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热点市场分析
宝山区顾村镇房地产市场分析
顾·村·概·况
【功能规划】
顾村镇位于上海北翼的工业重镇――宝山区中西部，南濒蕰藻浜、东临宝钢，西与嘉定卫星城相连，北与罗店镇接壤。地理位置具有相当优势，总面积41.66平方公里，总人口为8万。
顾村今后的发展将分为四大区域：
◆ 沪太路以西约10平方公里的区域内形成中高档居住区；
◆ 外环线蕰藻浜附近，形成7000亩的绿色生态林；
◆ 沪太路以东，宝安公路南片4.6平方公里进行房地产开发，预计150万平方米的体量；
◆ 北片则以工业开发为主体的工业园区。园区总面积600公顷，一期规划面积363公顷,已有10多个国家和地区的80多个项目落户，并逐步形成了非织造新材料、医用仪表、新型建筑材料、针织服装、汽车配件、有色金属等产业基地。规划建设成为以一、二类工业为主的综合性现代化工业园区。
顾村镇功能分布图
【交通条件】
■ 公路
共和新路混合高架延伸段，沪太路、外环线、宝安公路贯穿整个顾村镇，预计未来上海市区任何地方到顾村镇的距离只需40分钟，从顾村到虹桥机场的距离也只要25分钟。为此，宝山区已将顾村镇定位为枢纽型城镇。
■ 公共交通
ü 连接市区：公交701路、702路分别沿共和新路、沪太路进入市区。203路等班车直接驶入人民广场。
ü 区内和区间：淞马线、祁宝线、虎南线、北浏线、彭罗线、淞安线、533、761等可以到达吴淞、宝山、嘉定以及江苏太仓等周边地区。
ü 轨道交通：今年即将通车的地铁一号线延伸段终点站泰和路就在顾村镇附近，届时顾村镇的交通状况将大大改善。
【商业配套】
目前该地区的周边的生活配套只能满足基本生活需求，并且主要商业设施集中在顾村镇中心及泰和新城周围。主要生活配套有：
◆ 医院：顾村地段医院
◆ 学校：顾村中学、菊泉中学、蓝天中学。
◆ 银行：农业银行、中国建设银行。
◆ 商场：华联超市和泰和新城集贸市场。
目前的这些商业设施还处于比较低层次的阶段，只能满足当地居民必要的生活需求，一些生活设施如大型商场、医院、教育、餐饮、娱乐都较匮乏，与未来大规模的供应量形成较大的差距。因此在房地产开发大举进行的同时，其商业配套的完善也将同步跟进，满足在此购房者生活需求，促进该区域楼市的成熟。
房·产·市·场·概·况
【市场供应】
顾村镇房地产市场并不活跃，在售的楼盘基本没有，供应处于停滞阶段。从顾村镇房地产发展来看，大部分为当地居民的自建住房，和80、90年代所建的新村房。可以说，目前顾村镇房地产市场基本处于百废待兴的局面。
根据规划，顾村四高小区位于陆翔路以东，宝安公路以南，沙浦河以北的区域内，占地面积116万平方米，预计容纳总居住人口4万余人。目前第一批多层已结构封顶，由建工房产、古北集团和爱建股份共同开发。房型面积均为紧凑型，价格控制在3500－4000元/平方米左右。
离该基地不远便是2003年顾村三幅招投标中标地块（详见下图），总占地面积达50多万平方米，并在今年已经开始建设，预计明年顾村将迎来供应量上市高峰，形成未来中低价位住宅的主要集中地。
顾村中标地块信息
【市场需求】
宝山地区除大华地区以外，基本以宝山本地消费为主。因此顾村主要针对当地居民的购房需求。由于宝山正在进行的大规模征地和城市化运动所形成大量的动迁户，对于当地房地产市场形成强大的刚性需求。而顾村镇在整个宝山地区价格处于低位，价格优势比较明显，因此将成为当地居民购房的主力市场。
虽然宝钢职工是宝山地区房地产市场坚实的需求支持，但由于顾村主要针对的是中低收入群，而宝钢职工以改善型需求为主，并且目前宝钢职工的住宅消费能力已经得到较大的释放，依靠宝钢职工的购房消费来带动顾村区域房产的发展意义不大。
与此同时，顾村的四高小区将吸引一部分市区市政动迁居民，受其示范作用的影响，将吸引更多市中心居民的眼球，这无疑对周边楼盘形成利好消息，在努力争取本地客源的同时，更将目标客户延伸至周边区域，成为未来上海中低价房的主要消费地。
另外，顾村工业园区内以当地居民和外地周边省市的打工者居多，园区内部分想在上海定居的外地人士会考虑在顾村置业，形成顾村楼市新兴消费群体。
