未来5年上海房产强势增长

过去的5年，上海房地产市场在世纪之交迎来了自己的春天，随着上海经济的持续发展，上海楼市显现了上海作为国际大都市的实力和潜力。2010年申博的成功，更加预示了一个国际化的上海正在成长，谁都不会怀疑未来的上海将是一个魅力四射的城市，上海房地产在未来5年将把握机遇，保持良好的发展态势，共创上海房地产市场的繁荣。

一、未来城市经济地位决定上海不动产的高速发展

1、建设国际化大都市的历史机遇

根据发展规划，上海的城市定位为现代化国际大都市。这一目标包含了三个要素：第一，是要具备相当标准的经济规模；第二，是指适宜人居住的城市环境；第三，能够作为经济能量辐射的中心，带动周边整个地区（如长江三角洲）的联动。从经济角度看，目前上海的人均GDP，距离世界城市较低标准的1万美元还有一半，上海的经济总量与世界城市的底限1000多亿美元相比还差一半，占长江三角洲的比例也只有1/4。因此，未来数年内，上海的经济总量仍有待扩张，而房地产作为其支柱产业，更是有很大的发展空间。

2、国民经济高速发展，“热度不减”

与其他世界级城市相比，上海的GDP还相当低。02年全市GDP为5408.76亿元，东京现在的GDP总量是5593亿美元，是上海的10倍。但值得注意的是，上海近年来连续保持10%以上的增长率，人均GDP不断增长，居民可支配收入继续增加，人民的生活水平日趋提高。据统计，00年上海人均GDP为4180美元，01年人均GDP为4500美元，，02年人均GDP为4900美元，增幅的逐级递增，到2008年人均GDP将超过8000美元，反映出稳步健康的增长态势。随着恩格尔系数的进一步降低，消费结构将发生根本性变化，住房消费将成为人们除日常开支外最重要的投向。

3、城市化进程不断推进、基础设施加速建设

据规划，21世纪的上海将努力构筑大型国际经济中心城市的城镇体系，依托重大经济项目和骨干交通建设，重点发展新城和中心镇。城市扩容的加速，将为上海导入大规模的新增人口。到2005年，松江新城建成区的面积达到36左右平方公里，人口规模25万以上；其他中心镇镇区的人口规模至少3万以上，一般在5到8万，个别可逾10万。

2010年将在上海举办的“世界博览会”，将大大推进上海城市基础设施的建设。届时不仅将大大提高上海的城市功能，同时也将使上海的房地产发展空间更大，并使住宅建设的梯度向外发展成为可能。

4、长江三角洲经济一体化，打造国际都市圈

近年来，上海的经济发展已不再囿于本地的资源运用，而需要进入区域经济互相联动的发展阶段，推动长江三角洲的共同繁荣。长江三角洲以全国2.2％的国土面积、10.4％的人口，创造全国22.1％的国内生产总值，以上海为核心的长三角就有可能成为继巴黎、伦敦、纽约、东京、芝加哥之后的“第六个国际级都市圈”。

区域经济加速整合无疑为上海大都市区的形成和扩容提供了现实的基础。虽然沪宁、沪杭甬、宁杭三条“交通走廊”串联构成的“大交通”的框架已基本形成，但长三角各城市仍在积极进行交通设施的建设，从而将大大缩短上海与长三角各地的距离，使上海拥有更广大的腹地。预计大都市经济圈的格局将在5年内初具雏形，在此建设过程中，连接上海与周边城市的金山、奉贤，宝山、松江等地将成为最大的受益者，其住宅产业亦将受到大幅的推动。

二、政府管理机制的日益成熟和完善将保障上海房地产的健康发展

多年以来，上海市政府利用具有强势的战略规划和策略执行力，最有效运用着上海的土地资源。上海的楼市政策从各方面促进了上海房地产市场的发展，尤其是政府对公共设施的规划上，每年约有2000亿元左右的政府投资运用在基础设施建设上，有力地推动了上海住宅产业的发展。政府管理机制的成熟与管理风格的稳健，无形中大大提高了上海在国际上的竞争力，并有效提高了其在各个方面的规避风险的能力。

• 透过市场看远景――各大板块此长彼高，滚动推进

在宏观经济的推进与政策导向的调控下，房地产微观市场正在悄然发生着变化。上海楼市从99年的重新起步到今天，市场不断细分，并且在不同的住宅形态，不同的价格区间段中形成了各自独有的特性，及不同的未来发展态势。

