『体验经济』时代的到来

一、"体验经济"――未来新消费主义

当时间的钟摆跨进了21世纪，在经历了产品经济，商品经济条件下的服务经济之后一种经济形式出现在世人的面前――体验经济。在产品经济时代，产品是企业获得利润的主要来源，服务会使产品卖得更好；在服务经济时代，产品是企业提供服务的平台，服务才是企业获得利润的主要来源；而"体验经济"则是服务经济的更高层次，是以创造个性化生活及商业体验获得利润的。
早在上世纪70年代美国未来学者阿尔文·托夫勒就在他的《未来的冲击》中第一次提出了"体验经济"的概念，直至詹姆斯·吉尔摩和约瑟夫·派恩编写的《体验经济》给出了一个完整的诠释，所谓体验经济，是指有意识地以商品为载体，以服务为手段，使消费者融入其中的活动。 在体验经济中，企业提供的不再仅仅是商品或服务，它提供最终体验，并充满了感情的力量，给顾客留下了难以忘却的愉悦记忆；消费者消费的也不再是实实在在的商品，而是一种感觉，一种情绪上、体力上、智力上甚至精神上的体验，是一个完整的视觉、嗅觉、味觉、触觉的作品，是一种在多维一体的全方位的体验。体验经济是一种人性经济，是使每个人以个性化方式参与其中，并且在体验结束之后，其价值却弥留延续，给消费者留下深刻的印象。而在此之前的产品经济、服务经济与体验经济的最大区别在于，前两种经济的经济产出都停留在顾客之外，而在体验经济中顾客自始至终都参与其中。
从价值实现上看，在体验经济时代到来的时候，如果一杯咖啡在家里你自己冲，成本不过2毛钱，但在鲜花装饰的走廊、伴随着古典轻柔音乐和名家名画装饰的咖啡屋，一杯咖啡的价格可能超过10元，你也认为物有所值；如果在家里烧一盆洗头水，成本不会超过一元，但在洗头洗脚城找一下放松、快慰的感觉，一次可能会花上几百元；这就是体验经济，一种低投入高产出的高回报经济。

"体验经济"在世界的成功案例 美国明尼苏达州的"美利坚MALL"

美利坚MALL由加拿大555集团、美国教师保险福利协会、西蒙地产集团三大集团公司投资建设，总建筑面积约40万平方米，主要构架以体验中心和消费中心结合。占据MALL中心的体验中心以娱乐、休闲为主，其中包括占地7万平方米的全美最大的室内家庭主题公园、1个两层高18洞的迷你高尔夫球场/1个14银幕的电影院/1个大型水族馆。而占据MALL四个角落的消费中心集购物、餐饮为一体，其中包括四个零售主力店（梅西百货、春天百货、北风百货、西尔斯百货）、600间零售店、100家美食店、9家夜总会和1所国立美利坚大学。
MALL一年的客流量约为4300万人，平均每周到访60-90万人，其主要针对的客户中约39%人流来自240公里半径外的地区，因此配备的车位有18000个。它的二期工程占地约53万平方米，包括豪华酒店公寓、健体中心、艺术剧院、世界级餐厅、艺术或历史博物馆、电视广播设施等。

"体验经济"在世界的成功案例 加拿大西埃德蒙顿MALL

加拿大西埃德蒙顿MALL的 主要投资商为加拿大555集团，该项目总占地面积：52万平方米，是目前世界最大的娱乐、休闲、购物中心。其主要构架将体验中心+消费中心相结合。体验中心主要以娱乐、休闲为主，其中有占地2万平方米的室内水上乐园、26家电影院、冰球场，游乐场，冒险高尔夫球场，室内湖泊和大型水族馆、海洋世界（里面有一艘仿制的SANTA MARIA -当年哥伦布来北美时所驾的船只和三艘潜水艇）、两个酒店（共300间客房）等。而消费中心以购物为主，共有2000多家餐馆和商店。年客流量约4000万人， 与此相配套的车位有20000个，成为世界之最，载入（世界吉尼斯大全）。第一期开张于 1981年, 以后三期分别开张于1983、1985和1998年，耗时17年，2033年将会有一新的时间太空舱建成开业。

