上海市商用房市场现状与分析

一、上海市商用房总体分类

在内外销非住宅房地产并轨的利好政策刺激下，越来越多的境外人士开始关注商业用房的投资。同时长江三角洲地区经济的繁荣，也促使江、浙一带的大量资金涌入上海。商铺以其潜在的升值空间，已经成为上海市民继股票、住宅之后新的投资热点。　　

综观目前上海市的商街商铺，价格差距非常之大，关于商铺价值的划分标准也随着住宅产业的发展与人口分布走向逐步发生了变化。我们根据目前商铺的主要商业形态及其服务辐射范围，将现行商铺大致划分为甲、乙、丙、丁四个等级。

• 甲级地段——综合商业中心，通常与CBD有联动效应

主要商业形态：购物中心shopping mall

品牌专卖店

档次较高的餐饮、娱乐场所

通常具备休闲、娱乐、旅游、文化、展示、商务等综合功能

服务辐射范围：覆盖面广，通常辐射全市范围

价格区间：租金（年）：10000-20000元/平方米

售价：80000-150000元/平方米

典型案例：老牌淮海路、南京路、四川北路商圈；

新崛起的徐家汇、张扬路商业中心；

旅游集散地豫园商城。

• 乙级地段——生活圈商业中心

主要商业形态： 大卖场（super market）

家具、电器、服饰等专业商场

服务辐射范围： 通常覆盖周边几个区域，集聚范围较广

价格区间：租金（年）：1500-3000元/平方米

售价：15000-30000元/平方米

典型案例：古北新区、五角场、中山公园、曹家渡，及后期形成的莘庄、七宝商圈等；

浦东规划中的联洋邻里中心、金桥生活广场也是生活圈商业中心的典范。

• 丙级地段——聚居区的商业中心

主要商业形态：以中小型卖场（农工商、联华/华联等）为基本特征；

传统百货业、中小餐饮、理发美容。

服务辐射范围：通常为整个大型居民聚居区的主要生活配套，吸引本聚居区的人流。

价格区间：租金（年）：500-1500元/平方米

售价：5000-15000元/平方米

典型案例：曹杨兰溪路、杨浦控江路、浦东潍坊路等。

• 丁级地段——小区化商业中心

主要商业形态：便利店（可的、好德、联华等）；

美容美发、个体装饰材料、饮食店。

服务辐射范围： 基本为本社区的居民提供服务

价格区间：租金（年）：400-800元/平方米

售价：4000-8000元/平方米

典型案例：各个居住小区内的临街商铺

二、上海市商用房物业分布形态

从目前沪上商铺的形态来看，主要表现为如下三种市场走势：大型商场、市场以及铺面三种类型。

大型商场：

如太平洋百货、沃尔玛等。

一般需引进大型商业机构运营管理，具有一套完备全面的操作模式，盈利机会方能较好，投资回报周期长、风险值高。此类大型商业机构对于物业的品质、经营场所的面积、形状、通道、动线都有相对应的条件，同时在合作的模式条件上基本都采用共同合作投资的方式。

市场：

如襄阳路市场、轻纺市场等。

俗称“店中店”。通常采用先建市场，形成一个专业的集散地，然后引进铺面的方式。？此类物业形态对整体的运营管理要求相当高，如果整个市场的商业气氛不能形成，将会影响每一个商家的直接利益，且启动初期的招商管理工作难度极高，因而风险较高。

沿街商铺

分布在各路段的临街地带。

独立经营，不依托外部环境，不因整体影响个体。投资价值稳定，风险相对较低。通常人气较旺的地段，其临街商铺的投资价值亦相对可观。此类商铺一般都限制为一层商铺居多，个别为二层。

三、市区内典型商街的分布与价格情况

1、地面商业中心市场情况

淮海路、南京西路为传统的商业顶级地段，由于该类路段商业氛围十分成熟，规划基本成型，新推及剩余的房源极少。大部分商业为长期租用，现仅有个别零散商铺出租。市场价格由于地段因素而差别较大。中山公园商圈目前尚在建设中，有待于进一步完善。

