　（二）进一步明确房地产市场调控目标。住房关系到广大人民群众的切身利益，关系到社会稳定。本市房地产业在适应经济发展和对内对外开放需要的同时，必须坚持"以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主"的原则，区别对待、分类指导，综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段，增加面向工薪家庭的中低价普通商品住房的供应，满足消费，完善保障。同时，进一步规范投资，抑制投机，依法整顿各种扰乱房地产市场秩序的行为。2005年，要继续保持房地产市场基本稳定，努力实现供求总量基本平衡，并力争做到供略大于求；扩大普通商品住房供应量，进一步优化供应结构；使商品住房价格涨幅进一步下降。
　　二、调整供应结构，完善供应政策
　　（三）增加以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应。加强市、区县两级政府的统筹规划和组织协调，加快以配套商品房为主的中低价普通商品住房建设进度，提高其在市场供应中的比例，供应总量努力达到65%。在符合城市总体规划、土地利用总体规划和年度计划的前提下，优先确保中低价普通商品住房的土地供应。2005年，全市3000公顷经营性用地计划中的2000公顷，确保用于中低价普通商品住房建设。依托交通主干道和轨道交通，结合小城镇建设，在外环线周边按东、南、西、北方位规划一批新的配套商品房建设基地，全年计划新开工配套商品房面积900万平方米，实现可预售面积800万平方米，竣工面积300万平方米。
　　（四）完善配套商品房供应政策。在优先保证轨道交通、世博园区等重大工程、市政府认定的旧区改造重点项目动迁房源需求的前提下，稳步扩大配套商品房销售对象，使本市符合一定条件的中低收入住房困难家庭也能够购买。完善配套商品房定价机制，采取"控制地价，控制房价，以方案竞标为主"的项目招标办法，向社会公开招标，根据成本加微利的原则确定房价。
　　（五）调整中低收入家庭享受购房贷款贴息政策。充分发挥购房贷款贴息政策的效应，适当调整和放宽现有贴息政策中的房价标准，支持符合一定条件的中低收入市民家庭购买普通商品住房。2005年，贴息政策中的房价标准调整为：购买的商品住房每平方米单价，由原来规定的不超过3500元调整为不超过4500元；购买的二手房总价，由原来规定的不超过25万元调整为不超过33万元。
　　三、加强市场监管和监测，规范房地产市场秩序
　　（六）合理规范投资行为，坚决抑制投机炒作。在坚持市场化的前提下，主要运用经济和法律手段进行规范和引导。本市各商业银行要进一步规范个人住房贷款业务，严格防范房地产信贷风险。在继续为群众购买自住普通商品住房提供信贷支持的同时，对个人住房消费贷款的抵押成数、优惠利率以及办理转按揭的间隔时间等作出调整，进行必要的限制，以抑制投机性购房的贷款需求。对个人购买的普通住房（含存量住房），凡居住不满
一定年限出售的，按国家和本市有关规定调整现行财税政策。
　　（七）继续完善新建商品房网上备案制度。在深化完善商品房网上备案制度的基础上，加强房地产开发企业和中介机构的诚信体系建设，严厉查处网上虚拟交易、哄抬房价的行为，进一步规范市场秩序。
　　（八）完善存量房交易信息服务平台。提升服务能级，优化办理流程，提高办事效率，为市民提供房源挂牌、合同签署、资金监管、产权登记的"一条龙"服务，保障交易安全；加强对存量房市场的监管，引导房地产中介企业依托信息平台，提升规模经营和规范服务的水平。
　　（九）继续加强市场信息工作。在完善房地产市场信息系统的基础上，重点分区域、分价格段归集商品住房价格信息；在市场信息发布中，提供市民关心的中低价普通商品住房和配套商品房的相关信息。加强新闻媒体的舆论引导，全面、及时、准确地为老百姓居住服务提供市场信息，进一步提高市场透明度。
　　四、完善住房保障体系，满足基本居住需求
　　（十）完善廉租住房制度。强化政府住房保障职能，进一步扩大廉租住房覆盖面。到2005年底，廉租住房受益家庭从上年底的1.35万户扩大到1.8万户，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。根据本市经济发展情况，合理确定保障水平，加强廉租对象的认定、配租并形成退出机制。
　　（十一）建立房屋租赁新机制。在完善廉租住房和房屋市场化租赁制度的同时，多渠道筹措房源。根据先点后面、市和区县两级政府合理分担的原则，对动迁中经济困难的本市居民家庭，开展以优惠租金出租住房的试点，逐步建立面向低收入家庭的房屋租赁新机制。
　　（十二）继续实行公有住房租赁和出售优惠政策。对尚未出售的公有住房，继续实行低租金政策，并对符合条件的特困居民继续给予租金减免。在继续按优惠政策实施成套公有住房出售的同时，加大旧住房成套改造力度，使其中的承租户也可以享受一次公有住房出售的优惠政策。
　　（十三）加快旧住房改造。加强对平改坡综合改造、平改坡以及旧小区综合整治的协调和指导，加大改造力度，进一步改善市民的居住环境和居住质量。2005年，完成40个小区的综合平改坡改造。同时，整修房屋800万至1000万平方米。

