今年上海房地产市场可谓多事之秋，宏观调控政策的剑拔孥张，心理预期的忽上忽下，房产泡沫的争论不休……在楼市多空双方的博弈中，新汉业联合上海福卡经济预测研究所于04年11月19日共同举办了"地产新动力"高层研讨会，就针对上海目前楼市的扑朔迷离和未来市场发展取向，邀请业内专家和老总，站在客观、中性的角度，把脉上海房地产市场。

● 复地集团总经理 范伟

让准确的数字来说明问题

对于上海未来1－2年的走势。首先，上海未来整个价格阶梯要重新排列，目前正处于混沌之中。以前上海的房子基本在外环线左右。如果市中心房价卖到1万的话，那离市中心5公里的地方卖7000元，外环线附近为4000元。但这两年青浦新城，嘉定新城，惠南新城，松江大学城的崛起，导致整个价格体系混乱。因为大学城都卖到5000、6000元的话，那人民广场应该卖多少？最近两三个月，市中心的房价涨得较快。说明市场如有空间的话,也不会维持很长时间，很快就会被填补。这可能是1、2年的一个大的方向。
2.无论是开发商还是政府都面临未来很大的挑战。中环线以内可供土地越来越少，开发商不得不把战场移到环外去，政府也想把人群引导到外围去。目前市区的房价越来越高，老百姓不愿意去但又买不起，不得不去郊区买房。这个问题的解决很大程度上要依靠政府，解决这些卫星城市的配套，包括交通、工业，让很多人能生活在那里，不需要每天到市中心上班，这是未来2－3年面临最大的挑战。
3.中国城市化的潮流不是5－10年就能改变的。到大城市去生活是一个潮流。这个大潮流不会因任何政策而改变。如果上海是封闭的，很有可能加息等政策、

心理预期变化都会导致房价的下跌，但很幸运的是，上海是中国的经济中心，外来需求非常强大，因此房价抗跌性很强。外来需求推动了房价的上升，上海人已享受了老房子的升值，上海人想换房并不是出一套新房子的价格，只是去补了差价而已。而对于外来的人为何这么高的房价仍要买房，因为他在上海能赚到比房价更多的钱，这是上海给他带来的机会，所以外来的人是会源源不断的。

● 新汉业不动产机构执行董事 赵云飞　

决定上海楼市的N个变局

前房产时代在03年基本结束了，04年开始，上海进入了后房产时代，这个时代的标志是121文件。随着招拍挂文件的正式推行，资本市场和土地市场将逐步规范，从而会形成一系列的变化。未来房市将被5个变局所左右，也就是房地产市场的5个参与者（即政府、消费者、土地供应者、资金供应者和开发商）。这5个角色一直在相互制约，相互作用。
一、市场的变局。上海房地产市场从一元化的混沌市场逐渐演化成二元市场。二元化不是指产品有多种多样，而是消费主力群变成了二元即外来人口的消费和本地人口的消费。外来人口的消费的基础在于上海不仅仅是上海人的上海，它是全国的上海，长三角的，亚洲的，更是国际的上海。中高端的市场将以外来消费为主，上海国际化大都市的城市定位，一定会吸纳很多外来人士包括长三角的民营企业家移居上海。其实，外来购房者把房价越提越高的过程也是本地已经购房的人财富快速积累的过程。
中低端市场的本地消费仍然是主流的，我们在计算收入时为何不把灰色收入，体制释放的收入计算在内呢？这其实是一个巨大的数字。花1、2万买的老公房，现在值40、50万。
未来上海越是国际化，二元化市场就越明朗。未来2－5年内，这种二元化