"体验经济"在世界的成功案例 德国波茨坦广场

德国戴姆勒·克莱斯勒公司、日本SONY公司为主要投资商。截止到2000年底，戴姆勒·克莱斯勒和SONY公司共投资27.5亿欧元。核心建筑总面积高达40万平方米，是目前欧洲最大的娱乐、休闲、购物中心。广场的主要构架为体验中心+消费中心+商贸中心+居住中心。该广场内设有SONY欧洲总部，并且经常承担柏林电影节活动的场地提供。
该广场的入口处耸立着由累错·皮亚诺 (法国)设计的高层写字楼、克尔霍夫大楼和由赫尔穆特·雅恩设计的德国铁路公司驻柏林总部的办公大楼；广场上带有大型篷顶状的索尼中心则是美籍德国人赫尔穆特·雅恩的佳作；在波茨坦广场周围，新的小区目前还在建设当中，如米兰人Giorgio Grassi设计的柱廊式小区和来自伦敦的David Chipperfield设计的包括丽兹-卡尔登 (Ritz-Carlton)饭店在内的拜斯海姆中心(Beisheim Center)。年客流量约为2500万人次。

"体验经济"在世界的成功案例 阿联酋迪拜MALL

阿联酋迪拜MALL总建筑面积：90万平方米，相当于100个标准足球场；其规模远远超过了加拿大的西埃德蒙顿MALL和美国明尼苏达州的美利坚MALL，建成后将一跃而成为世界第一MALL。它主要由体验中心+消费中心所组成。以娱乐、休闲功能为主的体验中心包括高达20米的巨型水族馆、大型儿童游乐园、超级影视世界。以购物、餐饮功能的消费中心包括世界最大的黄金零售市场、面积达10万平方米的时装商场、国际家具城、体育用品大超市、食品街、电子产品城、超级市场。整个工程将于2006年底完成，预计开张第一年，将吸引3500万人次的游客，此后游客数量预计以每年20％以上的速度递增。目标吸引亚非欧136个国家的32亿人口。MALL建有16000个车位和面积达43万平方米的人工湖和正在建设中的世界最高楼"迪拜塔"。

迪拜发展战略：求大、求洋、娱乐休闲与消费高度复合

　迪拜是个面积不足4000平方公里的酋长国，人口只有100多万，绝大部分还是外籍侨民。小小的迪拜之所以要建世界最大的购物中心，是发展经济的现实需要。40年前，迪拜还只是一个默默无闻的小渔村。自从1969年首次开采石油以来，迪拜的经济社会发展从此驶入快车道，小渔村如今已经成为闻名遐迩的地区经贸中心、航运中心和旅游目的地，旅游收入已经超过了石油，成为国民经济的最大组成部分。
这里有世界上最豪华的"七星级饭店"阿拉伯塔，有世界上最大的人工棕榈岛项目，岛上全是豪宅别墅和五星级酒店；这里有国际航空运输协会（IATA）评选出的"最受欢迎机场"--迪拜国际机场，有投资5亿美元正在建设中的世界第一座海底饭店；这里有计划建设的高度将超过中国台北101层的世界第一高楼迪拜塔……迪拜正是通过打造这些"世界之最"来增强其知名度，吸引世界各国游客来此旅游度假购物，从而推动当地经济和社会的繁荣。迪拜每年二三月份在40多个商场举办的迪拜购物节，以品种齐全的商品、极具竞争力的价格、宽松的购物环境和抽奖中大礼的促销方式，吸引世界各国游客来此旅游购物，这在业内已广为人知。曾有人在购物节中一连抽得七辆凌志轿车，"购物到迪拜"已成为一种时尚。而迪拜MALL建成之后，将成为购物节的龙头老大。
目前迪拜每年吸引的外国游客数量为400万人次，而随着迪拜MALL、迪拜塔等新的一批标志性旅游景点的相继建成，到2010年这个百万人口的国家将吸引至少1500万人次的境外游客前来观光购物，而迪拜摩尔的客流量将超过6000万人次，从而把迪拜从一个地区购物中心提升为世界级的购物中心，带动经济社会的进一步繁荣。

