近期房地产政策调整对市场的影响

面对近期关于相关房地产政策的出台，引起了房地产业和相关方面的高度关注。各方面的言论此起彼伏，众说纷纭。对于该政策对于房地产市场的发展会有多少影响，对房地产开发企业是否会面临重新洗牌，商品房价格的上涨趋势是否会因此而受到抑制，这些将成为业内人士和广大老百姓关注的焦点。为此，作为上海著名的学术研究机构――上海福卡经济预测研究所和荣登02年上海房地产代理企业20强的新汉业不动产机构，于2003年8月7日联合主办了《近期房地产政策调整对市场的影响》的专题研讨会，邀请了政府部门领导、著名专家、学者和各大房地产企业的负责人，就当前房地产形势和所关心的问题畅所欲言，共同为今后房地产市场的发展献计献策。

丁建（上海财经大学房地产研究中心副主任）

房地产对于国家来说是一个非常重要的产业，房地产发展的好坏直接关系到上海经济的好坏，因为受到方方面面的关注。

第一个问题，关于房地产的形势。一、我认为关于房地产市场的形势仍然是好的。要相信市场的力量，整个市场在发展过程中已逐步在完善而且市场的力量越来越强。市场发展未来的支撑会比较有力，主要是需求规模的扩大和提高，主要表现在1.随着上海的新一轮的发展，上海人口规模要扩大，上海的用地规模也要扩大，这些都离不开房地产业。据估计，将来上海的人口将达到2500万人，保守一点也有2000万，这个规模必然会赢得大量的需求。2.需求层次要提高。2007年人均ＧＤＰ要达到8000美元，人均收入就会有大幅上涨，对房地产需求就不断提高，需求层次也在不断提高，这点也不可置否的。另外，随着要素积聚的加强，对工业、商业的需求增加，需求层次也会提高。上海新一轮的发展中，要解决中心城区两元结构问题，将在郊区发展现代制造业，形成产业群，这样对工业用房的需求会有较大幅度的增加。还有，延伸需求的增加。比如世博会，它对房地产会产生许多延伸的需求，在新一轮发展和产业布局调整过程中，这些需求同样会增加。市场未来的支撑力会比较强的。

二、从对投资周期和销售周期的研究得出，2010年上海房地产市场会有波动。从国际大都市房地产发展的规律来看，以7年为一个周期。而根据对我们90年代的房地产发展的分析来看，投资周期为4－5年，销售周期比投资周期滞后2年左右。如果按照国际上7年的发展规律来看，2000年上海房地产整体回升，04年可能达到高位，以后会逐步有所回落。到2010年可能处于上升的阶段。如果按照4－5年的投资周期的规律来看，99年上海房地产投资处于低谷，经过两个5年，09年处于低谷期，到2010年房地产投资可能会回升，但2005－2008年是世博会的建设阶段。它的投资周期可能会合二为一，05－08年投资还处于上升，而2010年投资可能处于下降。

三、政府、开发商，投资商的行为取向将有利于房地产的发展的。人们的预期都看好房地产的发展。政府是不敢放掉房地产业的，它希望房地产的发展为ＧＤＰ做更大的贡献。上海的第三产业中主要靠房地产制造业和金融，现在金融做不上去，如果这两项再做不上去，那人均ＧＤＰ就是一句空话。从开发商的角度讲，它也是希望房地产市场好，因为可以从中获取更多的利润。从投资的者的角度讲，房地产发展的好，它也有它的投资空间，可以获得比较好的利益。从消费者的角度讲，同样也有这样的取向，他们是想通过房地产的发展来改善自己的居住状况，从而提高自身的生活质量，当然他的前提是要有支付能力，所以他们对房价就要求的较多。从以上3个方面来看，未来房地产市场的基本面还是比较好的，要相信市场的力量。

第二个问题，关于最近出台的政策，包括土地政策和放贷政策的影响。一、土地政策和融资政策的出台，可谓双管齐下。对房地产市场肯定会产生影响，关键是影响的大小，如果这个影响仅仅是影响到市场结构的调整，它可能是利大于弊。但如果是抑制到需求的话，那肯定是弊大于利。关于现在提出的严格土地管理的政策，它的效用是有限的，不会有很大的效果。原因在于：1.因为解决土地问题必须从根本上改革土地制度，我们现在是产权模糊，利益边界模糊，土地实际占有者从中获利，土地所有权的价值是无法实现的。这个根本问题不解决，而想通过现在的政策来调控，这个效率肯定是有限的。2.严格土地管理制同政府的目标是相背的。在追求ＧＤＰ最大化的条件下，各级政府最有效最快的办法，就是拿土地做文章，因为培养一个产业所需要的周期是很长的，在土地上做文章是最快的。而这就与土地管理制度是相背的，两者之间肯定有冲突，而利益往往倾向于实际的支配者。3.在目前制度不十分健全的条件下，土地管理制是无法建立起来的，只有靠强化审批，而它马上会产生一个很大的问题，寻租现象更加严重，所以在目前的情况下，土地管理制度的效用是有限的。

