编者按：《后市预测》栏目是我司受《解放日报》住宅消费版的邀请，每周主持的一个行业预测专栏，就当前房地产热点事件和未来走势发表我司独到观点，给予业内和广大购房者以参考。该栏目从今年8月开办以来，已经连续刊登10多期，社会反响很好。现将公司的一些观点与大家共同分享。

节能住宅会影响房价吗？

节能住宅将成为今后上海住宅发展的必经之路。 近年来上海房价快速攀升，但楼盘品质并没有同步提高，节能住宅的出现很大程度上对楼盘的品质作进一步提升，并将有效支撑已快速上升的上海房价。

就目前上海的房价组成来看，主要因素较多，如土地成本，建安成本、税收、管理成本、利润等。而建安成本只占了其中的20％左右，并不能构成上海房价上涨的决定性因素。真正决定上海房价的将是市场的供求关系。

可持续发展已成为当今世界发展的主题，生态环保，资源可再生等问题得到全球关注。节能住宅的出现不仅符合社会需求，也让开发商在强调短期经济效益的同时更关注长远的社会利益。

实施居住证制度对楼市的影响？

随着上海经济的高速发展，国际化进程的加快，人才已经成为城市竞争力的瓶颈。居住证制度的实施对于引进和留住各类人才有很大的促进作用，对上海楼市的长远发展将起到积极的作用。
93年上海开始实行的蓝印户口，由于是以购房为前提条件，因此在一定程度上，对当时不景气楼市有促进作用。随着近年来上海楼市的快速发展，单靠硬性政策来拉动市场已不合时宜，通过一系列柔性政策的出台，将对上海楼市的发展产生更为深远的影响。
据我司多年对销售数据的统计显示，近几年外地来沪工作的人士在沪购房比例正逐年递增，并以自住居多。在未来几年将逐步成为上海房价新的支撑点。

年末主力购房群体分析

综观上海房地产市场，本市居民、外来新上海人和投资客将三分天下，构成支撑上海房价快速增长的"铁三角"。

上海本地需求除动迁户外，主要包括需要改善住房条件的和本地青年购房需求。改善型需求人群，拥有一定的经济基础，因此基本选择在中环线以内中高档物业。上海年轻一族作为崛起的购房主力，不仅自身有较好的收入，而且有家庭的支持，一般选择中外环之间的中档房。

最近，外地人士在上海买房的迅速增加。在上海有稳定工作的新上海人也加入上海的购房大军。虽经济能力一般，但发展潜力较大，在置业上采取"分步走"，主要消费对象为外环附近的中低价位房。

由于宏观调控政策频频出台，对投资需求有一定的打击，但上海未来发展前景良好，未来楼市预期乐观，因此投资需求仍较旺盛。当然，投资客的主体会有所变化，原先江浙一带的投机客会有较大减少，而本市或者境外的长期投资客会有所增加。

如何看待新泡沫论？

目前上海房产市场依旧保持快速发展，供需两旺，房价涨幅回落，并不存在所谓的泡沫。
从引起房产泡沫的因素来分析，主要有空置率、投资规模和投资性需求这几项指标。
1.空置率，一降再降。2004年7月末，上海商品住宅空置94.57万平方米，比年初下降63.3%，与泡沫论所阐述的高空置率大相径庭。
2.投资规模增幅下降，得到有效控制。2004年1-7月，全市房地产开发投资完成620.44亿元，增幅比去年同期下降5.6百分点，远低于全国平均水平，并没有出现泡沫论中投资规模的不断膨胀的现象。
3.投资性需求保持稳定。去年全市投资性购房比重为16.6%，虽与国际指标相比有所偏高，但由于上海经济的高速增长和国际化大都市的城市定位，再加上中国目前投资渠道的单一，导致市场对上海未来的良好预期，投资性比重偏高仍属于合理现象。

加息对上海楼市的影响有多大？

加息对上海房地产市场的深层意义将大大超过其实际影响。
从加息本身来看，对楼市是一个利空因素，但本次0.27的升幅仍属于小幅调整，因此对于广大购房者的实际影响不大，并不会加大还贷压力和改变人们原先的购房计划。
目前楼市多空双方博弈激烈，市场前景扑朔迷离。加息的出台进一步应证了政府对于房地产市场的调控决心，房价理性回落将是政府最终调控的目标。而这次加息是否会成为一系列加息的前奏，是否为今后进行新一轮宏观调控埋下伏笔，从而给市场留下更大的悬念。加息作为上海房价"软着陆"的风向标，才是其对于市场最大的意义。

上海未来土地市场走势如何？

未来上海土地市场将紧跟中央调控步伐，在宏观调控中实现平稳发展。
从供应量来看，未来土地市场将进一步放量。加大土地供应，从源头上对当前高涨的房价起到抑制作用。
从实施手段上，上海早在去年就已实施土地公开招投标，土地市场得到进一步规范，可见招投标政策较符合上海实际情况，如果采取拍卖方式，可能会引起地价飚升，导致房价联动上涨，这与政府调控目的背道而驰。预计未来几年，土地招投标政策将继续得到沿用。
从调控力度上看，上海土地市场将逐步通过市场化手段进行调控，运用一系列经济，法律手段，而非一味强调行政手段，综合运用各项手段，确保土地市场长期稳定发展。

盘点2004年上海楼市

2004年上海楼市在多空双方博弈中，多方略占优势，房价上涨依然。

从市场面来看，供不应求的局面并没有得到改善，供需矛盾较为突出。特别是位于内外环线间的供应明显不敌需求量的增长，导致中档楼盘房价上升较快。市中心区域由于供应量逐步萎缩，外来需求旺盛，导致房价一路攀升。而外环附近的中低价楼盘增幅涨幅趋缓。可见，今年上海楼盘房价的上升的主要靠中高档楼盘的拉动。

05年上海楼市热点预测

05年楼市热点将从一元住宅市场向住宅、办公楼、商铺多元市场扩散，形成多个投资热点。
在经过3年的高速增长之后，在宏观调控和第一拨市场消费能量已释放的影响下，05年住宅价格将从高涨步入滞胀，市场进入新一轮能量积聚阶段。
目前外国热钱和国内游资在看好上海楼市的预期下，明年将加大对房地产市场的投资。目前住宅价格已达到一定高度，后期投资风险增大。相比之下，办公楼和商铺前期价格涨幅不大，因此更具投资潜力。同时，上海国际化大都市的城市定位，决定了商业地产将有更为广阔的发展前景。可见，多元投资热点将引领05年上海楼市的发展。