上海楼市的"后天"会冷吗？
――对当前市场现象及未来走势的几点思考

当前上海的炎炎夏日不禁让人想起了去年并不比这副热带高压逊色的上海房地产市场的火爆现象。如今又到盛夏高温时，而上海楼市却似乎开始退热。如果说上半年是因为急风骤雨般的政策调控拉响了上海楼市的黑色高温警报，那下半年上海房地产市场是否会遭遇美国大片《后天》般的寒冷，这将成为当下市场最为关注的焦点。

一、政府势将"政策调控"进行到底
从03年下半年开始，各项调控政策就一直与房地产市场如影随形。03年下半年121文件的余音未了，18号文件又接踵而来，虽然这些政策并没有止住上海的飞涨房价，但却为后市埋下了伏笔。04年在一片高呼房产过热、房价过高的"讨伐声"中，政策真正开始发挥它的调控威力。仅今年前4个月内上海楼市就经历了期房限转、提高银行准备金率、房地产开发项目自有资金提升到35％，网上房地产销售备案制度等近10个政策法规的密集出台。而对于房地产市场的源头的土地市场更是受到了政府调控的重点关照。继去年实行了土地公开招投标之后，最近《上海市土地储备办法》与《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》的出台，使政策利剑直指上海6400公顷的存量土地。据此，凡是涉及房地产领域的土地、金融、货币、财政等多种相关政策和调控杠杆均被有效用于房地产市场的调控。可以说，政府在短时间内动用多种调控手段，涉及多种领域，对于一个行业进行全面的政策调控，近年来是绝无仅有的。在一系列政策出台的背后，可以看出政府对于抑制房地产市场的非理性增长的强大决心，"多管齐下"打压市场泡沫，促进市场回归理性将是今年政策调控的方向和重点。

二、市场信心受到打击，楼市沉浮更需冷眼看待
从03年市场信心倍增、全面乐观，开发商透支房价，购房者见房就抢的火爆局面，到04年年初的冷风频吹和两种声音对垒，态势的变化是明显的，但谨慎乐观依然是主流。而与此形成强烈对比的是，到了2004年7月的今天，在强大的政策作用刺激之下，上海房地产市场已如同惊弓之鸟，市场信心受到打击，看空的声音不绝于耳，房价走势已然成为业内最为敏感的话题。最近上海出台的房产政策在某些人眼中已成为市场拐点的分水岭，而还在酝酿之中的政策更是已经被炒得沸沸扬扬，更有甚者竟抛出了上海楼市崩溃论。另外，从交易数据来看，前6个月，各月的涨幅分别为1.9％、0.9％、1％、0.9％、1.5％和1.3％，累计涨幅7.7％，月均涨幅为1.2％，比去年全年月均涨幅1.9％降低了0.7个百分点。面对全市房价涨幅放缓的态势，一些购房者也开始持币观望。而一些售楼处内撤单现象的增多，意向客户的减少，买房出现打折、讨价还价和各种房展会的人气不尽如人意等问题在03年都是不可想象的。在人们受到政策面和市场面压力的时候，市场充斥着浓重的观望气氛，对于房价似乎底起不足，市场信心受到严峻挑战。
一个市场的建立和形成，起重大作用的是人们对于市场的信心程度，一旦信心丧失，即使是繁荣的市场也会从此一蹶不振，再想建立起来就并非易事。因此，我们必须冷静分析当前的房地产形势。最近政府出台的一系列政策要打压的是市场的泡沫和非理性扰动因素，而非打击房地产市场的建设和发展，政策调控的目的是促进市场的持续、健康、快速发展。众所周知，市场经济是具有周期性的，房地产市场也一样，任何的起伏都是其内在的规律使然。因此，在市场发生变化之时，保持一份冷静，客观中性地分析市场、剖析市场才更有利市场的未来发展。 三、房价下跌能否"预言实现"？
曾经有哲人说过，当100个人说同一句话，这句话即使错的也会变成对的，所谓"三人成虎"即是此意。当100个人说上海的房价会跌，那上海的房价就真的会跌吗？有数据表明，85％的居民认为房地产过热或偏热，房价应该下跌。面对众人的预期，难道上海房价的"预言实现"真的会灵验吗？
根据数据分析，上半年全市完成房地产开发投资502.77亿元，比去年同期增长20.4％，占全社会固定资产投资36％。新建商品房预售登记面积1470万平方米，同比增长15.3％；二手房买卖面积1303万平方米，同比增幅28.3％。住宅商品房竣工面积627.87万平方米，增长14.5％；住宅商品房销售面积789.4万平方米，增长14.2％，销售面积大于竣工面积，住宅商品房空置面积不断下降，至6月末为107.92万平方米，比去年同期下降58.2％。平均房价5135元/平方米，上半年涨幅为7.7％，月均涨幅为1.2％，比去年全年月均涨幅1.9％降低了0.7个百分点。从总体看，上海房地产市场仍呈现健康向上、稳步发展态势，开发投资继续保持较快增长，市场供需两旺，住宅商品房价格涨势逐步趋缓。面对已过去的03年房地产市场有点过热、房价涨幅过快、投资比例过高、供求结构矛盾突出的众多问题，04年上半年房地产的数据和一系列的政策出台充分说明了这些问题正在得到解决或者即将得到解决，下半年市场正步入房价大涨后的盘整期，一切将逐步归于平稳增长，房价大涨和大跌可能性都较小。唯一遗憾的是，"预言实现"的传说在申城楼市将不能重现它的神奇。

四、供需结构矛盾犹在，供应量"量变"能否引发结构"质变"？
上海的房地产市场是健康稳健的。但是，不容忽视的是供需矛盾突出一直是困扰上海房地产市场发展的一大因素。03年上海房价的高速增长，供需矛盾不合理，高价房比例过多，从一定程度提升了上海的房价。今年市政府加大了供应结构的调控力度，大力发展中低价房市场。据统计，今年上半年上海住宅商品房销售面积789.4万平方米，增长14.2％。其中，每平方米在3500元以下（包括重大工程配套商品房等）占22.6％，每平方米在3500-6000元之间占31.7％，每平方米在6000-9000元之间占32.1％，每平方米在9000元以上占13.6％。其中单价3000－6000元的中低价房的总供应量超过50％，缓解了上海供需结构矛盾的"燃眉之急"。但目前市民对价格适中的普通住宅需求量仍较大，住宅供需的结构性矛盾尚未得到完全解决。
值得注意的是，如果仅仅为增加总量而加大房产投入，但增加的又不是多数购房者所需要的楼盘，或者在建造楼盘的同时，忽略了相应的交通条件和配套生活设施的跟进，不能满足广大居民的基本生活需求，那么，这种数量上的增加，并不能引起房产市场质的变化，不仅无利于房价的理性增长，而且会激化供需结构矛盾，导致"有房卖不掉，想买买不到"的尴尬境地。因此，在扩大供应量的同时，关注广大购房者的需求取向和配套措施，真正将供求结构合理协调落到实处，才能引起房产市场质的变化，促进上海楼市的健康发展。

在后房产时代，当市场在浮华中得到沉淀，在平静中等待机遇；当房价在疯狂中走向没落，在理性中步入辉煌。当经济周期还在诉说它的曲折，一切只是无数次围绕原点的轮回时，面对波动来临的时候，你准备好了吗？

新汉业不动产机构
赵云飞