二、关于融资政策的效用。我认为融资政策的效用有很大的误差。它的初衷是好的，想提高房贷的质量，降低房贷的风险，调整市场结构。但政策设计的基础有问题，央行提出这个政策，它对房地产市场是否健康发展的判断不是十分正确，它对消费周期的演变规律的认识是不充分的，并且它是带有计划经济的痕迹，它不了解房地产市场。房地产市场具有地区因素，一刀切肯定有问题。那政策的误差主要在于：1.解决低收入者的居住问题主要靠社保制度和廉租制度，而不是靠信贷政策。2.降低房地产贷款的核心是诚信制度和抵押市场的构建和房地产市场门槛进入的合理性，而不是采取单一的信贷政策去卡，如果卡得过紧风险就更大。我认为银行信贷面临的最大风险不是房地产，而是大规模的城市基础设施建设，因为所有的钱最后都要用到银行，这是最大的风险。而一个房地产项目能有多少钱。3.许多风险可以在经济循环中化解的，如果阻碍了房地产经济循环，那风险就更大，而不是化解的问题了。这个政策拉长了资金的回收期，不利于平抑房价。4.不利于土地储备制度的实施，造成资金的断裂。5.影响二次购房，不利于二级市场的发展。市场体系不健全的话，风险就更大。

第三个问题，开发商的应对。随着市场的发展，开发商也越来越成熟了。1.开发商应该从以项目为主导的经营模式，向以企业长远发展的开发模式所转换，谁转得越快，谁所获得的先发效应就越大。2.要梳理自己的资产，进行发展能力的评估，制定新的发展战略。必须从开发向经营和服务延伸了，因为土地越来越少，开发的竞争就越来越激烈，开发的利润就越来越少，在这种情况下，就要考虑怎么来延伸自身的发展。3.要制定两手的策略，既要做短又要做长。从短的来讲，把现在开发建设的项目的综合效应做到最大化，也就是说定位要准确，差异性要强，品牌要明显。从长远看，要积累各种资本，包括资金，人才和品牌，做好长远规划。

张永岳（上海房地产协会副会长）

对当前的市场怎么来看？上海房地产业的主流对上海房地产市场的评判应该是积极的健康的。过去20年的房地产发展过程中，80年代房地产的商品化带来产业的复苏，90年代房地产市场的推进带来今天的繁荣。上海房地产经过一段的时间的盘整，到99年达到了平衡。上海房地产市场的发展首先是政策启动，然后市场机制跟进，从99年开始有比较快速的发展，市场交易量不断扩大，供需双方表现积极，投资量逐步增大，这几年一直维持这种情况。有人认为，这种情况是否会造成房地产市场的大起，从而必定会有大落呢？事实上，上海是有支撑力的。上海房地产市场最初的启动是通过政策体制的力量来推动，但从97年开始特别是在二三级市场的联动，存量房市场起来后，培育了上海房地产市场的力量。上海房地产市场是积极健康的，有以下几个理由：1.上海在90年代中期从政府政策引导和产业化推进的力度上看，总体上节奏把握的相当好，与社会主义市场经济的改革的方向相吻合。2.从市场的供需情况来看，排斥个别的泡沫现象，总体上购买力的逐步上升是有基础的。收入价格比，上海平均的工资收入和非工资收入相比，非工资收入占到67％，房价的收入比光从工资的角度讲是被低估的。随着体制的改革，企业绝大部分是理性的，90年代前期过热的现象，完全靠银行资金来运作，带有很大投机性质的投资行为，现在大为减少，所以上海总体上发展是积极的健康的。