目前市场上所供应的物业产品形态可大致分为5大类，基本涵盖了上海房地产市场各个价格区间。这5大类型的住宅形态，将构成上海房地产市场的千变万化。

五大物业产品分类如下：

• 城中心高档住宅“步入盘整，再创新高”

分布区域：以CBD商圈为中心的高档住宅区

供需情况：市中心区域土地的稀缺性、旧城改造的成本增加、中心城区的住宅容积率指标控制在2.5之内的相关限制，使得市中心土地的价格越发金贵，直接影响到房价的上升，同时也使得高档住宅的供应量受到一定的限制。但随着上海建设国际性大都市的城市定位，开放力度的不断加大，使得在上海的外来高消费人士日渐增多，市场潜在的购买力相当旺盛。

前景预测：前2－3年之内在多种因素的调和下呈稳定发展态势，后2－3年随着消费能量的进一步释放，价格增长将进入直线上升通道。

• 低密度别墅增长“先缓后扬，稳步扩张”

分布区域：生态环境良好，具较高生活品质的高档别墅区（如佘山、浦东、青浦等区域）

供需情况： 尽管短期内别墅市场保有量仍相当可观，但政府关于停批别墅类用地的禁令，在未来的一段时期内遏制了别墅土地的新增量，随着时间的推移，供应量将逐步减少。而与此同时却将会有越来越多看好上海高端市场的高消费人士，将目光投向别墅市场，

前景预测：预计未来5年内高档别墅的的价格在供求杠杆的作用下，销售量呈现先缓后扬的增长模式。

• 亚别墅“市场新宠，一路高歌”

分布区域：外环线附近，交通相对便捷，密度较高的中价位别墅。

供需情况：“亚别墅”兼具了低密度别墅所特有的生态环境和部分中高档公寓相对合理的总价，成为大量本地白领和外来高收入新移民的投资消费热点。中心城区土地价格的上升和公寓价格的同时攀升，使得亚别墅的价格优势逐步显现，同时以其更贴近国情的消费层次备受瞩目，预计亚别墅保持供需两旺的势头。

前景预测：未来5年内价格一路攀升，将步入持续均匀增长时期。

• 中档公寓价格增幅先快后慢，逐步趋于理性发展

分布区域：中外环区域的中档公寓

供需情况：开发进程逐步由中心城区向外围推进，强大的改善型消费需求，使得目前市场外环以内中价位楼盘的需求量骤增，几乎出现一房难求的局面。然而同旺盛的需求量相比，中档楼盘的供应量相对就显得力不从心，

前景预测：在未来1－2年内，该类产品市场仍处于供不应求状态，导致中档房价格的不断攀升。但随着居住政策对普通消费者的倾斜，市场将进入良性循环，供需矛盾逐步得到缓解，因此，从长远来看中档房市场将在后3－4年间发展逐步趋于平衡，价格和结构也将更趋合理。

• 低价房市场政策主导，发展平稳

分布区域：外环以外区域（将集中在周浦、宝山等重点开发区域）

供需情况：大量的动迁户成为低价房市场的主要消费者，强大的市场需求使得供应量明显滞后，市场结构性矛盾日益。今年市政府提出在3年内建造900万方价格在3500元/平方米以下的平价房的举措，避免了该类住宅的供求矛盾的激化

前景预测：在政策面的有效调控下，价格将保持平稳的增长态势。

四、未来五年，上海楼市强势增长

过去的5年，上海房产走出了一轮快速增长的行情，究其原因，经济增长无疑是最重要的动力。然而售后公房的上市和旧城改造的动迁补偿政策则是其爆发性消费的直接原因。据此，我们认为这一轮的上涨行情的主因是体制释放消费能量。

未来的5年，体制释放的能量将有所减弱，但还将有效延伸。然而，从人均GDP5000USD向8000USD发展的上海，其消费的潜能将逐步放大。未来5年上海房产的发展将以有效需求为动力。上海的房地产市场将走出一轮从1999到2008年的长增长周期，我们对此表示乐观。

GDP与房价走势预测图

预计04－05年上海楼市的价格将与GDP同幅增长，预计06年以后，房价的增长速度将远远大于GDP的增长速度，两条曲线呈现出喇叭型的增长态势。根据我们对上海现有住宅市场的细分与研究，预计5年后上海房产的均价将是现在的2倍。届时，上海的不动产价值将翻一番。任何人为地抑制和不加控制地快速拉动，都将是不健康的。只有通过理性的维护，才能使未来上海的房产走出一条稳步上升的通道。

新汉业赵云飞