新汉业预示：“后房产时代”即将来临

——从土地公开招投标看“后房产时代”的来临

从去年招拍挂的11号文件，到今年2月份的土地市场治理整顿，6月央行的121号文件，7月对开发区的治理，再到9月份国务院18号文的出台，都引发了房地产界的阵阵惊呼。一场真正意义的“土地革命”开始了，同时也给上海的房地产市场带来了一种前所未有的冲击，迎来了房地产新时代——“后房产时代”的来临。

• 在起伏中发展的上海房地产

从历史发展轨迹来看，1993年房地产的泡沫经济，揭示出房地产行业主要是乱在两个方面：一是资金，二是土地出让。相当明显，两大源头的双重治理，旨在彻底打破市场长期以来两头靠“人”的局面，为市场创造出一个更为开放和公平的竞争平台。可以看出，中央在这方面已经达成共识，认为目前房地产总体态势是好的，但个别地方有可能过热，而对市场的调控和对危机的预防，应当在市场好的时候就开始进行。

今年以来出台的一系列文件，实际上就是针对上面两个容易乱的部分进行调控，即土地的整顿和金融政策的调整。土地公开招投标制度和121文件房贷政策的出台，目的就是采用双重治理的手段来规范市场、调控市场、维护很稳定好已经启动起来的房地产行业，并保持其健康良性的发展方向。

• 透视土地公开招投标

央行政策明确规定开发商在获得土地证后才可以开始进行贷款，大大提高了房地产企业进入的资金门槛。由于土地费用在整个项目开发成本中所占的比例相当之大，这一规定实际上要求企业具备相当强的自筹资金的实力，开发企业的资本化程度将大幅度提高。

而土地政策的一举一动更是牵动着房地产开发的每一根神经。早在２００２年７月１日，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第１１号）就已经在全国范围内开始实施，经营性土地使用权全面采用招标拍卖挂牌出让制度。但由于上海长期以来的历史原因，在土地政策上一直采用“双轨制”的办法。今年以来土地公开招投标拍卖制度的实行，更是意味着土地供应方式的彻底转变：国土资源部从原来的程序审批者和手续办理者转变为土地供应的实际主体，形成了“一个水龙头供水”的现象，政府对土地的调控能力得到大大提升。早年存在的不公平获得土地的现象不复存在，土地供应市场化程度提高。

1-10月份，上海市以公开招标方式总共8次共164幅，土地供应总量约1360万平方米。至今为止中标地块面积（1-6号公告）共658万平方米，其中上半年（1-3号公告）中标面积为166万平方米，下半年（4-6号公告）中标面积为492万平方米，增幅明显。

8次公开招投标批出的地块绝大部分分布在外环线两侧，中心城区的土地供应极少（且大都为规模较小的综合性用地），说明上海市政府前段时间提出的放缓市中心旧城改造步伐的政策已初露端倪，未来几年内，上海周边地区及各中心城镇的将成为楼市发展的主战场。

与此同时，土地价格的市场化，使房地产市场竞争的起点被放在了同一水平线上，开发商获得了相对更多的公平竞争机会。而其直接导致的结果，必然是对开发商的资金、规模等综合实力的要求进一步提高。

• 上海楼市步入“后房产时代”

2003年，在经历了房产市场一波又一波颠覆不灭的高涨热情，与一系列让人喜忧掺半的相关政策之后，以土地供应方式市场化为划时代标志的一个新的楼市格局——“后房产时代”终于来临了，这将是一个彻底打破原有游戏规则，公平考验竞争实力的时代，是一个能让更多的企业优势突显，更多枭雄一展风姿的平台。

我们所说的后房产时代，是以21世纪中国几大城市的新经济腾飞为基础背景的。上海作为中国经济增长的领头羊，无论从其近年来的发展态势，未来城市地位，还是在房地产市场中所做的探索与贡献，都具备了迎接这新一轮挑战的坚实基础。强大的财富积累，带动城市经济呈现出新的特征，在这样的时代背景下，我们同样迎来了房地产行业的新气象。

后房产时代，是以房地产开发市场化程度的大大提高为标志的。具体表现为：

一、供应的放大与价格的拉升使房产市场将从原来的卖方市场转为买方市场，利润上升空间逐步缩小，战略的思考与实力的打拼成为赢得市场的关键。

二、行业面临重新洗牌，公平的市场竞争环境已经形成，资本金的规模、等级以及开发企业对资本的运作能力，成为决定其今后开发方向的重要环节；

三、对市场的走势分析、预测能力将成为其决策成败的核心问题。土地招投标的公开与公平，要求开发企业站在更宏观，更前瞻的角度来研究未来土地与市场的发展方向；

四、土地成本的提高无形中加大了竞争风险，即使在获得同一起点的竞争环境之后，是否具备更强的产品打造能力，项目运作能力，将是开发企业提高利润的强有力手段。

• 新格局下的软着陆

毫无疑问，上海房地产市场随着土地的变革翻开了其划时代的一页。一方面将从原先资源紧缺型时期步入供应充沛，需求稳步提升的市场阶段；另一方面，早期相当大的低成本存量土地的入市，与近期以招标形式获取的土地在一定时期内并存的局面，更将导致楼市价格出现比较敏感的分化。预计未来市场将因产品类型的不同以及局部区域的变化而呈现出不同的特征与走势。