二、未来上海"体验经济"的畅想

上海作为中国改革开放的前沿阵地，经过20年时间的奋斗，不仅各项经济指标均处于中国乃至世界各大城市的前列，而且其百纳海川的胸怀成就了各种经济形式、各类新型观念、多股思潮汇集之地，成为传统与时尚、古老与现代、沉稳与激情碰撞的焦点。
目前上海已经联系13年保持GDP高于两位数的快速增长，人均GDP约5000美元，这样高速的经济运行速度在给了世界一个大大的惊叹号的同时，更让世界看到了上海发展的潜力。上海建设国际化大都市和四个中心（即金融中心、贸易中心，航运中心、经济中心）的目标让上海有了更为明确的前进动力，作为世界第六大都市圈的中心城市让上海有了更广阔的经济腹地和辐射能力，而2010年世博会的申办成功更让上海成为世界瞩目的中心。
这一系列的成就和机遇将为"体验经济"在上海的登陆提供了良好的经济背景，而上海要成为世界级的国际化大都市，也需要一种新的经济形式来提升其内在实力，形成更高的经济能级。而"体验经济"时代的到来无疑给了上海一把开启未来的金钥匙。同时，上海人向来又有较高的生活情调，也具备了发展"体验经济"的环境基础。"体验经济"、上海国际化大都市的建设与上海人消费习惯之间相得益彰，将"天时，地利，人和"一一占尽，没有理由不相信，"体验经济"将成为未来上海经济发展的潮流。
事实上， "体验经济"在上海已日渐风行："新天地"酒吧让上海的昨天、今天和明天在此交汇；孙桥的观光农业已经开始加入体验成分…… 虽然目前上海"体验经济"规模和产值还处于初级阶段，但其广阔的发展前景将给予上海和世界更大的遐想。

中国房地产金融体制发展『启示录』

Abstract: Entrapped by the financial blight of early this year, mainland real estate development companies thirst for better financial solutions, this situation arousing further discussion upon current real estate financial arrangement. Certainly, global experience is absolutely hot on this issue…
关键词： 住房金融制度、开发融资体系、证券化、房地产投资信托

2月4日，国务院召集国家有关部委与全国各地的政府部门，召开了严格控制部分行业过度投资电视电话会议。副总理曾培炎提出，要"加强投资管理、用地管理、信贷管理、环境评审、质量管理"，"虽然对房地产公司融资限制的程度没有钢铁、水泥、电解铝三个行业严格，但将非常谨慎。"此后，一系列的融资限制措施陆续推出，在房地产业掀起一片狂澜。
融资瓶颈，房地产开发商的发展痼疾，在此时此刻格外的突显。中小开发商呼之欲出的窘境，也迫使业内人士再度审视中国房地产金融发展现状，探求房地产金融发展之路。

Sector 1 海外成熟经验的昭示-Global Experience

国内虽从1978年开始恢复了一些房地产活动配套的信贷业务，然而房地产金融制度建设直至九十年代才走上真正意义上的"发展道路"。较之海外近百年的房地产金融发展史，我们的经验非常有限。因此，对海外房地产金融体制的发展现状，有必要有点有面，系统了解。
所谓房地产金融体制，具体而言，可以理解为两个体系，一是住房金融体系，二是房地产开发融资体系。前者面向需求，后者面向供给。前者主要服务消费者，后者主要服务开发商。然而，这两种体系也绝非截然分开，互不相关。恰恰相反，两者高度相关，有机结合，互相渗透，互相作用。无论在作为体系载体的市场容量和体系性质本身，都应该相互匹配。很难想象，一个高度发达的开发融资体系，高效生产出大量房产，却仅服务于微小的需求市场。同样也很难想象，高度市场化的开发融资体系能与计划体制下实物分房制度共存。因此，两者的相互依存、共同发展是必然的。更确切地讲，住房金融体制应该是房地产金融制度的基础，而开发融资体系则是建立在基础上的楼宇，无论再繁华，也必须依托于楼宇下的基础。形象理解，可如下图：
万丈高楼立于寸土。不妨放眼海外，看看各国林林总总的房地产金融制度都是建立在怎样的基础上的。
先从住房金融机构的资金来源看，有以新加坡为代表的封闭式住房金融结构，其资金完全来自非市场特殊渠道，有以美英为代表的开放式住房金融的结构，资金全部直接来自金融市场，以及介于中间的德日等国的混合型住房金融结构。
见下表?/p>