未来顾村房地产市场主要依靠本地消化来推动市场前进，但随着交通条件和生活配套的不断成熟，这一格局也将发生变化，越来越多的市区居民将会选择顾村进行置业消费，需求范围逐步由本地居民向全市范围扩散，以满足普通消费阶层的自住需求�
【价格走势】
虽然顾村镇上没有在售楼盘，但从土地价格上，2001年下半年顾村镇的土地批售价为40万元/亩，而去年招投标的中标地价来看分别达到170万元/亩、185万元/亩、205万元/亩，与01年相比，整整翻了4－5倍。土地价格的上涨自然形成房价的快速攀升，根据目前一般的开发成本推算，房价应该在5000元/平方米以上。
但从顾村二手房市场来看，均价已经在4500元/平方米以上，面积适中的二房由于总价较低，特别受到市场青睐，而单价基本和一手房价格相差无几。
顾村的房价在短短的一年半的时间内房价也已经翻了一番，根据目前发展态势来看，房价处于上升通道，与周边几个板块的5500－6000元的房价相比，顾村的房价具有相当上涨空间。虽然后期供应量巨大，对房价上涨形成一定的阻力，但这恰恰给目前过热的房价寻求一个缓冲空间，促进房价理性增长，有利于该板块市场的健康发展。
市·场·小·结
〉〉〉优势
――未来供应量厚积薄发，宝山演绎"十五"压轴热点
宝山是距上海中心城区最近的郊县，目前提供住宅开发土地数量最多，在闵行、闸北、普陀土地供应逐渐减弱的情况下，"十五"期末，宝山将成为上海市普通住宅供应新热点。
――交通建设如火如荼，势与房产同步升温
轨道1号延伸段的即将开通和明珠线的延伸，将极大改善目前宝山地区的交通。顾村板块紧临外环线、沪太路、蕰川路，距轨道1号线泰和路站也不远，未来交通较为理想。交通条件的改善对未来顾村楼市发展起到决定性作用。
――土地新政促使郊区地产进入"品质化，规模化"时代
土地新政抬高开发门槛，目前多家上海市开发50强企业如万科、中星集团等进驻宝山，有利于带动整个宝山楼市，提升宝山在上海楼市的地位。中标的三幅地块规模均较大，利于各项目进行高品质规划，提高顾村板块的市场形象。
――区域房产尚属起步阶段，房价进入上升通道
顾村地处外环线周围，房地产起步较晚，房价相对较低，在价格上具有比较优势，从而吸引更多购房置业消费。在强大的需求动力下，该区域板块呈良性走势，房价稳中有升，逐步进入上升通道，前景乐观。
〉〉〉抗性
2 不同地价同台竞争，中标地块成本上升，价格压力渐显
――土地获得方式的转变使得中标项目土地的获取成本较高。目前市场还存在一定量未开发的低成本土地，这将给近期中标土地的开发造成相当的压力。
2 后期供应量集中释放，短期消化略感吃紧
――在交通、生活配套等基本条件未得到实质性改善的情况下，顾村板块70万平方米的住宅量将承受较大的市场压力。整个宝山区各板块也同样将承受这种压力。
2 强劲需求直面巨大供应，"两强"相遇谁主沉浮？
――以公开招标方式获得的土地成本相当可观，后期供应量的集中也将对供不应求的局面进行缓解，但由此导致市场竞争的严峻性被赫然摆在面前。在缺乏二手房和房屋租赁市场支撑的情况下，宝山房价究竟还能走多远，能否达到开发商对于价格乐观的预期？
――无论是在已经启动的共康、月浦、西城区，还是在尚未被辐射到的罗店新城，当宝钢职工、宝山居民被锁定为所有开发商共同的目标客户时，他们的购买能力究竟还有多少？
松江新城房地产市场分析
市·场·背·景
【建设规划】
松江新城地处上海三大城市发展轴线之一的沪杭城市发展轴线上，建设目标是体现上海郊区综合实力与水平，居住环境优越，形成中等规模的文化旅游型园林城市。松江新城包括新城和老城区在内。
远期建设用地60平方公里，远期人口50万人。
近期建设用地36平方公里，人口36万。到2005年，松江新城建成区的面积达到36左右平方公里，人口规模25万以上；
松江作为上海"一城九镇"中唯一的一个卫星城镇，与市区及长三角其它城市的各交通干线也相当便利。10月沪闵路高架建成通车后，到达松江的时间还会大大缩短。轨道交通R4线建成后更将拉近松江区与上海市区的直线距离。
松江新城的规划目标是追求人与自然的最佳和谐，城区内800万平方米的公共绿地，欧陆风格的建筑特色，规划有序的大学村，都将使其以全新的面貌展现在国际的大舞台上。
【基本布局】
四至界限为东起洞泾港，西至油墩港，南起沪杭铁路，北至规划中的花辰路，以一条占地114万平方米的中央十字绿地为轴。其中22.4平方公里的松江新城示范区，是近期建设的重中之重。