特征会加剧形成。未来5、6年以后，二元市场的交集部分会逐步增大，最终形成以二元交集部分为主的一元化市场。也就是说，本地人开始回购。二元化特征在香港，日本的房地产市场中都经历过。目前日本最贵的房子是日本本国人买的，而15年前，日本最贵的房子都是外来人士。
二、土地的变局。上海中心城区的土地已很少，中环以内的土地也不多了，外环周边的土地虽然还有一些，但从发展趋势看，也会被用完的。土地就要被用尽的观念将在人们心目中形成。就如目前石油只能用50年，一旦这个数字被意识到了，那意味着资源紧缺的恐慌会逐步深入到消费者的心中。在这样的心理预期下，土地会呈现出越来越边远化。这个预期将导致中长期土地稀缺性的观念越来越加强。这就意味着地价必将上涨。
三、资金的变局。121文件以后，把开发商的资本金提高到35％，我认为这是很好的措施。这其中蕴含着两个信号，1.银行的资本开始退出带风险成分的投资市场。按揭业务则是银行的主营。2.民营资金，海外资金，正好伺机进入。宏观调控以后，并没有出现停工工程，搁置的土地和烂尾楼现象。实际上是民营资金在后面替补上了。可见，资金市场将有一个大转变，民营资金将全面进入房地产投资领域。
未来在开发商35％的自有资金中很难再找到银行资本来托盘了。这将导致以下几个变化。1.开发企业上市吸纳民营资金，直接融资将得到大的发展。2.信托发展速度将很快。3.通过股份集资方式的民间企业资金将加剧进入房地产市场。宏观调控以后，土地开发所需资金大量将来源这些方面。在美国，绝大部分开发资金的来源是来自直接融资。直接融资是老百姓的钱，老百姓可以享受到开发这个城市所获得的利益，通过进入投资的上游来获取利益。美国经济培育了这么多的中产阶级，就是分享了整个国家的发展利益。银行的退出正好给了民间资金一个大好机会。以后银行还会回来抢生意，还会创造一些金融产品参与开发获取利益。
四、开发商的变局。虽然目前开发商转变苗头还不明显，但仍会有一个大的演变。过去房地产开发门槛较低，开发商可以借用社会资源和银行资金，可以用四两拨千斤的杠杆开发项目，并且开发商还是利益的独享者。将来这种局面将会被打破，未来开发商只是运营而已，不动产基金通过吸纳各种股东来投资房地产， 把赚来的钱给股民分享。房产商将从利润的独享者变成专业运营者，这才可能把项目做优做大，而投机型的开发商在未来的市场发展中将会更为脆弱。
五、政府的变局。未来政府的角色也将发生剧烈的巨变。政府将从导演转换成监制。原来上海一直是"大政府小企业"，政府差不多是上海房地产市场的导演，从蓝印户口、到退税、到契税减半，再到降低销售门槛。这些都是政府在导演整个上海房地产市场。这种角色将在未来要被谈化出来。另外，中国政府还有一个角色，就是地主。这在全世界可以认为是唯一的。它可以通过土地供应来调节市场。我认为政府应该通过宏观经济手段如利率，税收手段来调控市场。
通过这5大变局可以预见未来房地产市场的发展取向，除了小概率事件出现，如中国经济倒退和台海战争发生之外，这些变局都将有利于房地产市场向健康的方向发展，而且发展速度仍将很快，这是不以个别"权威"的意志为转移的，不以部分消费者的意志为转移的。

