宏·观·分·析

投资上海 · 正逢其时

对于顶级投行摩根斯丹利来说，2004年无疑是将投资中国房地产从概念转换成为行动的里程碑式的一年。自去年6月份以来，摩根士丹利在中国房地产项目方面，先后投资了香港三个写字楼盘的项目和上海的两个住宅项目，并于2004年7月出资2.75亿人民币和金地集团、上海融盛投资组成项目公司受让约28.5亿人民币的不良资产包（主要是商业物业，及部分在建工程），使其在华房地产投资总额上升到约51亿人民币。然而，大摩绝对不是青睐中国房地产发展唯一的国际巨头，洛克菲勒投资基金、雷曼兄弟、荷兰ING集团、澳洲麦格理银行、美国汉斯地产、新加坡嘉德置地及其他形形色色的房地产基金、投行、资产管理公司、信托公司已纷纷粉墨登场、逐鹿一方。
也许大摩一方面高喊中国房地产泡沫行将崩溃，一方面又斥巨资投资中国房产，尤其是上海房产的行为，颇有点让人浮想联翩，那么各大巨子在华房地产投资的迅猛增长已经用行动言明了一个事实，中国房地产的确是一座金山。而上海，更是一座世所罕见的金山。
那么，如此规模的金山又是从何而来？不妨用中国传统的天、地、人分析法来看看究竟是什么样的天时、地利、人和促成了这座让巨人惊叹的金山。

天时，有大的一面也有小的一面。
大的一面，指的是中国经济迅猛发展不可逆转，是大势所趋，这也是被公认的。且不说1978年以来的大发展，看看中国近十年的GDP（国内生产总值）增长曲线，形势也非常清楚。这样的总体经济发展态势，是房地产业发展最大的天时，也是最有力的天时。试想，随着经济的稳步快速发展，作为国民经济重要组成和国民财富价值重要体现的房地产业，怎么会不拥有稳步发展的持续动能呢?这是其一。

其二，还谈大势，国民经济增长要体现到房地产业的发展，要有渠道才能把能量转化为速度。1998年中国住宅商品房改革后，居民可以自由购买商品房。这就提供了多年经济发展积累的国民投资住宅的能量释放渠道，也使压抑了多年的住宅房地产业得到了井喷式的发展。渠道的通畅，使国民经济的总体发展完整的传导到房地产业，也成就了房地产业持续长远发展的有利天时。
再看小的一面，除了总体经济态势对房地产业发展的长期支持，细分市场是否有利可图？海外资金，顾名思义，资金源于海外，投资国内，必定要过汇市一关。而由于中国现实实行的可调节固定汇率制使人民币汇率被严重低估的现状已成公论，那么，显而易见的是，以人民币计价的国内房地产价值，一旦汇率放开，必然迅猛增值。这样，哪怕房地产业发展在未来的几年内停滞不前，汇率上的收益已经是不同凡响了。更何况，中国房地产自身的发展态势亦不容小觑。关键在于，人民币汇率何时放开，又如何放开。长远的讲，中国金融改革的步伐使汇率低估的现状不可能长此以往，短期来看，实际经济和国际资本的力量也使汇率重估势在必行。而房地产作为中长期投资，我们有时间等到汇率放开的那一天，无论汇率的放开是否以渐进的形式完成。因此，从汇市看，现在投资中国房地产无疑有利可图。
地利。投资房产并非遍种青苗皆成树，选择地点无疑至关重要。上海，作为中国首当其冲的经济中心，自然当仁不让。而选择上海，不仅仅是选择中国，更是选择长三角。长三角作为中国规模最大、最发达的经济地域，上海的领军作用无可置疑。并且随着近年来地方基础设施建设的发展，高速公路的铺设，地域内经济的整合度空前提高，可以说江浙沪三地连动，突显长三角整体发展实力。

此外，由于上海在中国经济的独特地位，使上海房地产发展的态势又有别于其他地区。首先是旗舰效应，作为经济旗舰，上海在吸引投资方面有着显著的优势。投资中国，往往先登陆上海，而登陆上海就必须购买或租赁地产物业，从而推动商业地产的发展。其次是漏斗效应，作为区域中心，人口尤其是有购买力的有效住房需求人口向上还积聚，上海宛若一个漏斗口，区域的需求源源不断流向上海，为上海房地产的发展不断提供需求方面的支持。第三是盆地效应。也就是人口流出刚性，这是指上海当地人口不愿迁移出当地的特性，好像是使气流滞留的盆地一样，使上海当地人口不会因为房产业发展伴随着的物价、房价上涨而大量迁出，从而保证了地方需求的稳定。四是城建拆迁效应，作为新旧蜕变的巨型城市，城市建设、旧房改造拆迁，有大量的居民需要动迁，而货币化动迁补偿的方案创造了大量而稳定的需求。第五可以称作旧都效应，作为民国时期的经济中心，老上海的风情吸引了很多高端需求投资上海老洋房或其他高端房产，这也是上海与众不同的地方。 人和。既然天时和地利都已经满足，我们可以进一步分析上海地产是否需要海外资金。拥有地产最多的，是开发商。上海的开发商，于中国其他地区的开发商一样，都受困于始于去年夏天的宏观调控政策。从121文件，到四大行业宏观调控方针出台，再到土地8.31大限，房地产开发商的资金条件不断收到挑战。而开发商的融资渠道，很大程度还受制于中国有待丰富的融资手段。股市融资职能不断萎缩，债市大门向民营资本紧闭，法律明文禁止保险业从事房地产投资，信托业刚刚从整改的阴影走出，百废待兴，产业基金尚未诞生，货币市场既不符合房地产融资期限要求，也不允许房地产商介入。而剩下的，只有商业银行

一统天下，一旦政策约束，房地产商资金链便岌岌可危。如今，在宏观调控的大环境下，开发商对海外资金的需求可以说，犹如久旱之地，急盼甘霖。

然而，资本操作无小事，如果同盲人骑瞎马一般，只怕碌碌而难有所得。合适的投资媒介，是事半功倍的必要条件。环顾上海滩，什么样的角色能担负这样的使命？律所，会计师事务所？不在行内，只怕不得其门而入；开发商？利益相左，怎能既是谈判对象，又是咨询对象？咨询公司，泛泛而谈，未必有足够的行业积累。只有代理行，作为房地产实际操作的一线人员，熟知地方行市，而且经手众多楼盘，洞悉内情，才足以担负投资中介的角色。因此，要求人和，经由经验丰富的资深代理行，是值得考虑的一条途径。
天时、地利、人和，三方面元素共同作用，投资上海房地产的前景豁然开朗。

新汉业不动产机构
赵云飞