今后市场的走势会怎样？从上海未来的发展趋势来看，基本面是好的。上海房地产业的高运行，是由于上海城市建设和经济发展的高定位所决定的。各方面都看好上海房地产市场，不仅仅是看好房地产业本身，而且看重上海未来的发展空间，这也是我们加快建成世界级的国际化大都市的目标。只有这个基本面有信心，上海房地产业的基本支撑力就有了。大企业的不断进入上海，投资量的逐步增加，上海各中心地位的不断加强和上海在产业结构调整过程中，附加的产业越来越多，上海整个就业人口结构中，白领化，高收入人群的比例增大，以及ＧＤＰ的增加，都是由这个基本面的因素所带来的。正是这个基本面的因素，使得房价高了许多的情况下还是有很多人愿意进入房地产市场，我认为这是对基本面的判断。上海房地产业的发展过程中，它的风险度也在不断的增加，无论从企业的角度和行业的角度看，都是客观存在的。关于土地政策，现在公开的招投标，就使房地产企业进入这个行业的门槛大为提高，使有些完全是靠银行贷款拿地块的企业的战略思想和企业经营方针要发生变化。央行政策的出台，虽然细则还未正式出台，但它对人们心理上的影响和企业家心理上的影响以及对各方面的判断都产生见人见智的影响。这种影响对上海房地产业也是客观存在的。在市场容量扩大的时候，上海房地产投资客观上能放大这个市场，类似经济学的乘数效应。上海房地产市场这几年这么旺，它是多年积累的过程。过去5－6年主要是在启动，而目前主要是维护，对于房地产今后的发展趋势，我们需要在高位上，能够在发展中得到一种调节。我们不希望市场发展出现减弱，房价出现负增长，这不利于上海房地产市场，对广大老百姓也是不利的。如果这样一个局面能够维护好，即使在今后几年它的增幅绝对量和相对量有所减少，但只要在这个平台上，就能够维持在一定幅度内。现在价格连锁上升的现象可以得到一定的调控，我们不希望上海房地产的投资出现一个很大的下降。如果我们能在今后的3－5年内维护好这个市场，对业内是件幸事，对整个上海国民经济的发展也是一件幸事。现在房地产是牵一发而动全身。现在政府政策的引导和业内人士的努力是能够维护好这个市场的。随着市场经济的发展和体制改革的过程中，不同利益阶层的出现，社会要有一个平衡机制来促进社会绝大多数人的利益，而房地产最根本的利益就是共同维护好这个市场。

我们如何来应对？目前要做好几方面的工作，从政府的角度来看，就要维护好这个市场，一级市场土地的严格控制，是这个市场不再过热，产生虚火的很重要的因素，也是把基础性资源调控好的基础。对于二级市场和房价的问题，要充分的让市场机制来调节，适当的加以引导，而不是完全用行政手段来干预。上海三级市场经过若干年的发展，现在已经到了很好的平台，所以在这个过程中，从政策层面要维护好这个市场，现在就要健全市场体系，完善市场运行规则，通过政策引导使市场容量能够继续保持稳定的发展的状态。从企业家的角度看，随着市场的成熟，投机的可能性在减少，必须增加在理性层面的战略思考。1.战略上的思考是企业定位问题。有些企业开始向外地市场发展，有些企业专攻某个细分市场，就是在解决市场定位的问题。2.操作的专业能力要提高，过去粗放型的经营很多，特别是国有控股公司，它拿到地块很便宜就算粗放经营也有很多的利润，而在现在的情况下，就要增加专业化的能力。房地产还要增加它的科技含量，增加科技方面的投入。在这方面整合的力度是不够的。要在创新中探索新的价值，从科技中来获得成本降低和增加附加值的空间。3.人才问题。房地产行业的发展已经成长起来了一批人才。但在新的形势下，适应新的条件的人才资源要进行整合。

阮青（市计委综合处处长）

我们从3个层面分析了 “121”文件：一、对可能产生影响的分析。1.政策出台以后对房地产供给产生很大的影响。房地产企业和银行资金是双向依赖的关系，开发项目在银行贷款的比重占到了61％，企业的资金单纯依赖于银行的渠道。另外，银行的贷款也是比较集中于房地产项目，造成另外一种的依赖。在房地产上的贷款占到整个商业银行贷款中的30％，所以从这个角度讲是双向依赖。如果严格执行”121”文件，对房地产比较脆弱的资金链的影响市场比较大的。会造成一些项目的停建，甚至抛盘。2.对需求的影响。总体上，现在还没有反映出来，不会一点影响也没有，原来估计是否会产生持币代购，和价格下降的预期从而带动景气的回落。3.对房地产的影响已经超出了对产业支撑的影响，而是对整个经济的影响。房地产占ＧＤＰ的比重已经占到6.9％，基本实现了05年达到7％的目标。房地产的投资占了固定资产投资的1/3，房地产相关的消费占消费品零售总额1/4，中心城区区政府的财政收入的30％来自于房地产的相关收入。如果”121”文件严格执行对房地产产生波动的话，对经济各方面都会产生影响。

二、对实际影响的分析。关键取决于这个政策的实施力度。从现在来看，严格执行的可能性还不一定。表面上实施细则从时间上的推迟，实质上，是在执行过程中遇到了很大的阻力，包括地方政府，商业银行和开发商都遇到相当大的阻力。关键看下一步的细则和实施的力度。上半年的数据来看，现在是加快建设，房地产投资增长了34％，销售增长了45％。分析短期影响的话，其中有预期的因素，预期中央银行有这种政策企业市场都会有一些反映并不一定和原来政策的接轨完全吻合的。

三、从市场的判断来看，还是有非常大的发展空间，主要依据是2010年上海人均ＧＤＰ达到10000万美元，按世界银行的分析，人均ＧＤＰ在10000美元以下，房地产业还是处于快速增长期。达到10000美元以上，基本需求满足了以后，会以存量市场发展的特点为主。2.市政府提出05年房地产业要占到ＧＤＰ的10％，按照发展趋势来看，还是有发展空间。3.现在人均居住面积13.1平方米，每年的增量也就是2000万平方米，也就是人均1平方米的增长，到2010年就是增加7－8个平方米，达到20平方米，这也与人均10000美元的目标是相称的。市场还是有足够的吸纳能力来做的。4.源源不断的外来需求的因素，对此未来8年不会有很大的变化。

