2003年土地公开招投标信息分析汇总

1－8号公告共171块地块，中标地块共计160块，流标11块。中标地块中居住用地121幅，占总中标地块数的75.62％；办公楼用地4块，占总中标地块数的2.5％；综合楼23块，占总数的14.38％；商业楼12块，占总数的7.5％。针对今年土地招投标的结果，我司从区域供应量、地块分布、地价走势等方面，对土地市场进行多角度、深层次的分析，对于上海楼市的发展起到一点启示。

• 区域供应透析楼市结构调整
• 闵行、浦东供应缩量。闵行和浦东作为上海前一轮发展的主阵地，经过近几年的能量释放，基本已完成了前期高速运行阶段，后续供应有所减少，进入相对稳定发展时期。
• 松江、宝山、青浦排名三甲、周边城镇成为主战场。中标地块供应一改原先闵行和浦东统领上海的局面。排名前三甲的分别为松江、宝山、青浦等周边城镇。
• 金山、青浦“兵马未动，粮草先行”。本次中标地块中，金山和青浦以商业、综合用地居多。以商业先行的策略带动整个楼市，使其发展成为未来人口导入集中地。
• 市中心区域严行控制，土地供应有的放矢。03年上海中心城区如黄浦、卢湾、虹口、杨浦、徐汇、普陀等区域供应明显缩小，推出的土地总量约60万平方米。
• 南汇、奉贤、嘉定进入起飞期。奉贤、嘉定、南汇由于受到轨道交通和城市规划上的利好因素刺激，房地产市场逐渐起步。各区中标地块面积在60－80万平方米之间。
• 松江低容积率倍受瞩目。03年整个土地招投标市场上，低容积率地块数占全部171块招投标地块数的15％左右，主要区域：松江、奉贤、宝山、青浦、南汇、闵行。其中以松江的低密度地块最多，容积率在0.8左右。中标价格普遍较高，楼面地价在1500元/平方米左右。

区域供应量统计

• 中标土地成本分析看未来房价走势

从4-8号公告的整体情况来看，本次招投标地块楼面地价在1000元/平方米以下的约占43%，1000-2000元/平方米之间的也大约在43%左右。市中心区域供应量极少。说明政府为抑制楼价的快速上涨，而对土地投放的层次进行了一定的控制。尽管部分外环线附近的土地成本的提升幅度已相当大，但目前市场充足的有效需求及交通配套设施的跟上，都将使该类地区房价得到强有利的支撑。而从下表来看，低价位的土地供应主要集中在金山、崇明、奉贤等偏远地区，但大比例地提高中低价住宅的土地供应，显然与政府调控房价的政策导向是相符的，两会期间蔡育天提出“将房价控制在12%以内”的政府目标将藉此而得到实现。

土地成本分析表

注：本表数据来自4－8号公告，不包括1－3公告。

三、从开发规模分析看“大盘时代”的到来

据统计，03年度土地招投标推出的地块，规模在10万以上的地幅数将近有30%左右。说明土地大规模开发将逐步成为未来发展趋势，优势必将集中到资金、品牌实力较强的大型企业中去。当然目前来看，相当多开发商的资金实力有限，因此可以看到多家公司联合竞标的模式，其中不乏一些知名企业的联合操作，说明央行121号文件的效应已初现端倪。

开发规模分析表

四、从区位选择捕捉楼市热点

据上海市房地产交易中心公布统计，03年商品房销售中，外环线以外的住宅所占比重最高，为31.6%，中外环间占18.6％，内中环之间占27.2％，内环线以内的市中心区域，占22.6%。今后的1－2年内这一数据将发生根本性的变化。从03年土地市场的中标结果分析，外环以外的土地大幅放量，占了总量的八成以上，而内环以内，受到严格控制，仅占总量的1.1％，根据市政府大力发展中低价位商品住宅的精神，今后外环以外区域将成为上海楼市发展的重中之重。

环线分布分析

五、从中标企业分析看“后房产时代”的生存法则

在这次土地招投标中，开发企业的分化开始逐步明显，一些地产集团开始发挥他们在于资金，资质，品牌和企业竞争力等综合优势，在03年的土地市场上翻云覆雨。据统计，上海房产开发企业50强中有19家在03年有土地中标，占50强的38％。另外，几个公司联合投标也成为今年土地市场上的新特点，尤其是一些资金量较大的项目，出现2－3个企业联合投标。说明开发企业的资金趋紧，121文件的效力显现。

未来房地产开发企业将面临较大调整，大型房地产开发企业将逐步趋向集团化，规模化，而小企业面对大企业的强大竞争压力，整合各方资源，实现企业之间的战略联盟。

中标企业结构分析

中标企业中标面积排名前10位

中标资金排名前10位