“土地新政”后的上海房地产市场走势

专题研讨会（03/12/16）会议摘要

上海房地产市场经历了03年的央行新政和土地新政，在宏观政策的直接调控下，已经开始暗潮汹涌，明年上海房地产将迎来后房产时代。面对这些新动向，上海福卡经济预测研究所和新汉业不动产机构于2003年12月16日，联合主办了这次头脑风暴会，会上各位专家对当前业内所关心的热点，难点进行研讨，畅所欲言，共同展望上海房地产市场的明天。

对土地招投标等法规变化的思考

顾长浩　　上海市政府法制办副主任

顾长浩认为，当前上海的房地产法律制度处于整合重要时期，核心内容是制度整合加上必要的制度创新。上海房地产法律的发展分成三个阶段，第一阶段，从改革开放初期到1987年的体制突破。土地使用权有偿转让办法出台，形成了房地产市场。第二阶段，87－97年的制度创新，形成了上海房地产法律的基础。第三阶段，97以后的整合时期，出现两个大问题，一个是权利冲突，一个是资金失控。

房地产调控主要有两个层面，即宏观层面和微观层面；宏观层面主要是两个手段，一个是间接调控的经济工具；另一个制度创新。房地产业发展过程中，更多的需要和其它的制度结合起来，房地产融资制度的改革是当前房地产市场改革的重要方面。因此中央在采取了一系列金融政策之后，目前正在酝酿信托、基金，企业能否到市场上去私募。

在微观层面上，当前房地产法律制度还不完善，特别是具体的操作性问题能在过去经验、教训总结基础上得到完善。上海要在3年内清理烂尾楼，这比较符合未来发展方向。目前已有50％的烂尾楼进入司法程序。如果在司法解释上已经达到资不抵债，就进入清理阶段，实行破产。

从宏观层面看，目前我国的房地产贷款中，未能和银行建立银团贷款，一个项目的贷款往往需要很多个抵押贷款合同，但抵押合同的贷款是无法实现监管的。而在银团贷款的基础上可能对资金进行监管，这样银行本身就能监管，银行并不希望自己借出去的资金成为烂尾楼。现在普遍缺乏的就是监管机制。因此，未来将通过制度的完善来加以实现、解决。

顾主任还认为，由政府决定房地产市场价格，由政府强制拆迁居民房屋，这与行政法的法理是相背的，但这个问题何时能消失，并不是由法律来决定，而由社会、经济发展所决定的。这些制度是转型期间一个过渡性的产物。中国城市化在高速发展的过程中，这些制度的存在还是其合理性，但要加以人性化的操作。如果停止这些制度，过早的进入司法程序的话，这将使今后整个房地产的拆迁征地的环节大大延长，对房地产开发是非常不利的。而这个问题往往被房产商所忽视。

另外，2002年地下工程管理办法的出台，对于地下空间的产权化做出了明确的规定。上海已经明确了地下空间可以形成产权，可以登记。现在住宅容积率控制在4，非住宅的容积率控制在2.5之内，这样就可以利用地下空间，逐步往地下发展。

当前金融热点（利率、汇率、股价、房价）探析

王欣欣　　　人民银行上海分行政策研究室主任

到今年11月，银行业运行主要有三个特点，1.到11月底，中资的银行金融机构的人民币企业存款和居民存款同时出现增幅下降。虽然数量不大，但有调头的倾向。2.中资金融机构的人民币贷款又突然增加。由于今年上半年全国货币供应量增长过快，央行出台了多项政策降低贷款的速度，减少货币供应量，因此9－10月上海贷款急速放慢，中资金融机构各项贷款9月增长89亿，10月增长了55亿，加上政策性银行的一次调整资金，11月实际增长242亿，这与央行下半年整个贷款投放目标是相背的。中长期贷款和房地产的相关度较大，其中单居民按揭和个人消费信贷就增长了70多亿，这与房价的快速增长有一定的联动关系。3.中资金融机构的外汇储蓄和贷款同时出现下降。

最近，人民银行发出通知，允许贷款利率扩大浮动区间。这次调整，从原来完全固定的利率开始走向浮动利率。由于文件说明了个贷不属于调整范围，这种调整对房地产业并未产生影响。但明年整个资金形势会比今年紧张。紧缩银根的措施将会在明年出台，银监会也将在明年真正开始对银行实行监管，对银行的监管也将更严格。在这样的背景下，开发商要对资金早做安排。