短期市场还是存在一些不确定的因素，调整的压力还是有的，不一定表现在房价和ＧＤＰ上的变化，但还是会有所调整。1.上半年房价上涨还是较快了，达到18％，在全国中上涨还是较快的。和去年和前年相比，增长也是很快的。房价上涨过快也是一个问题。2.需求因素有提前消化的问题。世博会7－8年后才开，现在有些地区的已经把这些预期因素提前释放出来。3.“121”文件的置后影响还要继续关注，虽然现在细则还未出来，但就此无疾而终也不太可能，还是悬在头上的一把剑。4.地方政府对房地产政策的调整也需要值得关注。地方政府在房地产的问题上会面临满足外来需求和本地需求之间也有一定的矛盾，地方政府在推动房价上涨也起到了一定的作用，但市政府还是一直提倡提高中低价位房的供应。这个对房地产市场的调整，政府已经发出了信号这种影响也是需要关注的。

四、1.积极密切关注宏观经济政策的变化。现在对宏观经济走势的判断众说纷纭，特别是对局部领域的过热，现在的判断没有形成一致。2.房地产企业到了结构调整的阶段，政府已经发出了信号，也是符合市场发展要求的，房地产的需求还是本地需求为主。3.需要关注ＣＥＰＡ的影响，它与粤港经济结合较多，对上海房地产也是有影响的。”121”文件提出后，一些国外大的房地产基金进入上海市场。现在ＣＥＰＡ想独资开展业务，比ＷＴＯ承诺的条款要提前，这样可能甩开我们中方的合作伙伴，这对国内房地产企业会有竞争的压力，会导致新一轮的洗牌。4.解决房地产企业的资金来源问题，对央行政策有这么大的影响，主要因为房地产企业比较单一的资金结构和比较脆弱的资金来源。政府也在考虑房地产企业资金来源的多元化，同时企业自身也要不断拓展资金的来源渠道。

