商业银行房地产贷款风险管理指引

中国银行业监督管理委员会
2004年9月2日

第十五条 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。
第十六条 商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。
第十八条 商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。
第五章 个人住房贷款的风险管理
第二十七条 商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素（其中具体项目内容参见附件1）。
第三十五条 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80％。
第三十六条 商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）。
房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入
所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入

上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知

国土资发[2004]71号
　执法监察的范围是， 2004年1月1日后各类经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让情况；对2003年执法监察中发现但尚未处理的违规操作和违纪违法出让经营性土地出让问题，也要纠正和查处。主要内容包括：
　　1、市、县建立经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的情况。
　　2、市、县人民政府和国土资源行政主管部门执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让程序的情况，特别是国有土地使用权出让信息公开和规范操作的有关情况。
　　3、经营性土地使用权出让中规避招标拍卖挂牌或仍采取协议方式出让和划拨的问题。
4、2003年遗留问题的清查处理情况。对2003年执法监察中发现但尚未处理的问题，要在2004年纠正和查处完结。在2003年执法监察和土地市场秩序治理整顿中已经进行处理，并通过国土资源部、发展改革委、监察部、建设部、审计署联合验收通过的问题，不再作为问题提出。

　　二、明确政策，严格和规范执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度
　　各地要严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。
　　国有土地使用权出让计划、招标拍卖挂牌和协议出让公告、出让申请条件和出让结果等必须按规定向社会公开。

2010世博会规划"红线范围"公布[图]

红线范围总面积：5.28平方公里　　
　　
　　根据世博网公布的数据，世博会场址规划控制范围总面积为6.68平方公里，包括规划红线范围和规划协调范围两部分。规划红线范围总面积约5.28平方公里，其中浦西1.35平方公里、浦东3.93平方公里；还有1.40平方公里则是规划协调范围。
最后确定规划"红线范围"有增有减
与原来的申博方案相比，最后确定的规划红线范围有增有减。浦东钢铁厂整个厂区和紧邻该厂的"后滩"地区被划入红线范围，而在原规划范围内部分新建商品房和高层建筑，居

民的居住条件和居住环境较好的，则从红线中划出，但纳入规划控制范围；原红线范围内的医院、水厂等社会公共设施和社会公用设施，也将得到保留，纳入规划控制范围。
　　
多条轨道交通线与世博会场馆相连
据悉，中国2010年上海世博会的展期为184天，将吸引近200个国家和地区参展，预计总参观人数达7000万人次，高峰日参展人数达80万流量。
　　
　　为应对世博会场址交通的考验，按照规划，届时将会有多条轨道交通线直接或间接与世博会场馆相连，包括M4、M5、M7、M8等。
　　
　　而有关专家也正对世博会场址进出交通的疏散方案，出入口位置和数量、停车场的规模、内部交通的组织方式、越江交通的方式、场址内外的交通组织等问题进行深入研究。

新汉业不动产机构
赵云飞