• 以符合基本需求为主的平价房将继续走强。

由于城市改造及市政动迁等多方面因素所导致的刚性需求相当强劲，平价房的市场容量仍不断扩大，该类住宅的消化量及价格走势将持续稳步增长。

• 高性价比的改善型住宅将保持繁荣。

上海本地居民收入的不断增长，新上海人强大的消费能力以及外来移民（包括日韩港台等）的大量进入，使上海中高价位住宅具备了相当充足的消费支撑。但由于所针对层面的高品位与成长性特征，物有所值的设计理念将成为该类产品的主流。

• 有创新力的高档产品将最终引导、创造市场。

高档住宅将呈现明显的两极分化，一些仅拥有地段与高价的住宅将被市场淘汰，产品的设计理念将成为价值提升的源泉，以创新的思路来刷新人类居住理念，创造、引导市场，将成为高端产品最为显著的价值体现。

——后房产时代，究竟谁去谁留？这将是以后一段时期以来最受市场关注的命题。

对于开发商而言，首先面临的问题是资金准备，你有了吗？但与此同时，当企业自身的条件已被限定，当你与对手站在同一起跑线上的时候，更具战略意义的问题应该是，你有没有更强的市场前瞻能力，产品打造能力，和项目运作能力来超越？To be or not to be, 这个关乎人类永恒的话题又一次在这里被验证。成功的机遇，也总是垂青着有准备的人。

后房产时代，你准备好了吗？

新汉业不动产机构

执行总裁赵云飞

土地政策信息汇总

• 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部第11号令（ 02年5月9日）

全面推进土地市场化运作，各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。形成公开公平公正的竞争环境。本规定自2002年7月1日起施行。

• 《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》国土资发[2002]265号

（2002年8月26日）

进一步规范土地招投标的市场化运作，如通过严禁领导干部干预土地资源配置；强化政府土地的集中统一管理，加大土地供应的信息披露力度，严格依法规范土地使用权招标拍卖挂牌出让等一系列具体规定，保证土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的落实，创造良好的市场竞争环境，实现土地资源的有效配置。

• 《关于清理各类园区用地加强土地供应调整的紧急通知》（国土资发【2003】45号）

（2003年2月）

通知对各类科技园区，工业区，大学城的用地和各地区的别墅用地进行调控，停批别墅建设用地，限制因盲目开发导致的市场资源的浪费。

•  关于本市进一步治理整顿土地市场秩序工作实施意见的通知―沪府办发[2003]12号

（2003年4月24日）

 为贯彻落实全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议精神，结合我市的实际情况，重点对乡镇擅自签订用地协议的土地、别墅用地和园区用地进行清理，从而对土地市场进行整顿。

• 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 121文件（2003年6月13日）

121文件对开发商的资金要求，销售条件，购房贷款作了规定，主要为规避房地产信贷风险，防止房地产市场过热，促进市场的健康运行。

• 《协议出让国有土地使用权规定》（2003年8月1日实施）

进一步严格限定协让土地范围，重申商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，一律不得以协议方式出让，从而规范协议出让土地的方式，促进土地市场化运作。

• 国务院：《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发【2003】18号

（2003年8月12日）

文件提出房地产业已经成为国民经济的支柱产业，对促进我国经济的发展有十分重要的作用，认为中国房地产业总体上处于持续健康发展态势，给房地产发展带来更为明确的方向和宽松的环境。同时，对于目前存在的问题提出了一系列的要求，包括增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设。

• 国土资源部：加强城市建设用地审查报批工作有关问题通知

（2003年9月18日）

对于一些城市的违规开发建设的现象，加强对建设用地的审批工作。优化房地产结构，侧重普通商品住房等建设；进一步强调中国将严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地，加大对城市建设用地的审批力度。

• 国土资源部：关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知。

（2003年9月30日）

为全面落实18号文件的精神，进一步对房地产开发土地供应宏观调控，努力实现土地供需总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。完善房地产开发土地供应政策；加大对房地产开发用地监管力度。

• 国土资源部：《土地开发整理若干意见》（2003年10月20日）

《意见》确定了全国土地开发整理的基本原则，通过规划进行土地市场的进行，统一部属，形成房地产市场的可持续发展。

• 市人大常委会第八次会议审议通过了修订后的《上海市城市规划条例》

（2003年11月13日）

双增双减”和“三个集中”写入本市地方性法规。“双增双减”的具体内容是，中心城“增加公共绿地、公共活动空间，降低建筑容量，控制高层建筑”。郊区规划和建设要遵循“三个集中”的原则，即引导郊区工业向工业园区集中、人口向城镇集中、土地向规模经营集中。

• 国务院通知：《加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序》（2003年11月25日）

必须坚持实行最严格的耕地保护制度，切实加强对土地开发利用的管理。通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善，确保土地市场化顺利深入进行。