市财政局调整本市中低收入家庭购房贷款贴息政策通知

为了充分发挥对中低收入家庭购房贷款实行贴息政策效应，进一步改善本市城镇居民住房条件，经市政府同意，从2005年1月1日起，对中低收入家庭购房贷款贴息政策（以下简称：贴息政策）的房价标准和贴息标准进行调整，现将有关事项通知如下：
　　一、调整贴息政策的房价标准
　　（一）中低收入家庭购买的商品住宅同时具备以下两个条件的，可按规定享受贴息政策：
　　1、每平方米单价不超过4500元；
　　2、建筑面积不超过90平方米。
　　（二）中低收入家庭购买的商品住宅每平方米单价超过4500元，但总价不超过33万元的二手房，也可按规定享受贴息政策。
　　（三）对购买的商品住宅每平方米单价不超过4500元，但建筑面积超过90平方米、超过幅度在3%以内的，按90平方米计算享受贴息。
　　二、调整贴息政策的贴息标准
　　（一）对购买每平方米单价不超过4000元商品住宅的购房家庭，最高可享受购房贷款总额15%的贴息。
（二）对购买每平方米单价在4000元-4500元（含）商品住宅的购房家庭，

最高可享受购房贷款总额10%的贴息。
　　（三）对购买每平方米单价超过4500元，但总价不超过33万元二手房的购房家庭，最高可享受购房贷款总额10%的贴息。
　　三、其他
　　（一）对在2003年6月1日以后购房且符合收入受理标准条件的购房家庭，如其购房时的房价高于当时政策规定的房价标准，但在以后年度又符合政策调整后的房价标准，可自房价标准调整当年的1月1日起，按规定享受贴息政策。
　　（二）对在2003年6月1日以后购房且已按规定办理申请享受贴息政策登记手续的购房家庭，可自调整贴息标准当年的1月1日起，按政策调整后的贴息标准享受贴息政策，对以前年度的贴息不再调整。
　　（三）凡属本条第（一）项所述的购房家庭，应提供符合政策规定收入受理标准的家庭成员年收入证明及其他有关资料，在可享受贴息政策当年的4月1日至9月30日期间，到贴息结算处办理申请享受贴息政策的登记手续。
　　四、中低收入家庭购房贷款贴息的其他有关事项，仍按《关于落实本市中低收入家庭实行购房贷款贴息政策若干规定的实施意见》（沪财预[2003]123号）和《关于落实本市中低收入家庭实行购房贷款贴息政策若干规定实施意见的补充通知》（沪财预[2004]55号）的规定执行。

关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知

为加强本市房地产市场的税收征收管理，根据国家有关营业税税收政策，对个人出售本市普通住房的营业税征收规定明确如下：
一、个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费（以下简称"营业税及附加"）。
个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营业税及附加。
二、上述居住年限的认定，以出售者取得该普通住房的房地产权证记载时间或房屋交接书记载时间为起始时间，按孰先原则计算确定。
三、本市城镇居民按市政府规定的政策购买的售后公房，凭售后公房管理部门或原售后公房所有单位出具的购房收据（凭证），出售时不受上述居住年限的限制，免征营业税及附加。
四、个人在出售普通住房时，应持相关合同、购房发票、房地产权证、房屋交接书等文书材料，向房产所在地税务机关申请开具发票并按规定申报纳税；在办理产权过户手续时，应向产权登记过户机构出具税务部门开具的售房发票及纳税凭证。
本通知自2005年3月7日起执行。个人出售花园住宅的税收征收，仍按沪财办[1999]86号和沪地税一[1999]87号文的规定执行。

上海市地方税务局