企 业 再 造

——后房产时代下的房地产企业转型思考

新汉业不动产机构执行董事
赵云飞

中国房地产业经过20多年的发展历程，目前已进入全新的历史时期。可以看到，一边是市场面的活跃繁荣，一边是政策面的高剑利悬。在“一半是海水、一半是火焰”的新型市场格局下，上海楼市也从2003的政策调控年走到了2004的房产金融年。土地、金融、消费三大市场的变化，使房地产企业早期以社会资源整合为核心的“以小博大”的发展模式逐步被淘汰。新汉业认为，随着后房产时代新竞争格局的到来，房地产企业将更多步入以资本运作为重心的专业化管理模式。如何寻求更畅通便捷的资金渠道？如何打造更强大的核心竞争力？将成为上海房地产企业进入再造时期的两大命脉。

房产企业角色转换中的蜕变

我们把2003年之前的十几年房产开发历程，称为“前房产时代”。在前房产时代的初期，非完全公开的社会关系成为发展主流，小比例的资金往往能成为撬动整个经济的杠杆。这是一个集融资、土地的获得与项目开发管理为一身的时代，大多数房地产开发商在其中都同时扮演着资金运作商、项目管理商、房屋销售商等多重角色。随着房地产市场的逐渐成熟，一方面专业化要求不断提高，市场被逐步细分，以往由开发商自产自销的模式逐步转变为由更多的专业化公司分工、合作完成的方式；另一方面，早期企业自筹资金打拼天下的格局不复再来，银行融资成为企业开发项目的主要资金来源。

后房产时代的到来是以“房贷新政”与“土地新政”的到来为时代背景的。进入2004年，在经历了一系列土地、贷款政策整风运动后，上海房地产开发商资金普遍吃紧，开发企业的前期资金运作面临着极大的考验。常规的银行融资渠道已远远不能满足发展的需要，房地产企业纷纷开始积极寻求新的融资渠道。如，企业改制上市、企业间的兼并与重组、寻求信托与基金的合作与投资等等。融资渠道逐步向多元化特征发展，其中以信托基金为投资来源的资金运作模式将成为今后房地产开发企业的主要运作模式。

近几年，国内房地产业的蓬勃发展和高回报率令境内外投资者为之动心。20% 以上的年增长率，10% - 20% 的年回报率，以及纷纷上榜的福布斯房地产富豪，诱使越来越多的境内外投资者开始寻找房地产投资机会。2003年7月10日，摩根·士丹利房地产基金与上海永业集团合资成立境外项目公司后的第一个项目"锦麟天地雅苑"正式启动，总投资额预计9000万美元。虽然在这个项目中摩根·士丹利扮演的只是一个小股东，但作为已在全球各地购买物业总价值达273亿美元的最大的投资银行、全球最活跃的房地产投资者之一，其积极进入上海房地产市场更多体现出一种领军效应，紧随其后，会有越来越多的外资基金积极介入。之后，摩根·士丹利房地产基金又与上海复地集团达成合作投资“复地雅苑”的协议；名列世界房地产三甲的荷兰国际房地产也与复地集团达成合作协议，共同投资开发位于上海松江新城的住宅项目；拥有千亿美元实力的德意志银行名下房贷部也对黄浦区地产业投资表现出浓厚兴趣。。在大量境外基金青睐房地产的同时，国内游资在目前极其有限的投资渠道下，对房地产（尤其是商品住宅）更是虎视眈眈。据统计，目前投入到上海房地产的100亿美元左右的外资中（占同期整个上海开发市场投资总额的13.7％），以海外基金形式出现的仅3亿美元左右。在全国已经推出的60多种信托产品中，为房地产项目融资的超过1/3，融资额接近30亿元。

前房产时期房产商以集合者身份出现的时代很快过去，房产商的本质意义发生转变，逐步演变成房地产投资的专业管理人。但是由于法律、政策等方面的障碍，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明，从目前的状况来看，房地产开发还处于“融资+管理”阶段，纯粹的房地产金融投资在中国还处于试水阶段。 “后房产时代”，“REIT+专业管理”将成主流，如何将境外基金和国内信托资金有效引入到项目中，是各开发商应积极面对的课题，也是企业蜕变的必经之路。

竞争格局转换中的核心竞争力打造

在前房产时代，由于市场处于初级阶段，产品开发以满足最基本需求为导向，消费者对居住的要求、规模的认识、品牌的理解等意识相对薄弱，产品粗放、市场需求量大、企业规模小是这一时期的主要特征；进入后房产时代后，市场逐渐从卖方市场向买方市场转化、消费市场日益成熟，每一个阶层服务、消费都开始分化，社会对生活的要求也从满足基本需求向品质化、个性化转变。对房产专业化需求大幅度提高，房地产企业也在历经了散兵游勇、零打碎敲式的小规模开发之后，逐步走上规模化、品牌化、专业化的道路。

在房地产开发商竞争的古战场上，土地、资源、政府关系是前房产时代的三大致命杀手锏，企业的规模效应在这一期间并未凸显。随着近年来房地产资源格局的转变，这三元大将已渐渐褪去了昔日的风华。不难看出，早期游击时代的中小型房地产企业，普遍存在着人力资源缺乏、企业规模小、市场竞争力有限、管理水平低、项目运作能力差、资产负债率高等现象，且大都处在一种相互模仿的启蒙阶段。然而，土地竞争的完全市场化，把房地产企业推向了完全竞争时代，高门槛的资金要求与高风险的市场竞争，使得企业的规模和资本实力成为地产竞争中更为重要的两大因素。与此同时，大批实力雄厚的港台和国外开发商陆续登陆，大量境外资金与品牌开发商联姻，中国房地产一场声势浩荡的洗牌将在所难免。值得关注的是，规模化并非是指单一产品的无限放大，而是指多品种、多层次的有效扩张。规模化的优势显而易见：集合融资成本下降、占得土地先机的能力大幅度提高、市场多元化分布能力提高、专业人才的集聚等造成的运营成本下降等等。

企业规模化发展对资本运营提出了更高要求，行业的集中度也使得市场开发经营能力逐步提高，在这样的气候条件下生存，企业背后的支撑到底是什么呢？说白了，应该还是核心竞争力。应该说，资本运作能力是生存前提，资金、规模等方面的实力，使企业具备了一定的生命价值链；而创新能力则是竞争优势，是企业保持长期稳定持续增长的源泉。这就要求房地产开发具有一定的前瞻性。就是说要总能超前一步，但又不能太前卫，这需要很宽阔的信息面以及吸收和创造能力，又需要很好的控制能力和对市场的把握，这就要求在价值链上更专业化的细分。房产商在企业转型的过程中，将更多地倾向于扮演一个专业化运作管理的角色。如何在企业再造的过程中完成核心竞争力的再造，应该是房地产企业必须回答的下一个问题了。