未来房地产市场发展的宏观背景分析

王德培　　上海福卡经济预测研究所首席研究员

根据市政府紧急抽样调查，共抽取25个小区样本，共23694户购房家庭，其中3885户是投资投机类的。在这3885户中，上海户籍户口占抽样家庭总户数的59.8％，境外人士占24.6％，外省市占15.6％，根据分析得出，投资类购房占购房总量的16.6％，其中近60％是上海本身的。根据国际惯例，投资比例超过20％将出现警戒。因此目前房地产形势并不是可以凭借投资力量就能左右的。

判断整个房地产形势，主要有几个基本变量，1. 资产货币化、货币投放量扩大。今年上海按揭贷款余额已经高达1800多亿。2.城市化运动。美化、亮化、绿化、率先现代化的“新四化”将激励大规模的市政建设，上海每年300万平方米的拆迁速度对整个房地产的需求状况将产生基础性的影响。

虽然十六届三中全会公告提出，资源配置要按市场经济原则，让一切要素在全国市场内自由流动，充分竞争，但目前的中央政府，地方政府和区县政府的三级政府却有三种不同的态度。中央政府要为民谋利，无论是121文件还是国务院的18号文件，基本特点都是站在老百姓的立场上，为老百姓着想。地方政府要左平右衡，既要考虑经济增长又要考虑社会、政治问题，因此心态比较矛盾。而区县政府的态度比较消极，不断加快步伐、扩大土地集中的力度，控制整个土地市场。目前上海的消费率只有30％，远远低于全国水平，公权的财力相当大，对当前房地产形势起到重要的主导作用。而收入状况、城市开放度、房地产总量，这三大因素将对未来房价产生潜在的架构性影响。

王德培还认为，与股市相比，房地产和股市既有雷同也有不同之处，股市毕竟是虚拟经济，而房地产是实体经济，房地产业牵涉到民生、ＧＤＰ等等问题，因此政府对其关注的程度要比股市强。

房地产企业要面临转型，就必须从加强企业核心竞争力转向对市场各种要素的整合能力。未来房地产企业的产业边界将越来越模糊，相互渗透正逐步加强；另外，一条龙似的枢纽型的生产组合和营销的变革正在发生。有人说，股票第一拨发财机会，房地产第二拨发财机会，第三拨发财机会就是企业转制。

当前房地产市场形势及若干问题探讨

印坤华　　上海房地产经济协会副会长

政府对房地产市场长期实行计划经济管理模式。虽然中央肯定了房地产是国民经济的重要产业，但对于房价的调控却事与愿违。一方面认为房价高，有泡沫，但所采取的措施却在抬高房价，制造泡沫。

对于当前房地产的形势的判断。印坤华认为，1.上海首次出现竣工面积大于销售面积，并不能说明问题。上海房产供大于求的局面现在不会出现，可能需要几年的时间才会出现。2.中国现在正处于城市化加速时期。全国经济正处在起飞期，上海房地产市场将形成从00年到2020年的一个长达20年的长增长周期。

现在面临的两大问题，1.土地供给。目前上海土地供应以招投标为主，到供求正常以后，以挂牌出让为主，土地作为基本的生产要素价格。政府要垄断一级市场，调控好一级市场。在招标过程中以最合理的价格中标，实行资源的有效配置。2.房价走势。在土地价高合理上扬的基础上，保持上海的房价稳中有升，小幅上扬，持续繁荣，不要大起大落。今后房价从低到高逐步拉开差距，未来上海将有可能出现4、5万甚至10万元/平方米的豪宅。而政府主要是调控中环以外，外环两侧的“456”房子，即房价为4000、5000、6000的房子。

上海成熟的房地产市场必然是以租赁为主的市场。需要有机构和个人投资者对房地产进行投资，目前租金的下跌，使过高的房价有理性的回归，形成合理的租售比价，因此要大力发展租赁市场，在税收政策上减少对出租人收益征收过重的税收。

新的用地方式与房地产企业的应对

刘琦　　上海招商局大厦有限公司总经理

未来房地产供应量将大幅放量。从03年开始，未来3年每年的供应量基本在2500万平方米左右。今年1－8号公告中一共164幅土地,面积达1392万平方米，这些将在未来几年逐步释放。看好上海房地产市场将是长期的行为。土地转让的方式将不可逆转的从划拨、协议向招标、拍卖发展。目前上海比较适合实行土地招投标，而应当慎用拍卖方式。土地招投标应当以科学的综合测评作为中标依据，而非只是单凭价高者得。一个央行新政一个土地新政，对于房产商而言将面临了新的考验，房产商的冬天将到来。

