敏感的2004后房产时代平稳着陆

04年上海楼市怎么走？在上海政府确保“保持房价平稳增长、避免房价大起大落”，全面实施“主要运用经济手段，通过市场进行间接调控”的基本原则下，供需条件仍将成为决定未来房价走势的主要经济杠杆。而与此同时，市场将呈现出更加多元化的发展特征，各个不同层次、不同区位及不同类型的产品，在这一时间段内均将呈现出不同的态势。对04年的上海楼市，新汉业的总体判断认为有三个主要特征：一是供需放量，新房成交量会进一步提高；二是平均房价依然走高，但增幅趋缓；三是部分平庸的高价位楼盘将被市场冷落，高价位楼盘呼唤高品质。

• 市场繁荣，供需同步放量

来自各个口径的统计数据均显示出商品房后市供应量相当强劲。03年本市商品房施工面积高达8267.51万平方米，其中新开工商品住宅面积达2613.19万平方米，新建房源都将在04、05年陆续面市；而目前囤积在开发商手中的存量土地面积也高达6000万平方米（指公开招投标实行之前所获得土地），再加上03年公开招投标中标的土地将近1300万平方米，以及市政府计划分批推出的中低价配套商品住宅，可以预见，未来若干年内商品房住宅的供应都将是非常充足的。

尽管住宅供应的大幅度放量，将给市场造成一定的消化压力，但毫无疑问，2003年各方面指标的高速增长，都是以其强劲的需求动力为支撑的。市政动迁为主力的刚性需求、本地市民改善居住条件的动力以及外来投资高潮的掀起，都大大加速了上海房价的高速运行。随着城市地位与形象的确立，人均可支配收入的大幅度提高及城市新增人口的持续增长，04年新建商品住房的需求将在03年2300万平方米的基础上继续上升。

二、房价持续走高，增幅有所减缓

在供需旺盛的市场背景下，预计04年楼市仍将保持稳步发展的格局，但上升幅度将有所减少，前两年在局部地区所出现的部分产品过热现象将不复存在。这一点，从目前需求市场上所体现出的“强劲”与“理性”两个双重特征中不难看出。大致来看，目前商品住宅的需求大致可分为以下几类：

• 刚性需求坚挺

首先，拆迁安置增加了房地产市场的整体需求。2003年上海动迁量明显减少，需求住房仅200万平方米左右。2004年由于市政动迁加快，包括中环线、越江隧道、轨道交通以及绿化建设等，预计该部分需求将在800万平方米左右。 因此，大量动迁居民住房所形成的刚性需求仍将是相当旺盛的。

• 改善型居住日增

随着人均可支配收入的提高，改善型需求也日渐旺盛。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10%。但是随著居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。目前上海本市居民的一次购房率已高达75%，预示着整个市场已逐步走入成熟，相当大比例的居民开始了以改善生活为主的第二次购房高潮。2005年政府规划18-20平方米，以现有1600万常住人口计，假如每年平均人均居住面积以2平方米的速度递增，则每年将要增加3200万平方米的住宅面积。

（三）外来消费旺盛

有两个数据比较值得关注，2000年外来人士的购房比重约为11.3%，而2003年这一比重上涨到25%。特别是目前上海国际地位的确立及城市形象的提升，使外界对上海城市发展的预期相当有信心，外来消费人口的仍将继续增长。

据最保守的估计，2020年上海人口总规模将达到2000万左右，也就是说5年内，上海将增加110多万人口，按静态统计每年将新增22万人口，以人均20平方米计，需要增加住宅量在400万平方米以上。

（四）投资型需求回归理性

03年来,上海投资性购房已形成相当大的规模。据市统计局抽样调查表明，这一比例已达１６％（以套为单位），而在单价７０００元以上商品房中，投资性购房已占３９％。从海外经验看，一般认为这一比例逾两成时，房市会孕育一定的风险。限制期房炒作,部分外来兵团撤资等等,都将抑制楼市的非理性投资泡沫,外来投资型需求将在04年内回归理性。

此外，人民币升值预期将会进一步吸引海外投资者对上海楼市的投资。国内投机性投资楼市的资金减少与海外入市资金的增加的孰强孰弱，将对今后1-2年内的高档楼市的走势产生很大影响。