● 中国人民银行上海分行金融市场处处长 王欣欣

10.29加息的来龙去脉――金融形势分析与预测

一、这一轮经济增长周期过来的时候，房地产作为经济增长的主力，推动整个经济周期向前发展，同时对这论经济周期变成过热承担责任。宏观经济与与房地产相关的有两大因素。1.城市化的加速。78年中国城市化水平是18％，到去年年底达到40％，按照国家有关部门的测算，到2020年我国城市化水平要达到60％，也就是说，在未来的15年中要把农村转移2.5－3.5亿人口。在城市化过程中有两种发展模式，一种是发展特大型城市，比如东京成为第五大都市圈，基本上日本1/3的人口在这个都市圈中。另外一种是欧美模式，就是大力发展中小城市。中国将有近3亿人口转移到城市，因此两种模式必须同时做。所以，未来上海将 成为世界第一大都市圈是指日可待的。现在上海的人口达到2000万。2020年上海的人口达到3000万。在各级地方政府加速城市化的发展过程中，首先受到影响的是土地，过分的使用土地，使其变成投资工具，从政府流向二级市场。
2.从全市来看，投资比例是不高的，但如果仅从一个区域来看， 01年以后的新房投资比例是相当高的，空置率和投资比例是直接相关的。房地产与股票市场有点不一样。在股市中一两个股票的崩盘对股市不会有大的影响，但房地产市场只要有几个盘价格暴跌，就会出现整个房价的势头逆转。
二、解读加息。升息有四个方面的影响。1.政治意义大于经济意义。一方面，这次加息不是人民银行加的，是中央政治局常委会加的，因为马上要召开全国经济会议，要对整个宏观调控作判断。另一方面，由于中央过多的运用行政手段。这次动利率中央是把它看做宏观调控从行政手段为主向市场化手段转折点。这是政治意义，但它的经济意义不大，因为目前整个社会的利率敏感性并不高。2.国际意义大于国内意义。中国经济现在是世界经济的重要组成部分，国际上普遍认为，中国经济非常热。加息一出台，国内反映不大，但美国股市暴跌，所以利率调控信息的出台，实际上打压的是国际投机力量。3.象征意义大于实际意义。这次物价上涨是没有可持续性的。但人民银行能加一次息，就是为了象征意义，打消人们的预期。对于银行来说，原来不是我们的贷款对象，现在仍然不是，不会因为加息就贷款给你。对于存款，老百姓存款的三大主力即住房、养老、子女教育，不管利率高低与否，这些钱都要存到银行里。所以利率调整的实际意义并不大。4.改革意义大于调控意义。在这次加息背后最重要的是利率市场化。放开贷款上限，放开存款的下限是作为利率市场化的一个大的改革动作。这次宏观调控很大的程度上就是促进了利率市场化。我不认为未来就进入了加息周期。从中长期看中国值得关注的通缩。中央宏观调控的措施实际上都是在防止通货紧缩。钢铁、水泥、电解铝、房地产、汽车、纺织等都是现在投资过热的。随着今后1－2年建设周期的结束，大量的产品生产出来，却又消化不了，造成价格暴跌，到时中国经济又会陷入新的通货紧缩。所以宏观调控表面上防通胀，深层次是防通缩。
三、金融政策对房地产的影响。正面的影响：1.多元化的融资成为今后房地产业发展融资的主方向。银行会相对退出，但速度不会很快，因为它要找个替代物。

信托已经突破200份了，房地产基金会成为未来房地产融资的主要形式。2.人民币升值预期将导致大量资金进入。目前上海外资购房占到40％，很多海外大基金实际上不是房地产基金，但也来投资房地产，实际上它并没有看好房地产，而是看好中国人民币的升值。因为外资买房是享受国民待遇，因此资金可以通过这一途径进来。3.按揭贷款到明年又会放松。这次加息将导致未来三个月提前还款，这个还款的高峰可以延续到春节以后。这会造成银行存款贷款双下降，所以银行银行会放松按揭贷款。
负面的影响：1.对房地产企业的要求更严了。2.月还款不能超过月收入的50％，这样把灰色收入都排到外面去了。这对高收入人群投资买房造成很大的打击。3.人民币升值。如果上海的房市出现转折，除了台海战争外，最大的因素是汇率。人民币的升值是肯定的，问题是在什么时间。一旦预期兑现，房市出现一定的抛盘之后，市场转变很快的。
我认为上海房地产市场不会大跌，但会波动。市场必须经过几轮振荡之后，才会找到准确的定位。

● 中国房地产业协会副会长 顾云昌　

平衡与平稳――中国房地产业的发展态势

一、平稳和平衡是健康楼市的标准。作为一个市场而言，供大于求应该是比较健康的市场。因此均衡点是很难找的，能找到相近的基本点就不错了。所以18号文件提出供求总量基本平衡。供求结构基本合理，价格基本平稳。研究房价可以看出房地产市场是否健康。今年全国房地产市场房价上升了13％，成为98年以来最高的涨幅，而且涨幅远远超过前几年。我认为房价上升是宏观调控调出来的。1.总体健康正常下的局部过热现象。全国房地产市场前几年是总体正常，但有局部过热现象。前几年的全国房地产市场都是供略大于求的市场。

