上海2003年下半年房产走势分析

• 03年一季度市场综述

2003年一季度，上海市房地产总体市场供应量平稳，各项指标与去年同期相比稳中有升。根据市场供应及成交的综合情况分析，基本呈现出以下几个特征：

• 供应——市区总体供应量趋小，住宅开发快速向市区外延扩散

由上图可见，2003年一季度全市新开楼盘的数量较少，比去年第四季度有明显下降。主要是因为静安、黄浦、虹口、卢湾等中心城区的供应量明显减少，而闵行、浦东新区以其充分的土地储备、低于市中心城区的价格，仍然位居榜首（两个区域的总推盘量超过了总量的三分之一）。此外，普陀区的后期供应量也相当大。

• 结构——产品结构有待调整，中、低档住宅严重缺乏

一季度在售楼盘约300个，其中除54个别墅楼盘，4000元/平方米以下楼盘约38个，4000-6000元/平方米楼盘约100个，6000-7500元/平方米楼盘约23个，7500元/平方米以上楼盘约70个。而从一季度新开盘的67个住宅项目来看，由于前期开发的累积效应，使得该阶段内的供应量集中在中高价位住宅：

• 高价位住宅：供应量急剧上升，与02年7000元/平方米以上楼盘占总成交量的10%相比，供大于求的趋势凸现。尽管一季度市中心城区供应量不是很大，但高价格定位项目的外延速度加快，使得高价位楼盘数量剧增。
• 中高价位住宅：供应量明显少于高价位楼盘，与市场需求形成较大反差。目前亚中心城区的房源几乎没有，逐步向外围地域扩散；
• 中低价位住宅：在各项因素的驱动下，近期供应量略有上升，但仍然处于严重的供不应求的局面，且基本分布在宝山等偏远地带及其他郊县；
• 低价位住宅：原先3000元/平方米以下的低价商品房几乎绝迹，价格空间上移至4000元/平方米左右。

• 价格——住宅价格总体上涨，中价位住宅倍受追捧

根据交易中心的统计数据，全市1季度商品住宅登记预售面积590万平方米，同比增

长18.3%，存量住宅成交373万平方米，同比增长46.1%，销售量保持稳步增长的势头。同时住宅价格也延续去年的上涨趋势，一季度房价比去年四季度上涨6%。从一季度销售排行前十位的楼盘来看，价格区间在4500-7500元/平米的楼盘无论是成交面积与上榜个数均占上榜楼盘总量的半数以上。

• 面积——房型面积趋于合理，市场需求集中紧凑型

从新推个案来看，除汇贤居等定位颇高的个别豪宅以外，总体市场主力房型以二房、三房为主，且二房面积在90-110平方米，三房面积在120-130平方米，比前两年明显缩小，但空间布局实用、紧凑。说明产品本身的结构设计已开始逐步出现调整，更趋于人性化，贴近市场的真正需求。

此外，根据我司近期对全市在售中档住宅（4500-7000元/平方米）的大规模市调的分析结果，目前95%以上的在售楼盘中，二房与小面积三房已售完，剩余房源基本为130平方米以上的大面积房型。而今年政府首批计划推出的配套商品房中，更是把房型紧凑作为基本原则，主力房型定位为70平方米的二室一厅，以满足众多低收入群体的需求。

• 二手房——二手房价格升势强劲、交易活跃

春节过后，二手房市场非常活跃。据上海我爱我家房产中介公司提供的数据显示，新年过后各门店信息点数日渐增多，极个别的门店如万航渡路店、仙霞西路店日平均信息点数已经达到10个。从市场价格与成交情况来看有以下特征：

• 低价房逐步退出市中心区域，中高档二手房将成为市场交易的主力军 
• 长宁、普陀等重点概念板块区域呈领涨趋势
• 二手房单价向新盘价格靠拢

二、03年下半年走势预测

1、总体经济环境分析

今年前四个月上海GDP增长11.9%，全社会固定资产投资也在去年的历史上首超2000亿元，达到2187亿元的基础上，累计完成631.01亿元，同比增长22.6%。近期上海市政府公布，今后将进一步家大投资力度，确立固定资产投资在经济增长中的主引擎作用。为确保全年完成2200亿元，力争超过2300亿元的历史纪录，上海将在城市基础设施、工业和房地产三大领域重点突破，预计房地产开发完成750亿元。由此看来，上海对SARS的有效控制，将会引发上海楼市的进一步腾飞。

尽管4月份开始，上海楼市受到“非典”的影响已不可避免，一些大型房展相继被推迟举办，大量新的楼盘也在宣传上低调进行。但根据中房上海指数办公室5月16日发布的最新调查结果显示，4月份上海房地产市场并没有出现大多数人担忧的下滑局面，总体上仍保持供销两旺的态势：