三、后房产时代下的04年楼市

 尽管新年以来，上海各路专家对未来走势众说纷纭，各有见地。但在一系列数据的理性分析支持下，04年楼市日趋明朗化，不仅蔡育天在各类会议上公开明确的讲话，为上海楼市的稳步上升定下了主基调，通过不同层面、不同角度的分析可以看出，各种不同住宅形态，不同价格区间住宅也正逐步呈现出各自特征鲜明的发展态势。

03年初，我们曾经对各类物业作了大致的区分，经过市场的变化，预计04年来各住宅类型、价格区间的产品走势将会呈现出如下特征：

>>> 第一类型：高档住宅

价格区间：9000元/平方米以上

分布区域：内环以内的城市高级公寓及分布在郊区的独立花园别墅区。

• 城市高级公寓：

目前中心城区的供应量不到15%，从土地招投标情况来看，未来供应量将更为减少。市中心土地资源的稀缺将造成中心地段的土地价值提升。而另一方面高消费人士日渐增多，市场潜在的购买力相当旺盛。供应与消费脱节的现象，将促使房价较大幅度上涨。预计本年末内环内的新建住宅的均价将超过10000元/平方米。

• 独立式花园别墅

尽管别墅用地受限,但目前存量较大,且产品不成熟,短期内仍然是供大于求。一些拥有独特景观、地段资源优势的别墅将受到市场追捧。另外，部分单价在10000元/平方米左右，总价在300万元以内的独立别墅将成为今年消费的主力，而部分品质平庸、总价超过300万元的别墅销售前景不佳，降价促销在所难免。平均而言，该部分房价基本持平。

>>> 第二类型：中高档住宅

价格区间：7000-9000元/平方米

分布区域：内环到中环附近的亚中心城市公寓及外环线附近的低密度亚别墅区。

• 亚中心区城市公寓：

中心城区内可选择房源明显减少,而改善型需求日趋强劲，使中环附近公寓成为补充城区房源的第一梯队，预计后期仍有升值潜力。

• 亚别墅区：

汽车消费推进了人们居住理念的改变，而中产阶级的壮大,也形成了强大的需求支撑,但目前该类住宅价格已攀升至高位，高总价形成了一定的销售抗性。预计后期涨幅不大。

>>> 第三类型：中档住宅

价格区间：5000-7000元/平方米

分布区域：中环到外环附近的中价位商品住宅及外环线以外的经济型亚别墅区。

• 中价位商品住宅：

城市化进程的速度，市政配套设施的完善，大大带动了房地产业的发展。原先外环附近的平价住宅已日益走俏，成为主要的人口导入区域。动拆迁刚性需求和当地改善型需求成为其主要原动力。未来将呈现出供需两旺的格局，预计房价将进一步走高。

• 经济型亚别墅区：

主要为城区外围地带的联体、叠加别墅。该类产品主要为符合对生活品质有一定要求的人士改善生活居住。单价在6000元/平方米左右，总价在120万元以内的亚别墅市场前景看好。随着私车拥有的普及以及收入的提高，供应与消费基本匹配，预计后市房价仍有一定上升空间。

>>> 第四类型：低价位住宅

价格区间：3500-5000元/平方米

分布区域：外环以外（包括周边城镇）的低价住宅及市政配套商品住宅。

• 低价商品住宅：

大量的动迁户与城市化人口成为低价房市场的主要消费者，需求持续强劲。而从政府今年2：4：4的目标以及招投标土地的投放来看，后期土地供应将在外环以外区域集中放量。目前该类地区的交通配套尚不能跟上，造成生活成本相应提高，抑制了一部分消费能量。目前，低价住宅大多集中在4000-4500元/平方米的价格区间，预计到本年末均价会接近5000元/平方米。

• 市政配套商品房：

尽管900万方的市政配套用房为缓解住宅结构矛盾，满足广大普通市民居住需求提供了切实可行的方向，但1年300万方的供应量显然不足以填补强大的市场需求。该类住宅属计划分配，价格控制在3500元/平方米以内。将成为政府平抑房价的重要手段。

* 各类新建商品住宅走势预测：

综上所述，新汉业认为上海楼市在持续两年的快速价格攀升后将呈平稳上升趋势，但04年在多方因素的驱动下，涨幅仍将保持在12-15%左右。

新汉业不动产机构
赵云飞