每年的空置率有所增加。03年全国的空置房增加了2％，前几年增幅是7－10％，空置房的增长比起投资的增长和竣工面积长是很小的比例（竣工面积增长为20％左右）。每年都有存量也是正常现象，因为房地产市场是非均质性的一定要让可供量大于需求量，市场才能正常发展。上海在2000年以前空置量很大，但很快就消化了。那时的产品有很大的缺陷都消化掉了，何况今后空置量再多一点也没有问题。99年－03年中国平均复合房价的增长是4.26％，这样的涨幅是非常合理的，由于品质和成本的提升，成本的上升比房价还快。人均可支配收入增加9.3％，人均ＧＤＰ增长在8％，房价增长始终在人均可支配收入和人均ＧＤＰ之下，全国这几年的购买力水平在提高，房价收入比在下降，有什么理由说中国的房价上涨太快了，泡沫四起了呢？
98年房改以后，中国房地产需求发生井喷。房价能保持这样的平稳增长，形势大好。所以中国总体上没有泡沫。上海前两年房价上涨很快，供不应求，而广州连续5－6年房价是稳中有降，北京房价保持平稳，涨幅没有上海快。在中国房地产市场需求旺盛的情况下，容易产生泡沫，但也不全部是泡沫。泡沫不只有破灭的途径，泡沫是可以吸收和消化的。中国房地产应该从快速发展进入稳定发展。上海房地产价格这两年上涨较快，是因为原来基础较低。应该承认目前中国房地产市场局部过热现象存在，沪杭这一带房价上涨太快，存在一点泡沫，但远没有到破灭的地步。
二、宏观调控下，要求楼市供求双降。中国房地产保持了5－6年的25％左右的投资增长率，这也是房改之后需求释放所要求的。目前宏观调控要求投资和供应增速放慢，增幅下降。但健康的市场是平衡的市场，如果需求不降，也是不健康的，因此，与其说是投资和供应量下降，还不如说是降需求增速。今年供应增长幅度的下降快于需求增幅下降。1－9月全国投资增长28％，比去年同期下降5.3个百分点，竣工面积增长速度9.5％比去年下降23.7个百分点，竣工速度大大放慢，而销售面积增长19.3个百分点，比去年回落17个百分点，导致了今年房子卖的比盖的快，住宅销售与竣工之比是1：0.86，历年的数据是1：1.03－1.13，过去是供大于求，现在是供不应求，必然导致房价上升，可见，供应增幅下降快，而需求增幅下降慢，导致房价的上升。全国的今年涨幅在13％， 而上海全年估计要达到15％，上海未来调控力度将更大。
房地产过热首先是由于需求过热导致的，不是投资过热产生的。需求中分成自住性需求和投资性需求，自住性需求中有被动型需求，主动型需求，自动需求。需求是否过热就看这3＋1种需求是否过热。在宏观经济调控下，现在房地产市场面临减肥的任务。需要减肥不等于身体不健康。目前市场需求仍还很旺盛。宏观调控使个别地方减少了投资和投资型需求但从全国来说并没有形成投资过热。今年上海拆迁需求受到压制，1－10月拆迁量只有3.3万户，只有去年的一半，但销售数量还是增加，说明对于经济预期的看好，导致老百姓都在买房。要把固定资产投资和房地产投资区别开来，房地产投资产生的是大量的消费力，固定资产投资产生的生产力。我们怕生产能力过剩，所以要对投资进行打压，老百姓买房是消费不是投资，不可能产生过剩的问题。但中央肯定是一刀切。在现在的情况下应该保护老百姓旺盛的购房需求，如果把需求打压下去，再起来就比较困难。
三、把握未来楼市的平衡点。1.在适度双降的情况下，找平衡点。不可能一味的打压需求。2.在健身中找平衡点。房地产业既面临减肥的任务又面临健身的任务，健身指土地政策和金融市场的规范。3.要在各地的差异性中找平衡点。各地市场差异很大，找平衡点的办法是不同的。上海房价涨得这么快，一方面是需求旺盛，另一方面是供应暂时跟不上。

新汉业不动产机构
2004年11月整理

2004年11月