王欣欣（中国人民银行上海分行政研室主任）

• 房地产市场的大背景就是国家对货币的调控，今年2季度的货币报告出来，现在看来今年上半年的货币供应量增长速度太快了，包括贷款增长。货币超过了20万亿，增长了20.8％，贷款增量原来全年定的是1.8万亿，没想到6月底，本币贷款就达到1.8万亿其中还没包括外币，加上外币贷款的话就要1.9万亿了，实际上已经用完了全年的计划了还要多，因此对于“可能产生通胀和经济过热”的讲法又多起来了。仔细分析今年货币供应量为何会增长这么快呢？我认为有这样几个特点：1.外汇占款，就是外汇储备量迅速增加，现在都有人民币升值的预期，所以前几年大量外逃的资金现在迅速回来，今年上半年外汇增长就是601亿，总量已经达到3465亿，现在我们的外汇体制又是强制结汇制，企业拿到外汇就必须卖出，所以商业银行单向卖出，央行单向买进，也就是说，我们是被动的买进型的外汇储备，600亿外汇储备的买进，就是5000亿人民币的基础货币的输出，按照现在的货币乘数为4.5，央行吐出的货币是基础货币，经过商业银行4.5的放大作用，今年整个货币供应量的增长中就有很大的基数在其中。2.今年商业银行的经营方针有一点变化，原来一季度是全年贷款的最低点，二季度开始上升，三季度平稳上升，四季度就最后冲刺了。现在国有商业银行改变了考核制度，以利润为考核对象的话，因此现在的贷款形成了一季度大放，二季度快放，三季度少放，四季度不放的格局，所以今年上半年的贷款增长并不会代表全年会有一个很大的增长，上半年1.9亿的增长，不代表全年会有3.8亿的增长。3.现在商业银行还是处于低层次的竞争，主要以存贷利差作为利润收入，这种竞争带来大家进一步拉存款的竞争格局，但对于整个社会来说，存款是一个定量，资本市场的资金大量退出，进入存款市场，使得存款市场的迅速增加。另外，现在的贷款利率开始往下走，尽管目前的利率是受管制的，但银行的贷款还是有一个10％的浮动幅度。由于存款利率是限制的，贷款利率往下走了的话，那存贷利差就越小，如果要维持原来的利润，再加上降低不良贷款的硬线，从而进一步扩大贷款也是降低不良贷款的手段。由于这些因素在其中，使得今年上半年的贷款数量急剧增加，加上今年大面积的城市基础设施建设和房地产开发，使得今年上半年的货币供应量增长非常迅速，这样就引起中央高层的警觉，认为是否会引起明年的通货膨胀。现在从货币政策委员会传出信息，讲到银行准备金的调整，央行加大公开市场操作力度，每星期是300个亿的票据，这样就从市场上抽调300个亿的货币。
• 关于”121”文件，的确是全国性的背景。不但是央行更是国务院的意思，都是中央作为宏观调控的手段。出台这个政策的背景主要是三高，1.“发展过热，房价过高”，包括土地开发过热，圈地运动发展太快，房价涨得太快，房地产市场发展太快。在2－3年的时间内，这么快速的增长其中有非理性的因素，这是一个高。2.92年海南造成的恶果在中央领导人的心目中还是一场恶梦，就是空置房。空置房过高。空置房会带来很大的隐患，特别是金融隐患。3.企业贷款过高，从整个国际上来看，房地产的开发和房地产销售各方面，银行是主要的力量，但绝对不是唯一的力量，甚至在一些国家都不是主要的力量，对我国来说，基本上都压在银行。在房地产业发展过程中，银行资金的支撑在80－90％，1－5月今年的房地产新增贷款占房地产建设到位资金的84.2％，而房地产贷款在全国的整个贷款中所占的比重又太高了，全国房地产贷款所占比重17.8％，上海房地产贷款所占比重23.4％，从增量看，上海房地产贷款已经达到36.4％，而且远远高于全国水平。现在还是以银行融资为主，在银行的资金中，有的银行已经50％的贷款是给房地产企业，贷款增量100％以上是在房地产业。从世界范围来看，现在房地产的调头，没有一个银行是判断准的。大家认为房地产现在是结构调整的优势产业，大量的资金进去，银行也愿意投。全世界没有银行可以在房地产泡沫破灭之时能预先看准，先逃出来的，全部都是全军覆没的。所以，作为中央银行必须要有前瞻性的判断，而且今年贷款投放过大，所占比重太大，就会有相应的收缩。这是”121”文件出台的背景。全国一刀切的政策对上海是最不利的，使得我们许多的金融创新，受到的阻碍非常大。上海房地产市场中除了空置率下降之外，其它两个高也是挺高的，一个是贷款增长高，并高于全国平均水平，房价也是很高的。
• 房贷政策的影响。未来我们怎么进行把握，因为它是全国一刀切的政策，全国的细则还没出，上海现在还不准备出细则，至少在今年内不会有细则出台，除非中央有新的要求。但各家商业银行的总行会根据各家的经营状况会在房贷政策上做微调。我判断，房贷政策对整个房地产市场的影响不大。因为这个文件不会一下子就实施，但这个文件会或多或少的实施。对上海房地产业从中长期来看，会引起两个变化。1.融资结构的变化。要支持房地产发展鼓励多元的融资方式，特别鼓励股权性融资。这也许只是纸上谈兵，股权融资是最难的一道门槛。在上海政府、企业、银行联合在金融创新上出一些新产品，特别是信托基金等新的金融行业联手起来搞一些新的金融产品，这是未来的方向。如果上海未来房地产业的融资结构在全国能早走一步，上海房地产业就又取得新一轮的发展优势。2.会带来房地产企业的重新洗牌。未来小的房地产企业生存就越来越困难，未来港资和大的外国投资基金看好上海房地产市场，会大举进军。加上其它产业的外资都有向上海房地产业渗透的意向，因为他们还看好人民币升值，它从国外借款就能绕过我们所有的政策，一方面能在房地产上赚钱，另一方面赚未来的人民币升值，。我们估计未来3－5年这种资金的进入会非常的快，加上上海和国内房地产整合的大公司、大集团，这可能在未来上海房地产市场中占主体的，同时也是推动上海房价上涨的主流。这些高品质的大公司进来，可能还是看重高价房，所以对未来上海房价的走势我的判断、还是走高的。