东部将是优美的景观河道。新城在城市风貌上，将充分展示"一城两貌"的都市风格，努力体现东方神韵和西方现代规划设计理念的完美结合。
南面打造松江政治、文化中心，其间大型的建筑将包括行政中心、青少年活动中心、图书馆、科技城、影视中心、商务中心、第一人民医院、一座市民广场和几座休闲公园；
西部将建成以近8平方公里的高档住宅区以及生态环境优越园林绿化。重点建设1平方公里左右的英式风貌住宅区，以表现现代化城市特征和魅力。
北面建造全国规模最大的高等教育园区――占地300公顷的松江大学城，建设五至七所大学；
老城区以历史文化名镇为依托，通过修缮和保护中山西路历史文化街区、中山中路中段明清商业街、庙前街与长桥街明清商业街、岳庙宗教文化街区等历史遗产，彰显古城深厚的文化底蕴和特色；新城以欧陆建筑风格为主调，凸现现代化城市特征和魅力。
【区位条件】
松江新城周边有松江工业区、出口加工区、大昆工业园区及佘山国家旅游度假区，在功能布局上，按照建设现代化新松江的要求，松江确定了"一城三片"的区域发展定位，主要以松江新城的建设，带动东北部地区的发展，重点发展电子信息制造业和生物技术、新材料等产业，成为上海重要的制造业和出口创汇基地；带动西北部地区的发展，重点发展与旅游业相配套的产业，成为上海市郊旅游休闲的基地；带动浦南地区的发展，重点发展绿色农业、创汇农业、建成都市绿色农副产品的生产基地。良好的经济结构和发展态势，使松江新城的建设具备了理想的产业依托。
【产业支撑】
? 松江工业区
松江工业区自1992年7月底启动开发，采取滚动式开发方式，分为三期开发，第一期面积2.56公里，第二期为10平方公里，第三期为8平方公里。现在工业区一、二期的土地已基本批租完毕，现开发重点在铁路以南的第三期，第三期的开发重点是上海松江出口加工区。
日本日立、英国ICI、法国依视路、德国PM等40多家世界500强企业竞相投资落户。2002年5月，总投资将超过100亿美元的大项目台湾"台积电"落户松江。
? 松江出口加工区
上海松江出口加工区一期1.98平方公里的土地已经全部落实项目，共引进外资项目近30个，总投资16.5亿美元，其中包括总投资达10亿美元的台湾广达电脑项目。截止03年7月底，松江出口加工区已批准项目27个已累计实现进口6881万美元，出口2583万美元，其余落户项目正在进行紧张的筹建，并已有两个工地开工，下半年还将有五、六个项目开工建设，开工面积将达15万平方米。
【建设进程】
? 交通配套
目前松江大学城内的公交线路很少，主要为一些地区间的郊区线路。这些线路不仅车次少，间隔时间长，而且末班车也结束较早，因此目前该区域的交通状况并不理想。
轨道交通九号线松江大学城站
松江新城这两年之所以能快速崛起，主要得益于轨道交通九号线的建设。根据规划轨道交通九号线全长33.5公里，松江境内全长20.5公里，将从徐汇的东安路，途径徐家汇站、宜山路站、桂林路站、虹梅路站、合川路站、外环路站、七宝站,然后进入松江境内的九亭站、泗泾站、佘山旅游度假区站、佘山旅游度假区二站、松江大学城和松江新城站。原先规划2005年底通车，但由于目前徐汇区内站点设置和部分站点周边动拆迁成本的增加，松江境内的六个站点已经确定，并正在施工建设，预计建设进度有所放缓。另据消息，配套轨道交通九号线的地铁已经下线，可以保证九号线的开通。估计最晚将在07年投入运行，期间不排除松江境内六个站点的先行开通。如轨道交通九号线能全线贯通从松江到徐汇只需半小时的车程。轨道交通九号线的正常施工对于松江境内的房地产市场将有很大的促进作用。
与轨迹交通站点连为一体的客运交通枢纽中心
规划中以轨道交通站为中心，形成由轨道交通车站和不同类别的公共交通转乘站组成，形成松江新城区域内的客运交通枢纽中心。交通转乘区在轻轨站东侧，其中包括有长途汽车站、市区公交车站、出租车上客区、下客区和公共停车场。规划公交线路共有48条。虽然轨道交通九号线建设进度的推迟，但这并不影响客运交通枢纽中心的建设，预计客运交通枢纽中心将先于轨道交通建成运行。它的建成也促进松江大学城与周边区域的联系。
? 商业配套
松江新城内目前商业还未成熟，很多新建楼盘的沿街商铺现多空关，由于那里人气不足，即使有部分商业设施正在运营，但经营情况并不理想。松江新城内规划的商业设施基本分布在中央花园周边和各个楼盘的沿街商铺。