住房金融模式	资金来源	代表国家
封闭式住房金融结构	非市场特殊渠道	新加坡
开放式住房金融结构	市场直接渠道	英、美、加拿大、澳大利亚
混合式住房金融结构	兼有两种渠道	德国、日本、巴西

新加坡实行强制性的住房公积体制，建立住房公积基金，为全民提供住房融资服务。这一制度选择与新加坡儒家文化传统及国土面积较小便于征管有关。而本土文化崇尚自由的西方世界，住房公积的制度安排并没有太多市场。作为选择中间制度的德日两国，归因于文化，则极可能是由于兼有军事体制传统和现代西方自由思想的综合影响。
注意到住房金融体系的开放性问题。新加坡建立的公积金制度并不对市场开放，及住房公积金不投资其他市场，也不接受外来的投资。而英美等国则恰恰相反，完全依赖于市场的互动，全民经由市场解决住房融资问题。这一开放性的安排，决定了新加坡的住房金融体系不存在投资性，而纯粹解决消费问题。这相当于安全性考虑取代了收益性考虑。 可以用下面的光谱对各国的住房金融体系作进一步解释。

因应于不同的住房金融体系，产生不同的房地产金融运作主体。德国的住房储蓄体系，由专业住房储蓄银行经营运作；日本的住房金融公库，实施政府住房金融的职能，融通长期低息基金；英国的建筑社团、住房金融公司 和储蓄银行、商业银行相结合构筑而成房地产金融体系。
鉴于我国市场化金融体制建设方向及现实，我们主要考虑美式住房金融体系。先着眼于一级金融市场 ，如下图：
美式住房金融体系一级金融市场渠道流程简图

可以看到，美式住房金融一级金融市场体系主要通过信贷市场和信托市场满足住房融资需求，其中信贷市场是主力。而储蓄和贷款协会虽然资产没有商业银行大，但贷款集中于不动产行业，向来是美国最大的抵押贷款者。并且由于储蓄账户 比活期存款稳定，因此储蓄和贷款协会传统上提供较长期限的贷款，并且主要针对所在地市场的单户住宅抵押贷款。而互助储蓄银行是非营利性组织，是传统的储蓄贷款机构。信贷互助会是小型的储蓄和贷款组织，针对特定群体（通常是个体商人）进行服务。尽管个体规模很小，但是作为数量最多的金融中介，是购买住宅和改善住宅的一个很好的途径。人寿保险公司为保单持有人提供金融保证。公司收集的保险费大部分作为用于对受益人进行支付的准备金。准备金必须进行投资，，因为资金的流入和对这些资金的需要长期内相当稳定，LICs可以提供长期的抵押贷款。然而历史上，LICs没有能力向全国发放大量的小额贷款，而主要从事大宗的长期商用贷款。但是随着信息技术的发展，一些人寿保险公司已经重新进入单户住宅市场。例如普天寿人寿（Prudential），1992年，它是单户住宅贷款的第二大提供者。在信托方面，管理个人不动产的商业银行信托部担当主要的角色，由于法律规定，信托部在银行中必须完全独立于商业银行职能，因此两者的融资条件通常并不相同。
为了使抵押贷款和金融机构存款期限结构固有的矛盾蕴含的风险得以降低，美国政府设立并鼓励权威机构为抵押贷款进行保险或保证。传统中扮演主要角色的是联邦住房管理局（FHA）和退伍军人管理局(VA)。前者根据《国民住房法案》进行贷款保险，后者则针对退伍军人、牺牲军人提供最大贷款额为184000美元的25%的贷款保证。此外，1957年后，有多家私人抵押贷款保险公司（MICs）获批作为合格的保险商。与FHA不同（提供的保额可达本金的100%），MIC提供的保额最多只能达到贷款额的20%-25%。由于较低的保额比例及私人公司的高效率使MIC提供保险的成本低于FHA。自1972年后，MICs在抵押贷款保险领域内的比重已接近并逐渐赶超50%。
以上谈及的只是住房金融制度的一级金融市场安排，由于抵押贷款的期限结构问题导致的流动性不足，单凭国家信用担保/保险是不够的。一个健全的二级金融市场可以为抵押贷款流动性问题在根本上获得制度性的解决。其基本的方法是对金融产品（这里主要是抵押贷款）证券化。证券化主要运作机构是联邦国民抵押协会(FNMA,或"Fannie Mae")、政府国民抵押协会（GNMA）、联邦住房抵押贷款公司（FHLMC）和由私人机构保证的抵押贷款机构（PG）。