庞元（上海市房屋土地资源管理局副局长）

现在国家的基调是扩大内需，促进消费。所以要防止通缩，但近期央行行长又提出要防止通胀。现在面临的是通胀还是通缩，还是滞胀？到底是怎么一个趋势，我们还在研究。从宏观经济引申到房地产的行业中，房地产有没有泡沫，泡沫何时破灭？好像说起房地产业就是泡沫经济，但经济泡沫和泡沫经济还是有差异的。从房地产的角度来说一、上海房地产市场发展总体正常，千万不要自己吓自己，否则徒增损耗。在目前通胀还是通缩的情况还没搞清楚的情况下，“地震”的警报不能随便拉响的。在市场经济的条件下，房价是通过市场来形成的。价格有所波动也是正常的。不要认为，房价有涨就是泡沫，房价下跌就是泡沫破灭，量变和质变是两回事，千万不能混为一谈，随便拉警报的社会成本是很高的。两年前那个爬上珠峰的人说，中国加入ＷＴＯ，上海的房价要跌15％，但今年又说上海的房地产市场是全国最好的。清华有个青年说，2002年6月是上海房地产的冬天，现在大家都走过来了，事实胜于雄辩。有时争论不休，丧失的是时机，丧失的是机遇。导致政策本该出台而没有出台，造成政策的延缓出台。房价上升到什么幅度，就是警戒线了有没有具体客观衡量的标准，这是很重要的。要把定性的判断转为定量的判断，这是要研究的问题。这就是政府对市场调控要有态度的问题。现在大家都是说房价高，那是由什么原因造成的，一种观点是现在有人在恶意炒作，房地产泡沫正在膨胀，所以导致了房地产价格的上升，所以现在是泡沫经济。然后提出的建议很简单就是控制土地供应的总量。但有经济学基础的人一看就说这是牛头不对马嘴，房价上涨过快要控制土地供应总量，那不是让房价涨得更快吗？第二种观点，房价的上涨是由某一结构的房子的供应量的短缺所造成的，因为中低价位的供应量短缺，所以要增加中低价位的土地供应量。所以现在政府就在增加外环线附近的土地供应量，增加内外环之间的土地供应量，控制内环线之内的土地供应量。有的人只能从动拆迁的强度上判断土地的供应量，实际上旧区改造推进的力度就是政府控制存量土地供应量的一种手段。旧区的土地拆了多了，动迁户必然多，就会增加对中低价位的房源的需求量，另外，拆了多了，就会增加高价位土地的供应量，现在政府在适度控制旧区改造的节奏，控制拆迁户的总量，这个事件的背后就是政府在调控土地。去年拆了9.8万户，今年新一届政府上来了大家的积极性都很高，这是我们对体制索然，政绩要体现，每个区都在比速度。增加中低价位的政策如果能早出台一年，比现在还要好得多，效果还要明显。现在房价涨得快，除了供应量的短缺，还有一个是政策出台之前总会有一个末班车效应。去年说要取消蓝印户口，所以在1个月内就把去年一年的蓝印户口的量给解决了。所以我们在出台政策的时候，怎么把政策出得再好一点，把这个市场调整得再平稳一点，这是负责任的政府所必须要思考的问题。政策和策略是党的生命，千万不能粗心。现在政策的导向和所传的政策截然相反的。市房地产工作会议上已经透了点风了，要变所得税退税政策为税费贴息政策，把财税政策和货币政策较好的结合，它的社会公平性要好得多。房价到底高不高，房价上涨多少为量化点，我认为主要是二点，1.房价上涨的幅度肯定要和实质利率联系在一起。实质利率就是名义利率减去通货膨胀率。如果房价的涨幅还跟不上实质利率的话，那开发商还干什么？上海房地产市场有3大特点是全国房地产市场所没有的。ａ上海一手房和二手房的交易量是平分秋色，各占一半。今年年底一手房的销售量可以到2000万平方米，二手房的交易量也会到2000万平方米，随着不断的发展，今后二手房的量还会继续超越。ｂ一手房加二手房的换手率（一手房加二手房交易量/上海房屋的总量）已经达到10％，这是市场成熟度的指标。如果这些房子都是住房的话，那老百姓10年可搬一次家，ｃ上海房地产的销售金额已经超过了上海房地产的投资额。2002年上海房地产投资额年报是749亿，商品房销售的金额是815亿。上海是唯一销售额超过开发金额的，反映了上海房地产开发投资的效率问题。销售金额始终不能超过投资量的话，反映了这个市场的效率比较低和空置房较多。我认为上海的房价的上涨略大于实质利率的。那就是说，价格涨幅大于5％是正常的，因为现在的利率是4－5％。2.房价的增长幅度要大于ＧＤＰ的增长幅度，与ＧＤＰ的增长要有比例关系的。把房价的增长幅度/ＧＤＰ增长，日本最大的时候达到3.3倍，香港达到3.6－5倍。上海ＧＤＰ的增幅在10％左右，房价的增幅为20％左右，现在我们正在做房地产的预警预报指标体系，我们把它分成5档，分别为正常的，超常的，过热的，低靡的和过冷的。从银行的角度最担忧的是一个是坏张率，另一个是房地产企业的贷款占20％左右，刚开始进行按揭的时候还希望抬高它的份额，但现在有所变化。央行的政策说到底是为了防范金融风险，在整个社会的发展中，既要讲风险又要讲发展，有些政策讲发展多了点，有些政策讲风险多了点，怎样较好的去把握这些问题，才能推进经济正常的发展。

周罡（上海市信心中心预测部副主任）

金融资产是在日益膨胀的，每年膨胀18％，相对于现在的低利率来说，金融资产也是在膨胀的。现在所有的投资决策，是根据低利率所做出的，我们判断今后利率下降的通道会被堵死，上升通道可能被打开，利率向上调，会引起房地产投资决策的一种反应，它可能成为今后房地产周期变化的一个重要的指标，起到风向标的作用，所以我觉得对利率要加以关注。

