两大土地政策联合出台，加强土地一级市场调控

6月23日，上海市政府发言人焦扬在新闻发布会上宣布，上海将通过两个新办法强化对土地的宏观调控。话音刚落，在整个房地产界引起较大反响。影响房地产市场两大因素为金融和土地。关于金融方面，今年从中央到地方均出台了不少相关政策对市场进行调控。而有关土地的政策还未行动，而本次两个政策的同时出台，说明对于在前几个政策的预期效果基本达到后，政府更有信心对房地产市场源头-土地市场的调控。

? 《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》

已经制定的《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》（以下简称《试行办法》）将通过强化建设用地规模控制，进一步落实国家宏观调控政策。《试行办法》最核心内容，是在现有项目审批、规划选址以及土地手续办理流程中，通过进一步强化土地预审工作，在项目建议书审批、建设项目选址、土地预审、可行性报告审批"四个环节"中加强有关土地规模控制与核定工作，将用地规模控制作为"四个环节"中的主要考量因素，真正做到项目审批与用地规模控制和核定的结合。

《试行办法》主要适用于以下固定资产投资建设项目：一是新建、迁建单位需要使用土地的，二是原址扩建需要使用本单位以外土地的，三是需要改变本单位土地使用性质的。上述项目都必须依《试行办法》在项目审批中重点加强用地规模控制与核定。上海市通过招标、拍卖方式进行土地使用权出让的商品、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目，按照《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》的有关规定实施用地规模控制。

《试行办法》明确，上海市固定资产投资项目审批制度改革试点区县和单位，也应当将项目用地规模控制纳入立项审批程序。

《试行办法》同时强调，上海市政府投资主管部门要会同市规划、土地主管部门监督检查各区县和相关部门、单位执行情况，对超越权限、化整为零进行项目用地规模核定，或者没有进行用地规模核定的项目，应当责令其改正或者撤销立项文件，并追究有关人员责任。

? 《上海市土地储备办法》

8月1日起，上海还将正式开始实施《上海市土地储备办法》（以下简称《办法》）以加强土地一级市场调控。

土地资源配置过程中，土地供应既要在短期内解决空间上的合理需求，又要能满足未来可持续发展的长期需要，仅靠市场本身是无法形成一个合理、有效的协调机制的。因此，政府在土地一级市场的资源分配以及再分配过程中，需要建立和发挥土地储备机制的作用，平衡近期和远期的用地需求。

《办法》所指的土地储备，是指市、区（县）政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。

该《办法》同时规定了两种类型的土地储备机构：一是市和区（县）政府设立的非营利性的土地储备机构，明确其受政府委托，负责市和区（县）范围内的土地储备：二是市政府批准的专门机构，可以在特定区域范围内（如世博会地区、黄浦江两岸开发地区等），实施土地储备。

《土地储备办法》明确规定有六类土地应当纳入储备范围：
■ 滩涂围垦成陆并经验收合格的土地
■ 计划转为经营性建设用地的原国有农用地

■ 计划调整为经营性建设用地的原划拨国有土地
■ 计划依法征用后实行出让的原农村集体所有土地
■ 土地管理部门依法收回的闲置国有土地
■ 市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地。
《土地储备办法》还规定，滩涂围垦和国有农用地转为建设用地的，由市土地储备中心实施储备，其他土地均由市土地储备中心与所在地的区（县）土地储备机构联合储备。

上海的土地储备制度刚刚起步，制度设计、储备能力还有一个不断发展完善的过程。现阶段本市土地储备制度先将滩涂及商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类经营性建设用地项目纳入必须储备的范围，市政基础设施和其它一些公益项目视实际需要逐步推行储备。期间还是要充分保障土地被征者的合法权益。对已经纳入土地储备范围的地块，由市政府委托的土地储备机构进行拆迁。

对于存量土地的问题，上海基本的态度是将进一步加强土地供应的调控力度，优先保证国家重点项目、市重大工程以及配套项目的用地；保证中低价商品房用地的合理供应量，控制房地产项目用地，重在"优化结构、控制总量、盘活存量"。另外，对历年批准的用地土地进行全面清理，将进一步摸清存量土地的底数分布和未开发的原因，采取督促开工、调整用地和收回闲置土地等措施进行处理和盘活。

《上海市土地储备办法》制定实施后，将在三个方面起到重要作用：
一是增强政府对土地市场的调控力度，通过土地的征购、收回、储备和有计划地投入市场，既充分合理地利用土地资源，也保证城市规划的有效实施；
二是完善土地供应方式，将现行国有土地使用权的"毛地出让"逐步改变为"熟地出让"，增加土地成本的透明度；
三是平衡政府对土地的投入和增值收益。

新汉业不动产机构
赵云飞