编者按：《后市预测》栏目是我司受《解放日报》住宅消费版的邀请，每周主持的一个行业预测专栏，就当前房地产热点事件和未来走势发表我司独到观点，给予业内和广大购房者以参考。该栏目从今年8月开办以来，社会反响很好。现将公司的一些观点与大家共同分享。

下半年上海楼市走势预测

政策性打压房市的效果将在下半年显现，总体表现为总成交量比03年同期缩减，平均成交价比去年同期略有上升，全年平均房价比去年上升14％左右。
细分市场走势预测判断如下：6000元/平方米以下房源供应明显过剩，房价明升暗降；6000－10000元/平方米房源供求平衡，房价稳中有升；10000元/平方米以上房源供略大于求，房价支撑在较高位。
年底，投资"建仓"者会伺机入市。高位自住者在三季度择房入市为佳。

下半年投资还有机会吗？

在当前市场降温的情况下，下半年伺机入市，势必在新一轮房地产发展中抢得先机。
中心城区：市中心土地的稀缺性导致高档房供应量的锐减，外来需求量却有增无减，未来房价仍有较大潜力，同时，部分二手次新房地段佳，品质优，一些卖家心理有所松动，下半年是伺机入市的最好时机。
内外环线间和外环线以外：下半年供应将集中放量，中档房和中低价房入市需有的放矢。重点关注一些区域概念较强，配套跟进较快的成长性板块，如：宝山、嘉定江桥板块、五角场板块等。

8.31大限对行业的影响如何？

8.31土地大限的来临，是土地市场走向规范，房地产市场走向成熟的重要标志。
土地作为今后政府调控的重点，势必将抓紧该政策的落实，因此开发商将面临资金链和土地储备的双重压力。一些资金吃紧的企业将不得不遭遇被兼并和退出的危机。
而一些实力较强的企业将在新一轮行业洗牌中扩大市场占有率，抓紧进军一线城市的时机，而中小企业只能向二三线城市转移。
大限以后，上海地价未必大涨，房价依然稳步微升。目前上海土地并不紧张，主要是由于市场已有的土地存量大，后续供应量充足，房价波动不会太大。

世博红线确定，楼市何去何从

由于世博效应早已在去年得到显现，世博会红线的最终确定，并不会再现该区域楼盘销售火爆和房价快速上涨的现象。
目前有些楼盘大炒世博概念，使得不少升值空间被提前释放，房价已涨至高位。但周边配套并不成熟，客户层次参差不齐，房价存在一定的透支，因此今后两年将消化所透支的房价，使区域品质能支撑目前的高价位。
从长期看，随着世博会具体方案的确定和各方面规化的落实，世博会不再是一种想像，届时房价将有上涨潜力，但就近期来看，房价仍以平稳为主。

贷款指引出台
市场会受到打击吗？

由于本次政策中贷款比例不能超过个人收入的50％，并且加强对个人收入证明的审核，将贷款额度限制在了较低水平，抑制了投资客的融资渠道。可见，未来市场投资热情将减弱，特别对中高档楼盘的销售将产生冲击。而本指引对于以工资收入买房的工薪阶层不受太多影响，因此并不波及中低价房的销售。
政策中对于开发商自有资金比例提升至35％，地根和银根双双紧缩，不得不促使开发商的资源重组，从而影响到项目的开发量和销售。
从今年开始宏观调控频频出击，房产行业已经开始新一轮的调整，而本次指引的出台将促使行业向深层次改革。

上海南站板块走势如何？

根据规划，上海南站未来不仅是多种交通的枢纽站，也是西南地区的"第二"商圈，同时也是浙江进入上海的第一陆地门户，未来该区域楼市潜力巨大。
该区域房价在近两年内一路飚升，目前房价已突破万元，土地成本也达到5000元/平方米左右。近期该区域房价站稳万元大关将不成问题。由于周边环境嘈杂、配套设施不完善等诸多问题一时不能根本解决。因此目前的万元房价将需要一段时间消化。
作为交通枢纽，人流量大且杂，住宅定位高档化会受到限制，相比之下，商业地产将有更广阔的发展前景。

新汉业不动产机构
赵云飞