一是由于上海中低价住宅的购买者多为本地居民，且自用的住宅房不会受到“非典”的影响，因而抢购的局面将继续；

二是高价房的购买者以外地或境外人士为主，故近期的销售势头有所减缓。由于去年以来高端产品的供应量急剧上升，SARS的出现作为房产市场的一个阶段性的“扰动因素”，恰恰为调整上海房地产市场中的结构性矛盾提供了帮助；

但从另一方面来看，作为中国三大城市之一的上海在此次抗击非典过程中所表现的高度抗风险能力，将使得其国际地位进一步提高，吸引更多的境外资本投入上海。

非典过后，今年下半年的楼市又将呈现出哪些特征呢？

2、住宅价格继续上扬

通过近年来房价的持续看涨，以及购房者的心理预期及消费能力的上升，各价位段住宅的价格区间呈现出明显的上移迹象。以下对各价位住宅逐一分析：

• 低价房价格区间明显上移，涨势不减

价格区间：由原先的3000元/平方米以下迅速攀升至4000元/平方米。

供求预测：1：2

未来走势：由于土地价格的上升，原先价格在3000元/平方米以下的低价房几乎绝迹，

尽管价格区间已明显上移，但强大的市场需求使其具备良好的价格上行空

间，将成为下半年领涨板块。预计下半年仍有5-6%的涨幅。

• 中低价房成为市场主流

价格区间： 4000-6000元/平方米，总价40-60万元左右。

（其中5000-6000元/平方米为最高峰值，次峰值为4000-5000元/平方米。）

供求预测： 1：1.5

未来走势：将成为市场的消费主力。下半年涨幅可能高达6%以上。

• 中高价房保持稳中有升

价格区间：6000-7500元/平方米

供求预测：1：0.9

未来走势：目前该类住宅的供求关系基本接近饱和的状态，随着人们消费能力的提高而

房价不断上涨所导致的心理预期价位的上升，同时，该价位段部分楼盘的内

在品质的提升，该类物业将继续保持稳中有升的态势，但不可避免地将会出

现一定的空置率，预计约15%左右。下半年涨幅在1-2%。

• 高价位住宅滞涨现象凸现，空置率明显提高

价格区间：7500元/平方米以上

供求预测：1：0.7

未来走势：由于地价本身的上升，高端住宅的价格将不会下跌而保持相对稳定的态势，

但由于前期的过度开发，目前出产量远远大于供应量，预计后期将出现较为严重的空置现象，约在30%以上。下半年跌势可能出现，但在近年不会明显呈现。

3.下半年住宅物业发展趋势

长期以来，我们在住宅问题上，强调比较多的是它的经济属性，比如“泡沫”、GDP等等。上半年突如其来的“非典”，无疑使我们更多地开始关注它的社会属性问题。无疑，公共卫生及健康、生态问题等，对住宅的品质、设计方向都将产生一定的引导作用。结合市场的发展规律、相关政策导向及此次“非典”的影响，下半年上海楼市中的物业分布将会走出这样一轮新的特征：

• 经济型别墅成为热点

随着社会的进步，人们对住宅的环境系统有了更深刻的反思。建筑发展形态从若干年前的会所概念、环境概念、运动概念开始逐步升级，人们的生活方式也发生了改变（尤其是受到此次非典的影响），环保、健康的楼盘将是下半年开发商追求的方向，同时也将成为市民关注的焦点。

近几年强大的购房热潮，使得本市首次购房的群体已基本消化完毕，二次购房热潮开始兴起。随着上海人均可支配收入的提高，个人购车的现实性越来越强，市中心高档公寓的价格压力，将会促使相当一部分人士的选择目标转移到环线周边甚至环线以外，具有相当总价区间但自然环境条件优越的经济性低密度住宅。同时，规划中的轨道交通也将大大缩短城区与郊区的时间距离。

相信今后郊区化、低密度住宅将会受到追捧，外环附近单价在5000-6000元/平方米，面积200-220平方米，总价在100-120万左右的叠加/联体别墅与市区内6500-8000元/平方米的中高档公寓形成较强的置换可比性，预计上述经济型低密度住宅将在下半年开始呈现明显的趋热迹象。

• 中外环之间公寓趋于高档化

由于市中心城区土地的稀缺性，导致整个住宅开发逐步逐级向外围扩散。目前内环线以

内中高价位住宅已是屈指可数，今后中高档公寓将集中分布在内环与中环之间。由于该类型物业的需求量非常强劲，目前市场供应略显不足，预计政府将会加大该类物业的土地供应量。

• 中心城区住宅质优价高

根据市政府规划要求，中心城区的居住人口将从367万减少至252万。中心城区住宅不仅开发总量将受到严格的控制，居住用地的容积率也不得超过2.5。在政策的限制和指导下，中心城区的土地价格将会明显上升，房价更趋于高端化。预计今后环线内旧城改造项目，均价不低于万元。