政策利剑扭转楼市四大乾坤

――政策指引下的下半年房地产走势预测

   04年房地产市场的硝烟还刚刚燃起，各项政策便接踵而来，目前市场观望态势比较浓重，政府在面对繁荣和泡沫之间左平右衡，从最近政府出台的政策来看，政府的天平明显的偏向监控和调整，今年下半年的房地产市场将会向以下4个方面进行转变。

1.从政府温和调整转向严厉监控。中央政府在今年全国人大上提出了以科学发展观来协调经济发展，不再以GDP为唯一衡量经济指标。今年国家主要以保持经济平稳较快发展为目标，因此有效遏制投资过快增长势头将成为政府首要工作重点。由于房地产行业投资过快，2003 年，全国用于房地产开发的贷款增长了近5成，用于个人住房消费的贷款增长了47．25％。过快的增长不仅对于行业发展产业诸多负面的影响。更重要的是，国民经济目前受到明显的通胀压力，不对个别增长过快的行业进行调控，肯定会影响整个国民经济的健康发展。房地产业作为国民经济的支柱产业，首当其冲的受到政策的“照顾”。

如果说去年121文件和18号的相继推出给了房地产业“温柔的一刀”。那自4月以来，针对房地产行业的各项金融政策接踵而来。央行再次提高存款准备率0.5个百分点，之后房地产开发固定资产投资项目资本金比例从原来的20％提高到35％，五一之前，银行在短时间内停止放贷，相关提息政策正在酝酿之中。一系列调控政策的环环相扣，无不显示政府已经下决心严厉调控房产市场。预计下半年政府的调控力度将有继续加大之势。

2.从全面刺激需求转向有效遏制投机需求。去年房地产的高速运行主要还是靠体制释放所形成强大的需求所引导的。在房价一路猛涨的情况下，各种投机需求也应运而生，成为市场的扰动因素。据市统计局抽样调查表明，03年房地产投资性购房比例达16.6％。其中单价在7000元以上的房屋，投资性购房比例高达39％，大大超出了国际上公认的20％的投资性购房的警戒线。而且，市统计局在统计投资性购房比例时，并未把预售登记前专门炒楼花等短期投机行为纳入其中。因此实际的投资性比例可能还要高。随着期房限转、收紧房贷等抑制政策的出台，预计下半年投机需求将大受打击，市场泡沫被挤压，市场将重回理性发展轨道。

3.从放任房地产贷款增长转向提高贷款门槛。房地产业作为资本密集型产业，很大程度依赖银行贷款来支撑行业发展。但从去年121文件到今年五一前夕银行短时间的停贷，期间一系列资金、贷款等政策都无不说明对于以房贷增长为首的银行贷款将受到严格限制。从今年一季度数据显示，沪上银行的房贷余额约占总量的1/4，各类房贷余额3638亿元，同比增长40％，增幅下降8个百分点。其中个人住房贷款同比增长48％，同期下降7个百分点。虽然在去年政策的调控下，房贷增幅有所下降，但仍然以高达40％的速度增长。可见，政府要想拉住房贷这批狂奔的快马，势必进一步加强今年下半年房贷紧缩力度，政府在银根收紧上所采取强硬的态度将加速房地产行业洗牌进程，等待市场的平稳过渡。

4.供应结构向中低价房倾斜，平均房价上涨趋缓。从01年开始上海房地产市场连续3年表现为供不应求，房价一路直线攀升，03年增幅更高达24％以上。今年政府将不得不采取多方措施，抑制房价的过快增长。预计下半年投资需求将受到一定打击，但动迁户住房需求和改善需求依旧强劲，同时今年下半年大量中低价房的集中上市，再加上每年的300万平方米的配套商品房的投放市场。随着中低价房供应比重的大幅提升，其价格变动将影响今年整体房价的走势。在失去了中低价位房价有力支撑的中高档房价格上涨将放缓，而市中心供应稀少的高价房受影响相对较少，但上海平均房价则因中低价房的聚集而稀释。预计下半年，由于中、高档楼盘和中低价房供应的此消彼长，将根本改变了市场供求结构，避免房价在大起之后大落，涨幅趋于平稳，房地产走势开始逐步明朗，力求实现房价增长12％的政府目标。

虽说目前上海房地产市场风声鹤唳，政策调控的利剑始终高悬，行业洗牌的声音不绝于耳，但政策的调控最终必将促进行业的良性发展，引发新一轮市场的变革。房地产业将从一个高峰走向另一个高峰。