2、地铁内商铺市场情况

各站点地下商铺具体租金情况统计表：

四、市场特征

境外资金大量涌入申城商铺量增价升

尽管上海商铺总体市场在今年年初经历了“税收管理重申”的利空，曾经一度沉寂。但在短期内步入了一个新的高涨时期。据统计，2002年上海商业用房的开工面积为136.71万平方米，竣工面积为127.38万平方米，在建商业用房面积为432.91，整个市场供应量相当旺盛。但是市场需求也同步上升，大部分本地商铺一开盘就出现了供不应求的局面。据投资者反映，一方面是由于市场均看好上海的未来市场前景，另一方面是由于商铺市场的AB股并轨，使得需方市场的能量得到了有效的补充。据去年的商铺楼盘客户统计反映，上海商铺的投资对象以浙江为代表的全国各地投资者为主，而今年以来，海外投资者明显增多。种种迹象表明，外资已经开始渗透到上海商铺市场之中，并大大改变了市场的资本构成。

目前上海商铺市场的基础已相当稳定，开始走入成熟期，商铺的易手率极低。在今年1-3月份间，市中心个别区域的初次登记件数几乎占到商铺登记的100%，而变更登记几乎为零。表明了市场对上海商铺的充足信心。同时，上海的商业发展连续多年强势增长的态势，也带动了商铺的增量需求，进而引起新开商铺的租价也呈现出强劲的上涨趋势。

宏观调控税收政策商铺投资步入理性时代

根据1998年上海财税局出台的房产税收政策，上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5％综合征收。今年年初，上海市地方税务局发出通知，明确本市个人出售非居住用房，应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税；个人出租非居住用房，应全额征收5％的营业税、12％的房产税和个人所得税。也就是说，更改后的商铺租赁总纳税税率为：5％ ＋12％ ＋（1－5％ －12％）×20％ ＝33.6％。

*以100平方米、单价1万元的商铺为例：

从上表可以看出，投资者的净租金收益从税收调整前的9.5万元降到了6.64万元。同样，出售该物业所需交纳的税金也大幅度提高，使其差价收入明显下降。

尽管商铺税率的调整造成了一批投资客的犹疑与观望，但该政策的主要目的是在于抑制非居住用房的短期投机性行为，部分黄金地段商铺由于其资源的稀缺，仍将受到市场的追捧。同时，非居住用房内外销并轨及税收政策的同期出台，也将会导致资金势力较弱的企业和个人退出，综合竞争实力强的企业和个人逐步进驻，有利于抑制商铺投资的过热现象，使市场进入理性竞争时期。

商铺供应出现结构性市场空缺

品牌旗舰级商街店铺将引领市场

目前沪上能够形成一定规模、市场定位及品牌效应极高的商业街主要集中在淮海路、南京西路沿线的商铺。而这一类黄金地段的整体出租率已达到99%以上，基本无剩余铺位租售。根据我司大范围的市场调研结果，目前整个上海市范围内待租（售）的商铺基本都是以独立的小面积商铺为主，分布零散，面积大多集中在20-120平方米之间。也就是说，现行的商铺市场上基本不具备成气候、成规模，并具有良好市场形象展示功能的高档商业街，类似于本案所具有的概念性地段更是几乎没有。一些知名品牌的代理商惟有在部分大型的高档商场中寻找铺位，但这样的业态相对来说存在更多的不确定因素，它必须依赖于整个商场的经营能力和状况等外界因素。

预计未来高档次的临街商铺将成为投资热点，其大面积的空间分割及所带来的经营模式，及时填补了目前市场上商铺供应结构中小面积店铺及大型商场两种形态所产生的市场空缺，有利于大型品牌商家的进驻。此外，大面宽的格局设计，优越的地段概念，不仅能够形成良好的人气氛围，同时也极具形象展示功能，具有较强的广告效应。