ＳＡＲＳ与不动产消费

面对突由其来突的SARS，中国经济正面临着考验，人们的消费信心对楼市的影响如何？不动产的走势将如何演变？不动产企业将如何应对？业界专业人士的看法如何？房地产行业和媒体都十分关注。5月17日，上海新汉业不动产机构与解放日报《住宅消费》在“日出东方苑”别墅，共同举办了“SARS与不动产消费暨上海楼市走势座谈”，特邀专家和业内人士参加。

现将本次座谈会的主要论点，与大家分享。

葛颂茂（解放日报《住宅消费》执行编辑）

面对SARS，上海房地产形势如何，对上海楼市的影响有多大？我在公开发表的文章中讲到，亚洲经济并不因为SARS而受到根本变化。虽然对旅游、餐饮、娱乐、商业影响很大，也应看到它对电信、汽车、房产的刺激作用。其实它主要对国民消费心理产生了变化，所以我们要把握新的消费热点。

沈克乔（解放日报《住宅消费》责任编辑）

房地产现在是非常时期的非常走势。1.尽管SARS 突临，但上海中低档的商品房依旧好销。大家都戴着口罩来买房子，我做过观察，半小时内售楼处来了20批人，即使在没有非典的时候，也有这么多的人来看房。因此上海楼市总体还是较好。2.市领导要求对房地产进行宣传，告诉大家SARS对房市的影响不大，经济形势依旧看好，投资还需加大。因此，我们准备进行一个平面展销活动。由于SARS，房展活动都停了下来，本来“五一”可以出现集中购房的场面，现在都没有了。所以，我们作为媒体要与展销商联系，在防非典的同时也能卖出房子和买到房子。在现在的情况下，我们宣传房地产作为支柱产业带动上海经济的发展，就显得十分的重要和必要。

SARS对房市的影响肯定是有的，只不过对上海的影响小一点。一个影响是看得见的，一个影响是看不见的，主要是对人们心理的冲击。人们现在不是不需要买房，而是暂时不买。SARS本身的影响很小，但对人们心理的影响很大。上海7例中有2例死亡（截止03年5月17日），死亡比例很高，这样就容易引起恐慌。如果非典不会导致死亡，那么影响就不会这么大。通过这次冲击以后，我们要从宏观上来思考，上海要造多少房子，才能降低密度，减少发病率，造什么样的房子，才能有更好的通风条件，避免疾病的发生，用什么样的材料造房子才有利于人们的健康。

上海旧区改造的结果，中远两湾城的高容积率，犹如水泥森林。旧区要改造，但有多少需要改造，怎么改造？现在改造的地价这么贵，盖好房之后，叫老百姓怎么买得起，怎么居住？而市政府订得2.5的容积率，让开发商怎么造？上海搞这么大的绿地，意义不大，其实也是在搞形象工程。市区地价降不下来，房价也就不会下来，这叫老百姓怎么买房？这样下去，老百姓买不到，没地方住，旧城改造就会影响社会安定。因此结构性的泡沫才是真正影响上海的房地产市场的不利因素。非典很快就会过去的，不会因为非典留下什么阴影。虽然现在高价房的房子太多，受到一些影响，但大量的外资还是要进来，只是延迟进来。所以我对整个市场是乐观的，非典只是暂时的。

赵云飞（新汉业不动产机构执行董事）

SARS对于房地产不是眼前的影响，而是一个长远的影响。四月份的成交量看不出有多大的影响，5月份也许就有影响了。中低价位的楼盘销售形势依旧很好，郊区低密度的房子，看的人较多，市中心品质好，地段好的房子，销售情况没有太大变化。下一步到底会有其它新的影响，现在还很难说。其实SARS本身的影响并不严重，但对人们造成的心理影响却非常大。这次抗击非典为我们提供了一些新的想法，今后怎么过一种文明、健康的生活？带有健康、环保、生态概念的楼盘就恰逢其时，对于低密度的楼盘就是一个好的机会。在上海楼市保持非常强的上升势头的时候，SARS的出现只是一时的盘整，并非对整个消费信心的打击，它不同于股灾打击了人们的信心，并且对于小的楼盘，未必会产生的一些影响。

