2004年上半年上海新盘供应简析

一、 上半年市场背景

供应逐步放量 房价涨幅趋于缓和

今年上半年，全市商品住宅平均销售价格为5135元/平方米，月平均涨幅为1.2％，累积涨幅7.7％， 月均涨幅回落0.7个百分点。预售商品住宅面积达到1314.5万平方米，同比增长6.5％。上半年上海房地产业实现增加值238.71亿元，增长11.8％。上半年上海房地产投资增长20.4％，增幅有所回落。在金融机构贷款余额中，个人消费贷款余额达到2298.74亿元，其中，住房按揭贷款余额2062.55亿元，比年初增加345.11亿元。

二、 新盘供应量分析

据统计，今年上半年上海新开楼盘为131个，总体供应量达到284.46万平方米。而上海整个房地产市场的预售面积达到1314平方米，较去年上涨6.5％。一季度新盘数量为60个，二季度上升至85个，上涨近30％。
从区域分布来看，闵行依然保持其楼市供应大户的地位，上半年以近72万供应量位居申城楼市第一，占上半年总量的1/4。浦东新区紧随其后，以54万平方米保持第二。但从未来发展来看，随着闵行楼市能量释放能力的减弱，浦东新区很可能取闵行而代之，成为上海楼市的新霸主。处于第二梯队的是宝山、松江、嘉定等郊区，随着上海土地供应的外扩，大量新盘陆续在宝山、松江、嘉定、青浦等区域上市。预计外环线附近区域将成为今年市场供应的主力军。而市中新传统区域如黄浦、静安、卢湾、长宁则随着土地资源的日趋稀缺，供应量逐步萎缩，未来市中心楼盘交易将逐步从二级市场转向三级市场。

三、 新盘供应结构分析

从整个新盘价格分布结构来看，今年上半年，销售价格在6000元/平方米以下的中低价位商品住宅占总数的37%，6000－9000元/平方米的楼盘依然成为市场主力，上市量占到总量的45％左右，9000元以上的高价房供应量也将近20％，但比例有所下降。从以上价格分布来看，中低价位楼盘比重增幅还不明显，据政府所期望的40％的目标还有一段距离，但下半年郊区有大量楼盘等待上市，估计供应量会有所增加。而中档价位的楼盘由于轨道交通和配套设施比较完善，因此价格上保持稳步上升的态势，从目前的发展态势看，6000－9000元的中价房主导市场局面还不会改变。

根据内外环线的分布来看，内环以内供应量比重为19％，内外环之间所占供应总量的45％，其中内中环之间约为23％，中外环之间为22％，外环以外所占比重为36％，环线分布比例与价格分布比例如出一辙。说明上海基本形成以区域决定价格的分布体系。内环以内主要为高档房的集中地，内外环线之间主要为中档房的聚集地，外环以外就是分布中低价位房和配套建设的动迁房，以满足普通工薪阶层的住房需求。
上半年供应结构基本合理，随着未来大力发展郊区房地产，外环以外的供应量将开始快速增长，供应结构逐步向政府期望的2：4：4的环线分布结构靠拢。

四、上半年房价分析及下半年走势预测

据最新市统计局的数据，上海商品住宅的平均价格达到了5135元/平方米，比03年5118元有小幅增长。由于上海今年上半年出台一系列房市的宏观调控措施，今年前6个月本市住宅商品房销售累计涨幅7.7%，上半年月平均涨幅为1.2%，比去年月均涨幅回落0.7个百分点，价格涨幅已经趋缓。
根据我司对于上半年新盘的统计，上半年新盘平均房价在7558元/平方米，一季度为7468元/平方米，二季度为7730元/平方米，环比上涨3.39％。从区域分布来看，市中心的静安、卢湾、黄浦、长宁、徐汇的房价已经站稳10000元/平方米的大关，其中黄浦、卢湾的房价已经突破12000元/平方米。而虹口、杨浦、普陀、闸北等传统中心区的房价在稳定在7000－8000元/平方米。上半年浦东新区平均房价在8828元，上涨力度较大。闵行以强大的供应量一直成为近年楼市的热点，因此房价也稳步上升，目前均价已经达到6800元/平方米，基本接近市中心传统区域的房价。而最近楼盘数量有放量之势的松江、青浦、嘉定房价集中在4500－4800元/平方米，随着后市供应量的增加，预计房价会有所调整。