政策链接

上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定

沪府发〔2004〕16号

　 为了切实、有效地调控本市房地产市场，根据《上海市房地产登记条例》和《上海市房地产转让办法》的有关规定，现就预售商品房转让问题作出如下决定：
　　一、自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地产权证前，预购人进行转让的，可以按规定办理预售商品房转让的预告登记。
　　二、在2004年4月26日前已办理预售商品住房的预告登记并已签订商品住房预售合同权益转让协议，在2004年5月31日前提出预售商品住房转让的预告登记申请的，由房地产登记机构按原规定受理。

上海市商品房销售合同网上备案和登记办法的通知

沪府发[2004]12号

    第二条  本市行政区域内新建商品房的销售（包括预售和现售，下同），均应按本办法规定进行合同网上备案和登记。
      第四条  区（县）房地产管理部门在审批商品房预售许可证时，应当将房地产开发企业的识别卡提交给市房地产交易中心办理网上用户认证。
    未经预售直接现售商品房的，区（县）房地产登记机构应当在受理新建商品房所有权初始登记时，将房地产开发企业的识别卡提交给市房地产交易中心办理网上用户认证。
    第六条  本办法第五条第（五）项规定的商品房销售合同的示范文本，由市房地资源局和市工商行政管理局联合制定。
    第七条 本办法第五条第（六）项规定的商品房拟销售的价格，由房地产开发企业在领取商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证时，向市房地产交易中心申报。
    第八条 凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。
    在取得商品房 预售许可证前，房地产开发企业不得以预订、预约等方式进行销售活动。
    第十八条  本办法自2004年3月30日施行

中国人民银行决定提高存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行04年4月11日宣布，为防止货币信贷总量过快增长、保持国民经济平稳快速健康发展，经国务院批准，中国人民银行决定从2004年4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由现行的7%提高到7.5%。

现执行7%存款准备金率的国有独资商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、中国农业发展银行、信托投资公司、金融租赁公司和有关外资金融机构等，将执行7.5%的存款准备金率；根据差别存款准备金率制度要求，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率。农村信用社和城市信用社暂缓执行7.5%的存款准备金率，仍执行6%的存款准备金率。

国务院发通知:房产开发资本金比例提到35%以上

国务院4月28日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。

房产金融动态

浦发银行首试“房贷证券化”

浦发银行与申银万国证券股份公司联袂获得了证监会关于其开展住房贷款证券化的批复。首家房贷证券化试点花落浦发银行，而不是为此准备了近10年的建行和工行，不免令人意外。据浦发银行公布的2003年年报显示，该行去年个人消费贷款余额达296亿多元，占贷款余额总额的11．61％。房贷证券化是银行各种资产证券化的先兆，一旦试点成功，将为银行解决不良贷款证券化提供好的经验和模式。

房贷证券化：由于银行存款多为短期，但住房贷款一般长达十几二十年，因此，银行借出的住房贷款愈多，流动性的风险就愈高，在国外，银行会把有关贷款资产、未来还本付息的所有收益，打包成为房贷证券如债券等向市场发售。银行可以通过卖出债券，将还款期较长的贷款资金即时套现，然后发放更多的贷款给希望购房的居民，而债券购买者也可以分享住房抵押贷款的利息收益。

房地产信托：市民在追捧，国家要严格控制

国家银监会将出台严格《房地产信托专项管理办法》，对集合信托在收益率和应用方式上给予一定限制。《办法》中关于开发商融资门槛的限定最引入注目。门槛可能同“121文件”中的要求相类似：开发商必须有四证和30％的自有资金后，才能向信托公司融资。银监会认为，对房地产投资，信托公司并不一定比商业银行有更多的风险防范措施和手段，而更危险的倾向是信托公司本身也加入到地产投资的热潮中。虽然信托资金对房地产业的融资规模并不是特别大，但这些资金的“过桥”作用正在抵消“121”文件的效果。《办法》中有一项非常重要的规定是对集合信托收益率的限制，这一规定应该能分流部分房地产信托投资资金。

银行停贷 市场反应不一

央行货币政策委员会委员李扬承认了已实行在五一之前冻结银行放贷这一措施，这也是决策层人士首次对停发贷款一事的公开确认。此次银监会下达停发贷款的命令，是采用电话通知方式，对象是各家股份制银行，四大国有商业银行并不在通知之列。通知内容除自4月27日至5月1日暂停贷款出账之外，还要求各银行加强信贷业务的安全，加强自我约束及调整贷款考核机制。所有此期间内应发放的贷款，都将延至五一假期之后。