华伟（复旦大学房地产研究中心副主任）

我们判断上海的需求结构在外来需求上是良性的，在本地的需求结构上是恶化的，上海本地人的购买力，相对于房价相当于需求在逐年的萎缩，而外来的购买力在持续的强化。在上海的需求里40％的是来自于境外和市外的，在剩下的60％里又包括来自外地的但具有上海户籍的年轻人他们占了40％，这样，上海本地的上海人的购买力在整个购买力中占40％，其中又有很大部分是来自于旧城改造，所以外部需求对上海房地产市场是日益重要，这与全国的房地产市场有很大的不同，一般是区域市场满足区域需求，而上海是开放的，需求日益补充和强化的市场。现在中低价位的房子都在很远，老上海人的购买需求受到极大的抑制，这次局里搞了38块地，这些地都在机场镇、周浦或更远的地方，这些地方本来就没有竞争力，就大量的做安居和中低价位房，把房价带下来，想靠建300万的中低价位房对本地人的需求影响不大。上海未来房价的走势应该是增量的。我们投资追求的是哪个地方的房价涨的快，而非绝对的价格增减，在这个问题上就来自于金融和土地政策。房价这两年为何拼命涨，涨得比人均ＧＤＰ还快，央行研究这些政策是结合这两年中国国内的金融风险急剧上升，这是相应的控制措施。从财政上看，国税地税每年的上涨大大超过ＧＤＰ的增长速度，从Ｍ2看，每年发行的货币也大大超过ＧＤＰ的增长速度，本应该是钱不值钱，为何现在钱更值钱呢？原因是中国没有全员的社会保障，大家虽然挣到钱，但对前途不明朗，把钱都存起来了，一方面货币供应量急剧上升，另一方面储蓄大量上升，一方面央行又连续9次降低利息，一方面老百姓的收入在绝对的增长，造成同样的支付能力，购买力通过短期的金融杠杆放大了，贷款贷得越多就越便宜，另一方面房价又不断的在涨，感到早点买房是合算的，在这其中忽视了利率上涨的风险，虽然现在银行是靠存贷款的利差生存的。现在的利率还有没有可能降，降的空间的确不大，在两年内利率也涨不上去，但至少还能消化存贷款0.5－1％的利差，这样就有2年时间差，上海贷款买房的人还是较多，这样的需求还能再保持下去。利率上涨3个百分点，可能上海会有30％的贷款户基本会选择不还款的，因为上海没有个人信用，不像香港可以个人破产。如果现在贷款的利率上去，要么支付更多的钱，要么用相同的钱买更小的面积，房价和利率是反向的，香港、东京、纽约都体现这个规律，我们有政府每5年换届的周期性的规律，所以现在央行还有关于个贷的风险控制，个贷的问题是存短贷长，利率又有流动性，是优惠的，没有1－1.5％做不了抵押贷款证券化，这样资产的负债期限管理的风险是越来越大，好的贷款出路又没有，国有企业又套了进去，现在证券市场的融资功能是不畅的，中国主体的金融就是间接金融，而间接融资就是商业银行，这样整个风险都集中在商业银行。

我们不能被动的看，央行出了什么政策我们才去对付它，我们也要建立一个预警体系，每个部门都有自己的利益。现在我们是通货紧缩实际上是在防通货膨胀，看到的是外汇储备升高，实际上通过国债回购，在回笼资金，不希望利率现在就上去，要控制住物价上涨水平。上半年是5000亿人民币，下半年又有600多亿美元变成我们基础货币的供应，按照4.5的乘数效应，又是20000多亿，现在央行吃不住了。而现在外汇管制部分是失效的，美元照样可以进来，下半年央行面临的货币回笼和防通胀的压力会更大，同时金融风险又主要集中在商业银行上，所以大家都关心两个指标：利率和汇率。出口退税现在只能抵挡1－2年，1－2年以后人民币升值的压力就更大。从投资上看，既赚房价的上涨又能赚汇率的差价，这在短期内还做不到，人民币和外币大规模的转换暂时还做不倒，中国的资金市场是全国性的，但土地市场是地方性的，实际上阻碍市场发展的不是资金，而是土地，上海的土地市场在全国看来透明度不是很高，不是有钱就能得到。从长期看不会这样，但短期内还会继续。政策的门槛和交易的门槛是制约资金流入上海土地供应市场的一个主要的障碍，这个障碍在短期内还无法逾越。在全国范围内房价的增长不可能超过ＧＤＰ的增长，但对于上海、东京、香港、纽约、伦敦这样的中心城市在一个特定的阶段里，房价的上涨或资产价格的上涨是可以和ＧＤＰ保持1.5：1良性的发展，但不可能长期的。随着土地的问题逐渐透明，银行的问题不大，很多开发商是混业经营的，直接的流动资金转不过来就通过票据融资，上半年票据融资翻了两倍。同时中国要搞出信托基金来，搞成不动产的投资基金来在短期内也不可能。现在没有一个条例一个办法来明确，因此国家不会让投资基金盛行的。央行的政策出台是从自身的利益出发的，但忽略的一个现实，中国的直接融资规模太小，渠道太窄，堵住了间接融资的一个口，却放不开另一头，结果会遭到各个利益主体和地方政府的反对。所以制定一个政策不考虑大家的想法，恐怕不太现实的。上海的财税增长从基础设施建设中来，财政收入的增长无非从几个支柱产业中来，其中一个重要的是房地产开放，如果把这条路断了就等于把地方政府的钱给断了，得到的负作用肯定越来越大。但反过来也提醒我们，金融市场对金融运作要越来越关心，在现在的网络中只有加上资金的运作事业才会成长，虽然风雨暂时过去了，只要金融风险依然存在，实际上控制起来的难度非常大，央行就会不断的出台政策来影响市场。