从环线分布来看，上半年内环以内的单价价为10830元/平方米，内中环之间为8996元/平方米，内外环之间为6988元/平方米，外环以外达5001元/平方米。第二季度各环线房价均比第一季度上涨1.16％，1.73％，15.52％，－6.34％。

下半年，预计 房价涨幅仍将趋缓。市中心区域由于目前土地政策和动迁政策的控制，未来供应量将逐步萎缩对于高档楼盘除了本地居民，两外人士倾注了更大的关注，面对日趋稀缺的土地，预计下半年市中心楼盘的房价走势不会受多大影响，房价依然为继续走高，走势较明朗，长期前景较乐观。中价楼盘由于地产市区，各项交通条件、商业配套均比较成熟，并且价格上可以为更多的人接手，但由于03年涨幅较大，部分地区有透支房价现象，房价进行调整也在常理之中。预计下半年中价房单价将趋稳，有的楼盘可能会小幅上涨，有的楼盘可能微幅小调。在外环线附近的中低价位楼盘，由于下半年供应放量，将有大量楼盘集中上市，而相应的交通、商业配套并不可能同时跟进，需求量同步上升受到阻力，供求结构发生逆转，环线以外供应大于需求，郊区房价受到考验。根据上半年数据分析可以得出，虽然下半年楼市遇到一定的阻力，但上海强劲的需求潜力和日趋完善的市场供应结构，使上海房地产市场更加趋于理性，经历了03年房价的大涨之后，04年市场进入盘整也更有利于未来更好的发展，因此，下半年走势依然会延续上半年涨幅趋缓的趋势，市场依然健康发展。

2004年上半年报建项目统计分析

2004年上半年，上海市房产报建项目与同期相比数量有明显地减少，投资总额和建设面积总额分别下降了56.51%和56.80%。这一数据说明上海市场的房产投资热有了明显的下降，原因除了政府出台相关政策进行调控外，市场价格上升幅度的开始趋缓也促使一些开发商进入观望。
从统计数据来看，上半年浦东新区的报建量虽然仍较大，但松江区首次超过浦东，成为报建量最大的区域，以此推断未来松江市场的供大于求趋势不可避免。而闵行区的报建量与往年相比，有了大幅度的下降，未来的供应量可能将比较紧张。
总体来看，虽然今年上半年市场的报建量有所萎缩，但对于今年总共约7000万平方米的项目在建规模来看，这一数据对市场的影响微乎其微，而关键点在于未来的市场供应量是否会如数据一样呈现出相当程度的减少？

2004年各月报建统计表

2004年上半年各区报建统计表

通过以上图表的数据统计，可以对未来一年的市场供应形势做出相应的判断：

? 加上去年下半年的2000万平方米报建量，过去一年的报建总量达到3500万平方米，这一数据占今年在建项目总面积的50%。因此，剔除其它类型的房产项目，住宅市场在未来一年的市场供应量则至少保持在3000万平方米以上。

? 松江区和浦东新区将是未来市场的供应量大户，而上海市未来一年的90%以上的供应量集中在外围郊区（包括浦东）。

? 从区域细分情况来看，中环内的供应量将继续下降，相比较在市区范围内，杨浦、闸北和徐汇的供应量稍高一些，供求能基本维持平衡；中环至外环外沿周边区域，供应量将保持稳定，主力区域应该还是浦东、南汇、宝山、闵行四个区；城市外围区域的供应量将继续强劲的上升势头，特别是松江地区，供大于求的现象将比较突出。此外，金山和崇明这两个离市中心最远的区县在未来一年的供应量明显上升，市场发展情况值得关注。

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新汉业不动产机构
赵云飞