仅4天“停发贷款”，并不能对过热的投资产生实质性影响。目前业内对此消息的猜测基本上有三种：

　　第一种猜测是：很可能“五一”以后货币当局要加息，加息的具体内容是存款加1/4厘(0.25个百分点)，贷款加1/2(0.5个百分点)。为了防止商业银行“突击放款”，银监会告诫商业银行“暂停放贷”。

　　第二种猜测是：4月的信贷增长速度进一步超出有关方面的容忍范围，从而要求商业银行推迟放贷，待有关方面研究新的措施。从职责分工看，货币政策的窗口指导本应由中央银行进行，因此人们推测，由于银监会与商业银行的联系更为直接，为了达到“立竿见影”的效果，或也为使央行避开敏感潮头，银监会会代表央行行使货币政策窗口指导的职能。

　　第三种猜测是：这是一场由于操作上的“事故”而导致的风波，不代表任何倾向。 但是从现实出发，人们似乎更愿意相信第一种———关于加息的猜测。尽管很多专家认为，中国使用价格工具(利率和汇率)来调节宏观经济的条件还不成熟，或许也不是什么巧合。4月29日晚，美国公布的相关数据显示，美国的核心价格指数(通涨率)高于市场预期。有专家推断，原来猜测美国可能在8月进行的加息可能提前到5月。若果然如此，中国的加息空间会随之显现。

豪华别墅贷款酝酿叫停 个贷门槛提高措施已实行

值得关注的消息是中国银行酝酿停止豪华别墅个贷，中行上海分行相关人士表示，虽然目前具体细则尚未出台，部分审查设限、提高门槛的举措已在实行。种种迹象表明，上海的豪华别墅个贷叫停只是时间问题。

　　为控制房地产业投资过热，去年央行要求各金融机构“严格执行银发（2001）195号文件有关规定，采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多种措施，严格控制高档房地产开发项目”，各银行相继对房地产开发的贷款发放实行了紧缩措施，同时还加强了对个人住房贷款的控制。但中行此次拟停止别墅个人住房贷款，在个人住房贷款领域尚属首次。

从别墅市场看，目前出现了房型不断增大的倾向。据了解，500-600平方米的大户型别墅迅速增加，单栋售价在500万元以上豪华别墅的市场比重正在不断加大。商业银行停办豪华别墅个贷，不仅降低自身风险，也有利别墅市场健康发展。据悉，中行上海分行正在制订限制豪华别墅个人房贷的相关条款，包括对于豪华别墅总价、单价、面积等定义设定以及配套措施。

沪中行严控按揭成数购买2套以上提高首付比例

4月底，从北京传来消息称，中国银行北京分行日前严控个人投资用住房贷款，尤其是不再为个人购买第二套住房提供贷款。据其他相关报道称，该行在其他省份并未采取和北京相同的作法，市民购买第二套住房仍可到银行按揭。而昨天记者得到消息是，中行上海分行并未停止第二套房的个人按揭，但最近正在实施严控第二套房个人按揭成数。

　　最新下发的中国银行上海市分行零售贷款业务操作细则中称：对于申请贷款购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；借款人每增加一套住房按揭贷款，贷款最高成数相应递减5%，直至贷款最高成数控制在60%，高档商品房和别墅贷款最高成数控制在50%；对于已贷款购买第一套住房，以配偶名义再次申请贷款购买住房的，视同第二套住房规定执行。

新汉业不动产机构的副总裁洪曦说，中行控制第二套住房按揭贷款成数可能出于两方面考虑，一方面个人住房按揭贷款月供应小于贷款者月收入的1/2，这已经成为各商业银行贷款的“潜规则”，如果贷款方有两套房产在手，对于收入的压力会更大，银行的风险也更高，尤其是当第二套房是作投资之用时，一旦遇到资金压力，贷款者有可能选择支付自己居住的一套，而放弃投资的另一套。对于银行本身而言，由于准备金率的提高，商业银行的现金紧张，对于发放贷款的对象要求也越高。另外，业内人士称，并非中行一家，许多商业银行早已抬高首付款比例，许多高档公寓和别墅的首付额都在40%以上。