房地产的确是泡沫的载体和温床，一不留神就会出问题，所以今后银行对房地产贷款越来越严，这次它暂时收手但绝不会善罢甘休。另外地方政府可以在其中起到调控作用，以前地方政府被动的，批地批完了，要么收出让金要么进行动拆迁，现在上海出台一个利息的补贴政策没必要，因为上海的风险还不在这两年，真正要补贴利息削平这个干杠杆的时候还在2－3年以后，现在拿出这笔钱补贴利息还不如设一个房地产开发基金，只要财政上稍稍动动脑筋，制度上有所创新，这个政策对别地的开发商会有所影响但对上海的开发商没有多大影响。上海短期内要达到30％的自有资金，就算是达到30％，还是拿不到土地证，对于这些情况既不和央行的基本的初衷相违背，又能够制定出符合上海的应变措施来，大家也不能被动的等政府来救市，把这个政策收回去，我们需要什么样的金融服务需要什么样的政策支持，我们就要经常去呼吁，使他们认识到只有帮助大家才能帮助自己，形成共存共荣的一个机制，在发展的过程中逐步提高自有资金，逐步拓宽融资渠道。上海的国际金融中心不是上海就能建设出来的，中央不给政策，我们就不能国际化，在这个过程中，让房地产业先国际化，与其等着政策一道道下来，不如去研究该下什么样的政策，适当的争取一些主动。

赵云飞（新汉业不动产机构执行董事）

一、我们主要从市场层面看，上海房产的后市如何？现在一直在探讨收入和房价的比例问题。用这样的观点来看转轨过程中社会的消费能力是有问题的。上海房产消费能量的来源中的大头来自体制释放，所谓体制释放无论是二手房的盘活，还是公房私有化的过程，其实在很大程度上，给了上海市民一个垫底的住宅消费收入，在整个房产的消费中占了很大的比例，其次国有企业在上海占绝大多数，国有企业在停止福利分房以后，有大量的货币分房的资金进入国企员工的消费。从这个角度来讲，上海的房价到底是贵了还是便宜了，贵了为何需求还是这样强劲，价格还要猛涨老百姓还是照样排队买不到房，我们要研究其中资金的构成来源。这与资本主义社会比较稳定的社会增长和财富积累有很大的区别，在过去的5年中，房地产价格和投资的增长中有相对部分的能量来源于体制性的释放。

二、我们经常把两外（海外和外地的人士）在高档房里的比例非常的高，7000元以上有50％，到10000元以上比例就更高了，这就是泡沫吗？我们的观点是，两外购房中的70％以上没有投机成分。因为这些两外人士比本地人在上海扎的根更深。这些两外是把上海作为自己生活的重点，很多台湾人在上海买房，我们看作是游资买房，其实游资买房是占了很小的比例，在上海买房的一般是在上海有产业的，另外外地人士也是把上海作为他们事业发展的地方，我们不能仅仅以护照和户口来统计来作为两外的判断。据我们的不完全统计两外人士中7成以上在上海是有根的，其实两外已经本土化，它对上海高价房的消费支撑是很大的一个量，这并非是件坏事。

• 所谓的房地产的发展周期。以上海目前的情况来看，上海的房产周期到底是5＋2还是10年甚至30年，至少我是怀疑5＋2的，目前我们也没看到5＋2在显形，按照5＋2的理论现在应该出现明显的拐点。在99年新一轮的发展过程中，其实体制型的能量释放，起了非常关键的作用。体制型的能量释放逐步培育出需求的有效增长，两个周期就衔接起来了。所以我们认为在后5年还是增长年，它把新的有效需求在逐步的培育出来。一方面体制性的需求曲线仍然在释放能量。韩正市长前几天以接见外国人的方式讲了“连续这么多年的ＧＤＰ的高速增长，应该给老百姓的收入上带来实惠。”过去有消费基金被抑制的状况。我们相信，后几年上海人的收入会有补偿性的提高，住宅消费的有效需求还会进一步提高。