编者按：04年新汉业每周在解放日报住宅消费版的后市预测中就当前市场热点、难点、敏感点进行专业预测，得到业内和社会上得到广泛的赞同。与此同时，新汉业的一些观点也被沪上其它主流媒体所刊登，现将我司的一些精彩观点与大家分享。

2005年房地产信托基金融资前景如何？

2005年房地产信托将走俏上海房地产市场，在目前开放资金局促的局面下，未来成为上海房地产投融资的主要渠道之一。
随着《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》征求意见稿征求意见阶段的结束，预计该办法将于年底或明年年初出台。新办法的出台取消了资金信托200份合同的限制，这将大大拓宽房地产信托的融资渠道，与银行贷款互补，并为房地产基金提供发展空间。
另外，由于目前信托产品与其它投资产品相比，其预期收益风险比占有明显优势，在当前资本投资市场并不成熟的情况下，选择房地产信托亦是一种不错的投资方向。可见未来房地产信托基金的发展前景较为乐观。

房产大公司纷纷向外地挺进，今年小公司的日子会更难过吗？

随着上海土地资源枯竭化趋势越来越明显，地价也随之水涨船高。上海一些大房产商看好"沪外"楼市的发展空间，正开始转向外地寻求更多的市场机遇。而大多中小开发商不得不面临资金，土地双重压力，未来想在房地产业站住脚跟，必须在战略上寻求更多的方法来扭转目前尴尬境地。
1.中小开发商可以凭借多方合作，与其它中小开发企业建立战略伙伴关系，共同集资参与土地招投标，缓解彼此的资金压力。2.中小开发商可以通过房地产信托进行融资，拓宽自身的融资渠道。3.如果说大开发商主要瞄准外地一级城市，那中小开发商可以转战周边二三级中小城市，避开与大型房地产企业同质竞争，寻求新的适合自己的发展空间。

海外人士买上海房产
会愈演愈热吗？

2005年，海外人士将继续高歌猛进上海房地产市场。以中长期投资和短期投机为特征的海外资本进入将更多的以高档房产市场作为目标。然而以短期投机为目的高流动性的海外热钱是否维持现有的进入速度，严格的说，取决于人民币是否在2005年升值，一旦人民币升值压力获得释放，热钱将迅速撤离上海楼市，对上海楼市尤其是高端市场造成相当的影响。然而人民币升值在近期无法确定，政府仍以保持汇率稳定为基调。因此升值预期依然存在，热钱将继续进入。因此海外买上海房产，在近期仍将成为一个大的趋势。

崇明及上海北区发展走势预测

随着越江通道，岛域规划以及崇明岛新规划以及其他一些因素的刺激和影响，其房地产发展后劲巨大。首先，目前崇明楼市各项指标均处于上海最低，房价只有2000多元，但未来随着崇明南桥北隧的建成，上海与整个长三角的联系更为紧密，届时崇明的房地产市场不仅是上海乃至整个长三角地区的关注重点。其次，上海土地资源不断边远化，导致未来几年崇明的土地资源必然成为开发商眼中的香饽饽。第三，崇明优越的生态资源在上海所有地域中具有唯一性和独特性，那里的生态住宅前景不容小觑。
而上海北区作为崇明连接市区的窗口，将受到崇明开发效应的辐射，在经历目前这一轮城市化运动的消费热潮，满足了本地居民消费需求之后，未来几年将迎来新的发展契机，吸引更为广泛的长三角地区置业消费。

上海楼盘"走出去"后，
趋势如何？

上海楼盘海外行销已有10多年，随着目前上海房地产市场的火爆，海外投资者也看好上海楼市，未来海外行销将继续推行，并且有愈演愈烈之势。
未来上海走出去的楼盘将逐步扩大销售范围，从目前侧重的亚洲和泛太平洋地区向欧洲大陆、美国、澳洲等海外市场逐步拓展。
目前上海海外投资客中有60％以上都是港澳台和海外华人，今后营销的重点将在此基础上逐步转向海外房地产基金和外籍人士。
在组织形式上，目前基本以一些资金雄厚的大型开发商进行海外行销，未来可能将形成多个开发商联合组团行销，一方面使上海更多的优质楼盘能走上世界舞台，另一方面，通过楼盘的整体推介，将上海房地产市场广阔前景向世界展示。
在行销目的上，以前更多的是进行品牌宣传，而销售业绩并非开发商考虑的主要因素，未来开发商将更多的考虑是如何将公司形象宣传和利润实现有效的协调起来。

