上海楼市，一个自我预言的实现

--------楼市博奕变局将趋同于政府期望

房地产，作为国民经济中的一个重要行业，它有着自身的运转轨迹。宏观经济是楼市的基本面，宏观经济决定了投资与需求的兴衰程度。中国，现代化、城市化的进程，为楼市的生命力注入了持久生长周期的基因。房地产的投资功能和使用功能的双重性注定了其波动的不可避免；而中国的城市化进程所需的建设用地的资源性短缺，则将中长期的楼市博奕变局的砝码偏向于多方，空方的望楼兴叹在无可奈何中成为咏叹调。
通过对影响楼市多方面因素的剖析，我们认为，"房地产软着陆"是当前楼市走向的最佳路径，而且也必将朝这个方向发展。
预计短期楼市将盘整蓄势，房价持续坚挺，下半年是伺机入市的绝佳时机。未来半年到一年，楼市的上升通道将被进一步打开。

一、宏观经济支撑楼市大盘 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

作为上海支柱产业之一的房地产业，近几年发展迅猛。2000年，房地产增加值名义增长率为19.56%，占上海GDP的比重为5.53%；2001年，房地产增加值名义增长率为25.88%，占上海GDP的比重达6.40%；2002年，房地产依然保持调整发展态势，占上海GDP的比重超过7%；2004年上半年，房地产实现增加值238.71亿元，比去年同期增长11.8％，目前占本市GDP的比重已接近15％。

由于房地产业在上海经济中地位的明显提升，房地产本身的繁荣与衰退对上海整体经济的影响也将越来越大，房地产业的稳定发展将对社会的安定团结、城市国际竞争力、城市整体经济的健康发展起着极其重要的作用。

随着全球经济一体化步伐的加快，国际间的竞争日益加剧，从国家战略的高度来看，中国经济快速、持续、健康发展是一条必由之路。经济继续保持8％的增幅，将成为中国未来两三年里的基本经济格局。

国家战略的实施将不允许房地产市场出现大起大落的现象，只要房地产"软着陆"，宏观经济就能"软着陆"。

二、相关政策维护长期楼市 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

近两年来，国家及上海市政府为了维护房地产市场的长期健康发展，相继出台了一系列政策，其中包括：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、国务院18号文件、央行121文件、央行两次提高存款准备金率、《国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，上海大幅调高房屋拆迁最低补偿单价、上海继续适度控制拆迁总量等。

剖析这些政策，我们不难发现，由于建设用地日益紧缺、市场透明度提高、拆迁补偿费用大幅提升、拆迁安置的门槛抬高等因素，土地价格下调空间被封杀，因而未来房价失去经营性下跌的可能。国家近期的宏观调控，只是希望将房地产业调整在一个稳定、健康、持续的轨道中运行；也就是有效控制房价上涨过快，使房价的增幅与GDP的增幅和城镇居民家庭可支配收入的增幅相接近，使房地产业的发展与国家社会经济发展相协调。

三、资金市场追捧房产行业 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

加入WOT之后，中国，已经成为全球经济的焦点；上海，一个令世界激动人心的城市，一个令世界投资资本窥视的市场，国际资本进入上海的脚步已经在不断加快，摩根斯丹利、德意志银行、荷兰国际集团、高盛投资……这一串熟悉而让我们仰视和恐惧的名字，已经频繁出现在上海各大专业媒体上，并已开始试水上海房地产。

上海，在向国际化都市迈进的过程中，不但受到强大的国际资本的青睐，更有充足的国内资本的支撑。截止到2003年末，长江三角洲居民储蓄存款余额已达到18363亿元，其中上海6055亿元。上海房地产不缺钱，只是缺少健康、稳定、可持续的投资市场。

上海，热钱急待涌入。

四、博奕变局----市场参与者的目的、期望与承受力 >>>>>>>>>>

分析房地产市场，就要从分析房地产市场的参与者入手，分析其目的、期望、承受力；房地产市场参与者包括政府、投资商和消费个体。

1、上海市人民政府，上海国民经济运行的管理者、房地产市场舵手。
一直以来各级政府对上海房价的走势都给予了极大的关注。从中央到地方都一再重申：任何房地产市场，大起大落都不是健康现象；上海市政府对楼市后期走向的观点也非常明确：房价稳中有升，但不能跌；市房屋土地资源管理局局长蔡育天则认为，上海房价的上涨最好与居民可支配收入的上涨持平；2003年，上海本地居民可支配收入的上涨约为12%，所以房价上涨也应该保持在这一水平；不过再过3～5年，房价的涨幅应该低于这一指标。

由此可以看出，市政府对未来楼市走向的最低底线就是：上海房价不能跌。

2、房地产投资商，房地产政策执行者、市场操作者。
由于房地产业进入门槛低，行业核心竞争力较弱（创新度不够），现有的房地产开发企业规模不一、好坏参半；行业对于市场的期望来说，不外乎包括：企业的可持续发展、土地储备、项目成本、项目利润等这几方面；由于目前市场上的存量土地多属于早年协议取得，土地成本偏低，以当前的房价看，项目利润较高；对于手握这部分土地的开发商而言，近期项目资金压力并不大，但随着土地新政的实施，多数开发商土地储备短缺现象严重，故对现有项目利润期望值过高；受政策影响，目前有少数项目存在资金紧缺现象，并已开始寻求新 融资渠道或寻找项目合作伙伴。随着国家及上海市政府多项调控政策的深入持久，开发企业获取土地成本大幅提高，加上房地产业进入门槛低，行业竞争力弱，几年内，现有房地产企业将面临市场洗牌。

3、消费个体，市场最终买单者。
由于房地产特定的多重功能，使得消费个体的动机各异， 安居乐业、健康的市场、稳定的投资回报、可预期的投资前景是消费者对市场的总体期盼。随着近年来住宅价格的大幅攀升，中低收入家庭购房压力日益增大；今年上半年，上海市住宅商品房平均销售价格为5135元/平方米，房价收入比达到了8.9，远远高于国际上3-6倍的水平；据上海市统计局现代统计产业中心的最新调查结果显示，上海房价与市民心理价位差距很大，83.2%的市民已经认为当前房价偏高；另据上海市二手房指数办公室抽样调查显示，今年上半年，市中心区域租金年出租收益率为6%，大房型的年出租收益率在5%左右，而中高档公寓及部分商铺租金下滑幅度较大，房价和租金之间越来越大的差距已将这部分房产投资回报率下压到3%左右。

结论：房价是由市场决定的，市场是被政策左右的，政策是由政府制定的。

? 新汉业认为：下半年楼市将在房地产市场参与三方之间获得平衡，房价最终将落在合理的上涨区间内（比去年上升12%--15%），房地产市场将实现"软着陆"。未来数年内，楼市将在政府期望的轨迹中振荡前行，振荡向上的概率较大。

新汉业不动产机构
赵云飞