参看下表：

全名 英文简写/简称 性质
联邦国民抵押协会 FNMA,或"Fannie Mae" 政府发起，私人持有
政府国民抵押协会 GNMA 政府机构
联邦住房抵押贷款公司 FHLMC 政府发起，政府控制
由私人机构保证的抵押贷款机构 PG 私人机构
FNMA是一家政府发起、但完全被私人投资者所拥有的公司，并在纽约证交所上市。最初政府发起的初衷是为FHA 承保的第一抵押贷款 的买卖提供一个市场，通过向FHA承保的项目直接贷款，及向机构投资者发售FNMA债券 。1954年，FNMA获得国会的特许进行三项不同活动 ，其中包括在二级市场上操作联邦保险或保证的抵押贷款。而随着《1968年住房及城市开发法案》的通过，其二级市场操作转给了一家私人公司，其名字仍叫FNMA 。FNMA主要通过在资本市场上出售债券来获取资金，然后运用这些资金购买抵押贷款。1983年开始，FNMA也开始发行过手证券（pass-through securities）,这与GNMA所提供的相似。GNMA是一个政府公司，构成住房与城市开发部（HUD）的一个分支机构。由于《1968年特许法案》授权，GNMA可以对FHA承保或VA保证的抵押贷款进行保证 。通过这种保证，其他金融机构 在将这些抵押贷款集中并出售，形成了著名的"GNMA过手证券"。联邦住房抵押贷款公司（FHLBS）是根据《1970年紧急住房金融法案》设立的。由于当时FNMA和GNMA只为FHA承保或VA保证的抵押贷款提供二级市场。FHLBS的主要目的就是扶持并维护由私人机构承包的抵押贷款 。抵押贷款市场上的另一金融工具是由私人机构保证的抵押贷款证券（PG），许多较大的金融机构都发行这种证券 。

较之住房金融体系，开放融资体系一级金融市场也主要借由信贷和信托两个市场提供服务。但金融市场参与者及其在市场地位并不完全相同。机构投资方，包括养老基金、共同基金、公司固定资产管理层等通过金融市场参与者对开发项目进行投资。作为机构投资者的重要组成部分，养老基金多数不亲自管理投资，而是通过以下三个渠道：一是利用养老基金独立账户。在独立账户下，资产所有权在名义上归寿险公司，但收益都归基金参与者。独立账户还允许养老基金将投资决策权完全交给投资管理者；二是商业银行的信托部 ，信托部管理着很大一部分养老基金的不动产投资；三是独立投资管理人，这些公司独立于保险公司和银行。辛迪加是多家投资者集体收购合适不动产，在持有期内管理不动产并最终对不动产进行处理的形式。房地产投资信托（REIT）是1960年美国国会批准设立的股权投资工具，目的在于为一般投资者提供投资房地产的机会。与REITs相关的两个主要规定条件是：REITs必须被广泛持有（满足最小股东数目要求）、必须把大部分应纳税收入以分红形式分配给股东。REITs对那些以税收庇护为主要目标的投资者来说是一种较好的投资工具 。