在大学城站点附近的大型商业广场总建筑面积达46万平方米，规划将于轨道交通大学城站同步建设。位于新城中心的开元广场大型shopping
mall，已于04年3月开工建设，计划总建筑面积达二十八万平方米，其中包括大型shopping mall商场、单身公寓、酒店式公寓、五星级大酒店等产品。
房·产·市·场·透·析
【市场供应】
松江新城目前楼盘的供应量较大，新城内有近10个楼盘在售，上半年约有100万平方米在售面积，供应量充足。而从03年土地招投标的情况看，共有300万平方米的土地中标，按照0.8－1的容积率计算，预计05年将有约240－300万平方米的新增供应量等待上市；加上原有协议批租土地，应该说未来两年松江新城房地产将进入集中释放阶段，供应量超过300万平方米。
【市场需求】
从需求客户的结构分析，松江新城的需求客户主要分为
n 市区及松江地区动拆迁的刚性需求
n 松江区和部分市区居民的改善型需求
n 周边产业配套如松江出口加工区、松江科技园区等企业员工所形成的居住需求
n 投资型需求。来自本市和江浙一带的投资客户。
【价格走势分析】
当前松江新城主力价格在4900元/平方米，一些楼盘品质感较强的楼盘均价已经达到5000元/平方米以上（如珠江新城、阳光世纪城）。虽然松江大学城目前销售速度缓慢，但房价并没有出现下跌的迹象。在短短的一年多的时间里，松江新城的房价几乎翻了一番。
随着下半年市场供应量的增加，宏观调控的继续深入，市场走势存在的不确定因素较多，二手房的成交价格已出现下化态势，且成交量也在萎缩。预计近期松江新城房价将会平走，短期内价格和成交量将保持稳定。待各项配套逐步完善后，房价仍将有上升潜力。
市·场·小·结
――大量楼盘集中上市，销售速度开始放慢
上半年约有100多万平方米的供应量集中面世，而下半年预计供应量将有大幅增长，未来1－2年内松江的土地供应量约有300万平方米，届时购房者将有更多的余地选择，并不急于马上下单，观望气氛较浓重，导致目前松江新城销售速度开始趋缓，可能会引起新一轮的楼盘竞争。
――遭遇市场供应井喷，实际需求量将面临挑战
目前松江房地产市场将出现楼盘上市的井喷现象。今年上半年仅松江新城就有100万平方米的供应量陆续投放市场。根据统计，03年松江土地中标地块面积约300万平方米，基本用于普通住宅的建设，成为03年上海土地供应量最大的区域。这些地块都将在今明两年陆续上市，未来1－2年市场供应量充足。面对如此巨大的供应量，实际需求量并没有同比的增长速度，由于松江目前还处于建设阶段，交通商业配套的匮乏，导致外来人口导入较缓慢，在满足了本地居民住宅消费之后，供应与需求存在明显的位差，需求量增长滞后将成为摆在大量新开楼盘面前最大挑战。
――市场加大调控力度，松江房价将回归理性
据报道，去年房价的快速增长，上海房价已位列全国之一，增幅也高达25％左右。为此政府通过多方调控，如土地公开市场招投标、期房限转、大量投放中低价位房、紧缩贷款等措施来防止房价的非理性增长。这些措施不仅从土地供给来调节供应量，也从资金上来抑制投机、投资需求的盲目跟风。在多管齐下的政策调控下，松江新城房价涨幅将逐步趋缓。
――市场同质化现象日趋严重，高品质差异化产品力求突出重围
随着市场庞大供应量的浮出水面，看似繁荣市场的浮华背后，产品的同质化将面临十面埋伏。由于住宅项目成为区域市场建设的重点，由于土地容积率等技术指标基本一致，导致新增项目中产品规划雷同现象非常严重，各项目之间差异性较小，基本为多层、小高层、联体别墅等混合社区。因此，只有寻求高品质、差异化产品方能在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得良好的销售成绩。
――区域市场目前尚未成熟，后期市场前景看好
目前市场正处于建设阶段，各项配套设施还只是蓝图，交通商业配套的不完善，使得人口的大量导入还存在较大困难，因此近期该区域房地产市场还处于起步阶段，楼盘的销售主要依靠本地居民的消费需求。随着规划的逐步实现，人口积聚效应将开始显现，该区域房地产市场将蓄势待发，无论从地理位置、各项配套、生活环境均比较理想，发展后劲较足，因此后市前景更被看好。
新汉业不动产机构
赵云飞
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