特别企划

大隐于市――上海国际大都会生活面面观

――暨“静鼎安邦”项目研讨会摘要

〖会议背景〗

住宅发展与经济的发展相对应。2004年之前，上海的经济可以说处于一个起步阶段，而在这个阶段所涌现出的富豪们，无论是经济实力还是文化品位，参差不齐，因此其对于生活方式以及居住理念的理解，也处在一个并不成熟的阶段。这个阶段的一些高档住宅，往往过于沉醉于厅卫的数量、房型面积、建筑用材、装修标准等方面的刻意之中，缺乏对居住者的真正使用需求的关怀，也难以体现出居住者的品位与个性化思想。

时光跨入2004年，随着上海经济的迅速腾飞，大量依靠高智力而致富的精英人士不断涌现，以及房地产市场的不断成熟，上海的新富豪们，无论似乎经济实力、文化学识、审美要求等，都较之前的富豪们上了一个新台阶，而这种上升所带来的必然结果则是：新富豪们对于居住品味与生活方式的理解也在日新月异，他们需要的已经不仅仅是“一套设施豪华的大房子”，他们需要一种全新意义上的高档住宅，来展现一种尊贵的生活方式，展示他们内心的自信和成熟，对事物的把握力，以及对物质需要的超越。“静鼎安邦”项目就是在这样的历史背景下诞生的。这是一个给真正能够读懂生活的一群掌握财富的人夺身打造的项目，市中心2.5的超低容积率，静安区难得一见的新独院主义联体别墅，流动空间里的原味生活……无不彰显出符合这个时代韵律的新名宅主义理念。

由此产生了关于“上海国际大都会生活面面观”的研讨会，本次会议由《当代设计》和《逸飞视觉》主办，于04年4月23日在上海波特曼丽嘉酒店举行，就市中心高档住宅的理念诠释和静鼎安邦的建筑构思，集各路精英之言，感怀上海，品味建筑。

黄小石《当代设计》杂志总编辑

人口大量集中于城市，是目前城市问题的主要根源。从19世纪，工业革命的产生，人口不断向城市积聚。到20世纪，城市便开始一个个的出现。最早2万人口就能算作都市，而历史发展到今天，城市里千万人也不足为奇。20世纪最大的问题就是由城市化所产生的一系列问题。首先是城市资源条件的不足，城市资源的供给增长跟不上人口进城的速度。另外20世纪以来汽车的流行让问题更趋复杂化。20世纪初全世界只有3％的人口居住在城市，而现在全世界已经超过半数居住在城市，有的国家甚至有80－90％的人居住在城市。这是全球化的趋势。上海当然也避免不了这个趋势。上海在最近的11－12年，都市的形成是以跳跃式的扩张方式进行的，发展速度惊人。一方面，市政府大刀阔斧的进行城市建设和城市重建。另一方面，很多开发商也抓住机会大量的造房子，从而在这10年之内上海的高楼林立，城市天际线已经彻底改变。都市的热闹、便利、信息丰富确实给我们带来了很多的好处，但事实上也隐含了很多的有形、无形的威胁。作为大都市的上海城市建设如何发展，就成为当前人们关注的热点。

建筑植根于生活。好的建筑应该适合人的生活。有时政府、投资家的观点并不能完全契合民众的观点。设计师在设计建筑作品的时候要多考虑满足生活本身的需求。好的建筑是有生命力的。　

徐力中上海J＋H建筑设计事务所

上海是个极速变动的城市。城市的外表只是其内在变动的结果。因此内在变动的因素和变动的方向才是真正要关心的。同样，建筑也符合这个道理。建筑其实是城市内在变动所导致的外在表现的结果。上海的城市生活一直在变，现在还有多少人仍住在10年前的房子？但怎么变才是往好的方向变，这就是一个比较有意义的问题。流行的东西是有时间性的。现在买的房子是否是在正确的发展轨迹上所形成的好作品？这些房子是否会与3－5年后的生活格格不入。在文化表现、生活形态未来性的表现上是否都会落伍？社会在不断的变化，而居住的这个建筑是被固定住的。因此，作为好的住宅建筑，具有生命力的建筑要在未来的生活形态上有预见性，要考虑到未来3－5年后的生活形态方式的改变。静鼎安邦已经意识到这一点，它采用超常规的规划布局，在局限的尺度下创造了更丰富、立体的生活空间，为未

来的生活模式和生活尺度预留了更多的可能与想象空间。

建筑是没有对与错的，它没有唯一评判的标准。但如果要选择的一个标准的话，只有一个标准就是市场是否持续追捧。