从企业战略层面应对房地产商业模式的变迁

周罡　　上海福卡经济预测研究所高级研究员

目前房地产市场形的势并不严峻。但有人开始担心这么好的形势还能持续多久。周罡认为，有8个趋势从战略层面为企业未来如何战略布局进行思考。1.从统吃整个业务链到专吃业务链的一段。原先的运作模式都是从土地开发到最后的物业管理，由于现在环境的不确定性变量太多，需要越来越专业化，开始专攻业务链的某一个环节。2.从专注房地产本身到关注各个行业。做房地产其实就是做概念，如果概念做成功了，那项目也成功了一半，很多房地产项目的概念基本蕴含休闲、旅游、体育等行业甚至有些项目已经做到了制造业。3.从专注实体经营到专注虚拟运作，一般的房地产企业是盖楼卖楼，比较好一点的企业是做概念。最好的房地产企业是做品牌。适合未来发展的房地产企业就是做标准、做模式。从价值面分析，越是通向价值链的高端，整个业务就越虚拟化。4.从无差异供给到个性化配置。最近安亭新镇的这次推出2000多套的房子，每一套房型都不一样。提供个性化的需求。5.从单打独斗到地产联盟。现在环境越来越严峻，在这种背景条件下，为中小地产商联盟提供了可能。6.从横向联盟到纵向一体化。在整个业务链的流程中，它整合了不同业务机构，整体来进行运作。随着地产市场的越来越成熟，这种模式会被人所关注并且加以运作。7.今后从内行整合到外行整合。地产应该由原先的地产公司进行整合，今后外行整合的效率会越来越高，一些非房地产业的大企业的资金非常雄厚，财务状况非常良好，一旦想进入地产行业，它的整合效率会更高。8.从产业清晰到产业边界的模糊。今后房地产企业越来越向金融业等产业融合，它的边界也就更模糊。

上海房地产市场整体购买力判断

余南平　　上海第一财经频道特约评论员

与大家认为相反的是，余南平认为是房价决定地价，而非地价决定房价。因为房价高所以地价才能卖这么高，没有足够的房价地价是卖不高的。

从资金方面来看房地产市场。假定人民币汇率不升值，中国资产价格将有明显的上升。我估计上海全年的涨幅在24－25％，是上海人均可支配收入增长的3倍，这么高速的房地产价格上涨能否为未来的消费能力所支撑，将是摆在所有房地产界面前的一个难题。今年全年的销售面积会在2000万平方米以上，房地产销售总额将突破1200个亿。其中75％是本地购房的，今年居民投入房地产的资金是900元，普通的城市居民存款余额已经接近上海居民购买的商品房的余额。

房地产和股市进行比较有借鉴作用。从10月份的市场情况来看，浦东、长宁、卢湾、静安等区房价在7500元/平方米以上的已出现了200元的下降。这个信号告诉我们，从任何的投资市场看，一般都是小盘高价股先跌，现在的房地产市场就像国债市场一样，没有人接盘，这就是真正的风险。第二个信号，酒店式公寓。作为高价绩优小盘股，现在有抛盘，价格只能下跌。余南平并不这么认为现在只有高价房有问题，中价房就没有问题，从证券的角度看，如果将房产作为投资品，那高价小盘股要跌，就会形成传导效应，影响到中高价楼盘和中低价大盘。房地产市场和股市一样，永远都是买涨不买跌。美国的房价是人均收入的4－5倍，而我们是30多倍，所以，这样的房地产市场不是健康的、公平的市场。

如何面对房地产新一轮大洗牌

华伟　　复旦大学房地产研究中心副主任

政府希望房地产市场持续稳定发展，而非大起大落，但还是会采取一刀切和一步走的办法，却往往给市场带来波动。93年的海南是短暂的暴风雨般的变革，而这次却是缓慢的，环环相扣、步步紧逼的洗牌。18号文件保证房地产业持续健康发展，因为财政税收、GDP都要靠房地产业。地方政府为发展经济，进行基础设施建设，都不约而同盯住了土地出让金最近地方财政收入，因此全国各地的政府都将地方财政的重头压在了土地上。

目前人民银行谨防金融风险，严控通货膨胀，人为的紧缩信用，主要为防范房地产资金链的脆弱。房地产业要发展，资金链的脆弱必须重新铸造。土地招投标的直接结果还是提高地价，最终提高了资金的门槛。如何打通资金的通道，提升短期融资能力，完成地块招投标和拍卖，将成为开发商明年遭遇的首要问题。