在开发融资体系方面，开发融资体系的金融二级市场--商用房地产抵押贷款证券（Commercial Mortgage-Backed Securities）市场在近几年也逐渐成为发展的热点。过去，由于缺乏与住房政策一样的公共政策目标区促进商用房地产的建设和融资，政府机构不提供任何保证或保险，因此，CMBS只有5%的比例在二级市场交易。最近，由于在清算S&Ls的个案中，抵押商用不动产集合证券化的尝试成功售出110亿美元，一些私人机构加入CMBS市场，估计该市场5%的交易比例将被改写。

SECTOR 2 中国房产金融体制的现状
---Status Quo of China's Real Estate Finance
参照过美式房地产金融体制，一整套市场化有效分工体系跃然纸上。当然，一套蓬勃发展的市场化体制，必然有隐于其后的社会文化背景，不能纯粹地以经济论经济。但是仍然可以尝试着从中提取适合中国的养分。
中国的房地产金融同样可以从住房金融体制和开发融资体系两个角度来剖析。现行的中国住房金融体制是1995年开始启动的。95年5月，上海参照新加坡模式率先建立住房公积金制度，以住房公积金的形式帮助居民解决住房问题。此后，该制度在全国迅速推广，成为中国房地产金融的重要组成部分。
该制度有三个特性：第一，义务性。根据相关法规，凡在职职工及其所在单位都需按规定的交存基数、交存比例，为职工建立住房公积金，个人在交存期间内定向使用住房公积金。第二，互助性。住房公积金制度集中全社会的力量，利用置房的时间差，加速住房建设，解决全民住房问题。第三，保障性。按国家规定，住房公积金的管理机构-住房公积金管理中心归集的资金，除留足备付金外，定向使用 。
由于我国公积金制度相对封闭性，公积金投资方向锁定国债，因此市场化程度依然较低。

再观开发融资制度。如果以投资方与开发商关系来看, 可以分为直接融资和间接融资。其划分的依据在其融资渠道是否经由金融中介。直接融资具体可以包括，私募 、公开募集资金等，间接融资包括信贷 、信托等。
具体剖析，先从直接融资渠道入手。私募与公开募集主要是募集范围的区别，私募针对特定人群小范围利用地方渠道或非正式渠道进行募集，公开募集则通过证券交易网络、银行网络或券商网络等渠道完成资金的募集。方式不同，相应地，募集的条件也不相同。由于公募的社会影响要远大于私募，因此，无论是股市或债市，公开募集的条件要相对苛刻些。房地产公司的上市条件罗列如下表：