上海投资性购房预测

针对目前上海投资性购房数量的增长，在05年投资比例增长将有所回落，基本与03年的水平持平。投资性购房主要和宏观政策取向有较密切的联系。
一、04年宏观调控的力度不大，上海房价依然涨势如潮，预计05年宏观调控在力度上将有所加大，并且政策出台的频率将更频繁，对于投资性购房将有所抑制。
二、近期投资性购房比重的上升，主要因为境外资本看好人民币升值，目前政府主要通过其它途径来缓解人民币升值压力，并没有要动汇率的举措。一旦预期的汇率没有变动，必然将减少境外人士购房的热情。
三、虽然本次加息幅度不大，但一旦进入加息周期，对于投资需求将产生较大影响，一些主要靠银行贷款的投资客将不得不考虑因为加息所增加的风险成本，促使一部分投资客退出市场。

四川北路地块拍卖影响有几何？

四川北路地块被香港中建发展公司全资子公司中建蛇口发展公司以11.4亿元拍得。创下上海房地产土地实施拍卖以来拍出的最高价。
这充分说明目前上海楼市的前景被大多开发商看好。外资不惜成本获得土地，进行土地储备，预示着未来上海未来楼市发展动力强劲，房价仍将有较大的上升空间。一些市中心地块随着土地稀缺性日趋明显，其价值将得到进一步提升。
而本次土地拍卖的形式对于未来上海土地市场具有一定的借鉴作用。未来对于一些市中心稀缺土地或者优质土地，可以实行市场公开化操作，土地完全由市场来定价。但对于大多数普通住宅用地则仍继续沿用土地招投标形式为宜，这有利于地价和房价的稳定，促进市场的快速健康发展。

杨浦房地产市场还值得投资吗？

杨浦区由于因历史原因一直以来被认为是"下只角"，房地产发展较晚，但这种印象将被新的规划所打破，杨浦目前拥有大学城、五角场、新江湾城、东外滩、M8线、翔殷路隧道、大连路主干道等众多利好因素，这些利好题材的集合将完全支撑未来杨浦楼市的快速发展。可以预见，在日趋枯竭的市中心土地中，杨浦将成为05年楼市的亮点。
杨浦区人口众多，已经具备完善商业配套，另外，该区域主要为80、90年代的建造的新村房，升级换代的潜在需求较旺盛。目前杨浦楼盘销售基本处于热销中，并且在今后的一段时间内仍将继续保持热销态势。
虽然2004年杨浦的房价有较大的上涨，但与周边虹口、闸北相比，仍有一定空间。而未来区域的发展前景，杨浦将更胜一筹，因此升值潜力依然较大。

二零零五年宝山房地产市场走势预测

前几年当上海房地产市场正在蓬勃发展之时，宝山楼市似乎还处于懵懂阶段，成为一片被人遗忘的角落。2004年，宝山房地产市场厚积薄发，正进入蓬勃发展时期，各个板块均有大量楼盘上市，房价快速上升，2004年宝山无疑是上海楼市的一匹黑马。

面对2005年，宝山房地产凭借轨道交通的有利条件将进一步助推市场的发展。从目前的情况看，2004年一号线沿线的房价持续增长，如距离共负新村站附件的康桥水都6月开盘价为5500元/平方米，到04年底，成交均价已经涨到6800元，半年涨幅达到23％。沿线二手房成交活跃，均价已经突破7000元大关，轨道交通的刺激效应在12月开通时房价上升达到峰值。预计05年交通改善的利好因素还会继续持续较长时间，并一定程度上掩盖了周边配套不成熟的缺点，但房价经历了一次快速拉升后，上行力度将有所回落。宝山地铁沿线区域很有可能将成为上海第二个莘庄地区。

目前宝山各大板块发展势头强劲，房价正进入上行通道。大华板块已开始冲击万元房价，上大板块凭借上大的环境优势和7号线的规划，上升速度在几个板块内最快。高境庙板块距离市区较近，目前房价潜力得到释放。西城区板块依靠区域内知名楼盘的上市，区域形象已经逐步形成。

综观整个宝山楼市，05年除了上述板块继续保持快速发展的同时，区域热点将从向宝山外环线附近转移，比如顾村。该区域凭借良好的规划、政府的扶植（重大工程配套商品房在顾村设立基地，从而带动区域人气的积聚和周边配套的完善）和房价的低位，形成价格盆地，由于这些区域起步较晚，在周边房价的刺激下，该区域发展的空间将更大。