土地新政，一方面通过规范土地交易的源头，为整个中国过剩的社会资金和世界过剩资金开创了进入房地产业的通路。因此明年房地产业利润率会大幅下降，但仍然大于社会平均利润率。由于目前证券市场不景气，其它渠道也不畅通，但需求依然保持旺盛的成长，因此政府只是打开一条通路，让社会资金进入房地产的开发环节。虽然租金回报率从12％降至5－6％，但依然大大超过银行的存款利息、债券和国债，同时本金还要升值。房地产的租金加上本金仍大大超过大部分行业的平均利润率。

下一步金融改革走向对房地产开发的影响

丁建　　上海财经大学房地产研究中心副主任

金融和房地产两者之间有非常密切的互动关系。特别是04、05年的金融肯定有大的走向大的突破。资本市场和房地产市场的互动关系可能会出现4种状态，1.股市上，房地产上。资产推动经济增长的过程中，伴随着巨大的泡沫并且有非常大的风险。2.股市下，房市下。把所有的泡沫都挤出来，经济马上走向萧条。3.股市上房市下。房地产的变现能力比股市差，股市的投机性加强，大量资金流入股市，构成短期的投机套利格局。4.股市下，房市上。股市泡沫被挤空，投机空间压缩之后，大量股市资金抽逃，其中相当部分转向房市。

开发商关注几个问题。1.关注投资资金的流向。由于资本市场的套利比房市要快得多，一旦股市复苏，肯定会有相当一部分资金流向股市。2.利率变动。特别是贷款利率上浮，将会增加开发商的成本，对购房者的购房能力受到抑制。3.新金融工具实行。目前房地产抵押贷款的证券化已经成熟正等待时机推出。这对房地产是利好消息。4.金融政策的走向。今后金融监管越来越严，监管手段具有相当的计划性，造成通过抬高门槛来进行调控，必然增加交易成本，影响交易。

土地公开招投标与后房产时代的到来

赵云飞　　新汉业不动产机构执行总裁

上海的房地产市场在经历了10年的发展后，将迎来一个新的时代。从93年邓小平南巡讲话到99年，作为前房产时代，土地由划拨和批租相结合，划拨占了大量的比例。99年－03年的高速发展期，土地基本是以协议批租为主，房地产供应量和房价均呈现持续快速上升。而04年开始，上海将进入后房产时代，主要以土地招投标的形式，今后进入市场的土地全部由招、拍、挂的形式取得。

今年的土地招投标的过程中，共拍出土地163幅，土地总量将近1400万平方米。其中在外环以外，出让土地占了土地总数的77％，而内环以内，只占5％，内外环之间，不到总量的20％。

从土地拍卖的楼板价分布区间分析，1500元以下的土地楼板价占供应总量为69％，意味今后房价在5000元/平方米以下的土地供应量将会占到总量的7成左右。而中价位5000－7000元/平方米的总量约占23％左右，7000以上高价房的土地供应约占了总量8％左右。

据此认为，04年开始，上海的房地产将会呈现新的特征――巨大的供应量和不同的土地成本的房产开发量将合在一起，新老地价将在同一个舞台上表演。明后年约有5000万平方米的商品住宅上市，而今年中标的土地又将在明年进入开发。巨大的供应量将成为后房产时代产生的重要特征。而明年的资金市场的偏紧，对房产商的资本金和融资渠道的要求将越来越高，对小开发商是严峻的考验。

从不同价格段的房地产市场分析中得出， 5000元以下的中低价位住宅，由于刚性需求巨大，大量的市政动迁和改善型需求对于中低价位住宅市场形成强大的消化能力，未来市场前景看好。5000－7000的中高价位房地产市场，由于中环以内的房子总量不多，使该区间市场的繁荣景象还可继续维持。而高价位楼盘在未来1－2年内，形成较大的供应量。因此将考验开发商在资金上能否有能力支撑。一旦资金不能支撑，后期高端市场将产生分化，优质楼盘也许仍然可以走好，但品质平平的楼盘很可能经受考验。所以，04年以后，房地产市场依然繁荣，但受到领涨板块被压制和供应总量的上升的影响，房价上升将趋于平缓。

新一轮房地产形势将由供方市场进入了需方市场，原来只要是房子就不愁卖，有土地就能赚钱，由开发商定房价的时代将很快过去。房地产企业的战略核心将更加注重资金融资能力和专业化水平。

上海新汉业不动产机构
2004年1月整理