房地产股票发行条件列表
㈠ 募集设立房地产股份公司发行股票筹集开业资金条件
① 其生产经营符合国家产业政策；
② 其发行的普通股仅限一种，同股同权；
③ 发起人认购的股本数额不少于公司拟发行的股本总额的35%；
④ 在公司拟发行的股本总额中，发起人认购的部分不少于人民币3千万元，
但国家另有规定的除外；
⑤ 向社会公众发行的部分不少公司拟发行的的股本总额的25%，
其中公司职工认购的股本数额不得超过拟向社会公众发行的股本总额的10%，
公司拟发行的股本总额超过人民币4亿元的，
证监会按照规定可以酌情降低向社会公众发行的部分的比例，
但是最低不少于公司拟发行的股本总额的10%
⑥ 发起人在最近三年内没有重大违法行为；
⑦ 证监会规定的其他条件。
㈡ 原有房地产企业改组设立股份有限公司申请公开发行股票条件
① 符合上述所列条件；
② 发行前一年末，净资产在总资产中所占比例不低于30%，
无形资产在净资产中所占比例不高于20%；
③ 近三年连续盈利。
㈢ 其他可发行股票的情形
① 已设立的房地产股份有限公司为追加投资，扩大经营规模而发行的股票；
② 企业法定公积金转作资本配股、国有股减持时发行新股票；
③ 企业发行的可转债到期时，需要发行的新股票。 在债市方面，根据1993年《企业债券管理条例》，企业债券发行主体从全民所有制企业扩展到凡在中国境内依法注册设立的具有法人资格的企业。然而由于出现1993年前批准发行的企业债到期不能兑付的问题，从1994年始，已出现的企业债都被取消，只留下中央企业债和地方企业债及金融债券3个品种。
在私募方面，企业间直接借贷或者以股权合作形式参与房地产开发也是可行的。然而考虑到企业间借贷的期限约束，这一融资形式较适合房地产短期资金融通，并且相对融资成本较高。股权合作形式，较之前者，现金流比较稳定，融资期限约束较宽，然而股权参与必然影响企业经营，也是房地产开发企业必须考虑的问题。
在中国，由于房地产企业尚处于发展的上升期，规模和自有资金有限，上市或发债的条件往往难以满足，而私募对于企业的谈判能力和社会资源也是一种考验。现阶段，间接融资手段尤其是商业银行信贷仍然是开发融资的主要手段。这一现状是有多方面原因的。首先，我国金融结构商业银行独占大片江山，我国储蓄率长期位列世界高位，替代性储贷机构 还不成气候，大量社会资金积聚在以国有银行为主的商业银行金融体系内。这就导致开发商所需的资金必然大部从商行信贷着手。其次，从成本考虑，只要宏观导向和产业发展形势向好，商业银行的贷款融资成本较低，且融资条件也较其他手段低。第三，商业银行信贷品种较多，能满足不同融资需求，其他手段相对并不如此灵活。最后，从历史上看，在我国金融体制改革的初期，建设融资独出一家建设银行，对一些老式企业耳熟能详的融资方式仍旧是财政拨款、银行信贷，观念上并没有寻求融资手段创新和突破。因此，商业银行贷款雄霸开发融资市场，并非偶然。
然而融资渠道单一化，必然对金融市场稳定造成不利影响。整个行业受制于单一融资渠道，对行业发展也绝无好处。寻求替代融资渠道，是近期房地产金融学术界的热点。其中一个融资替代产品，尤为火爆，产品成功案例，层出不穷。这就是间接融资手段的信托市场工具-房地产信托。房地产信托，只是以房地产为标的的信托计划的笼统说法。随着信托标的具体到房地产的方方面面，信托附属属性也相应变化，例如土地信托、开发信托等。信托的形式灵活，一度曾受开发商欢迎。然而信托的发展现今面临多种约束，使房地产信托的开展面临瓶颈。
首先，资金信托一式200份的约束，使信托规模徘徊在几千万人民币的规模，这远不能满足开发融资的需要。在这点上，也有使用所有权益信托，规避一式200份的约束条件的信托案例，然而所有权益信托涉及所有权益收益分配，相对融资成本无疑较高。其次，信托的发展在90年代曾因信用危机一度停顿，对于一般大众，要接受信托这一投资形式，可能颇费时日 。再者，信托公司治理结构尚待整顿，投资行为有待法规进一步规范和透明化。然而尽管信托有种种发展障碍，然而信托成为房地产融资的一种重要形式的趋势难以避免。
于美国相比，我国房地产金融体系的一大缺憾在于缺乏房地产抵押贷款二级市场，更无须谈商用房地产二级市场。二级市场的缺位，使房地产贷款的流动性无法提升，房地产投资时间风险溢价居高不下，金融机构惧怕风险不敢大规模投资房地产。这种种不利，无疑对房地产业的长治久安，起了负面的影响。因此，有效的二级市场建设，应当提上房地产金融制度建设的议事日程。
除了制度上的缺憾，金融主体的多样性也有待进一步扩展。作为大众投资的主要工具，房地产投资信托(REITs)在美国房地产金融市场扮演举足轻重、不可替代的作用。让一般投资者融入房地产业发展，无须借由商业银行等金融中介，足可以使开发商的融资渠道豁然开朗。当然，REITs的设立需要相关制度建设和市场条件的成熟，有待时日。
在寿险方面，美国寿险基金是房地产融资的一大主力，在REITs出现前尤其如此。然而，由于缺乏二级金融市场和相关保证保险体系，我国房地产贷款风险性较高，不能满足寿险投资较低风险的要求，在政策法规上无法获得支持，因此，容量颇大的寿险资金被据于房地产融资体系之外，不得不说是我国制度安排造成的一大不利。
尽管有种种欠缺，但借鉴海外，审视现状，中国房地产金融制度的发展方兴未艾，大有可为。

新汉业不动产机构
赵云飞