中国经济是以投资拉动为特征的。政府希望房地产业热。上海的内需很强劲，因为有大量的动迁户和外来新移民，内在的需求量是很大的。SARS对楼市有警示性的信号。原来市区的高价位、高密度楼盘有重新热销的趋势，现在SARS一到，就警告了一下，对房市有刺激的作用。上海楼市是比较注重品质的。将来健康的环保的房子将受到欢迎。别墅和亚别墅（低层住宅，介于公寓和别墅之间）将受到市场的追捧。因此，低密度的房子，看房人和成交量并未减少。虽然SARS的到来，会使看房的人减少，但成交量不减，所谓“降温不减量、降温不减价”。这与上海对SARS控制比较好有一定的关系，如果上海象北京那样，上海的楼市就很难讲了。

何万篷（上海福卡经济预测研究所研究员）

赵总的市场敏感度很强，与良宇书记在青浦调研时提出的“嗷嗷叫”的精神不谋而合。SARS对上海高速发展的房地产市场受到了阻碍，但是否就受到了它的影响呢？房地产发展势头总是增长是不现实的，肯定会起起落落，只有这样才是良性的。最近做了一个调查，得出6个字的结论“短小空，长大多”，就是说，短期是小的利空，长期是大的利好消息。

一、有人说，SARS病毒存在60厘米以上，所以大家可改用爬着走。这当然是一种笑话。党中央原来一直有风向，就是要一心一意抓非典，但现在风向转了，要两手一起抓。因为发展才是硬道理，只有经济发展才是最后检验的标准。

二、在中国的经济系统中，有扰乱因素影响经济发展是必然的。SARS作为扰乱因素，通过非典爆发是的偶然的。其实电力也是一大扰乱因素，还有汇率的变化，国际贸易壁垒对中国的扰动都较大，只不过现在是通过非典这个偶然的扰乱因素影响了经济发展，如果没有SARS，也会有其它扰乱因素爆发出来，这却是必然的。

三、在中国整个国家中有个逻辑规律，先有政治理论改革，再有经济理论改革，接着是人事的变更安排，最后是经济政策的调整。就是说，自由度释放的问题。这几年自由度释放在房市、车市上得到兑现，但在股市上却没有兑现。经济理论中有5大周期，包括库兹涅茨周期、康德拉耶夫周期、朱格拉周期、基欣周期和体制释放周期。与中国有关系的是体制释放周期，通过对这个周期的分析得出，中国经济实际上从00年已进入新的起飞期。SARS只不过使中国经济起飞的翅膀变得沉重了些，并不会使中国经济从而掉下来。

四、SARS对中国政策走势的影响。（1）方向不变，步伐加快。房产业、金融业对中国政策走势更为重要。（2）力度加大。为了弥补SARS的影响，已有大量的政策储备，一旦SARS结束，就马上推出这些政策。

五、在欧洲是走在最前面的，美国的今天是中国的明天，而欧洲的今天是美国的明天。去年大家对WTO看走眼，认为加入WTO后，不利因素会大于有利因素，其实不然。今年大家对SARS看走眼，高估了它的影响。SARS不是经济危机，是经济的危机，但更是心理危机。经济危机、经济的危机，虽一字之差，却是两种不同的含义，经济的危机对经济的影响是有局限的。SARS使香港全行业下降28％，看房的人少了65％。北京成交量下降46％，看房的人少了50％左右。由于房地产讲究地域性，同一时期，不同地区的房产市场会有不同的情况。现有关部门对建筑的技术规范、技术标准有了新的规范，将会陆续出台。原以为今年别墅情况不妙，没想到柳暗花明又一村，别墅的红五月到来了。我们认为SARS结束之后，房地产市场会有报复性反弹。

张国正（戴德梁行总经理）

俊豪国际开盘后，由于总价不高，3天卖完，说明SARS对老百姓所需的房子影响不大，但对于高档住宅有一定的影响，因为它的目标客户群主要是外国和外地人士，所以最好避免近期开盘。100万美元以上的佘山别墅，就延迟至10月开盘。二手房这两月较前两月有30％的下降，说明SARS对二手房有一定的冲击。一方面，业主不愿让人来看房，另一方面，外国人也不愿来。

对房价没有什么影响，影响深远的是将来什么项目会受欢迎？注重健康、绿化、生态环境、低密度的楼盘将受到关注，别墅可能不过剩了，又开始受欢迎了，一城九镇也许远了点，但将来可能会好销，而市中心非常高的高层和高密度的楼盘将不太受欢迎，港式高密度的设计在今后上海将很难销售。现在谁抓住这种健康的低密度的设计理念，就能迎合市场，相反则会被淘汰。在物业管理上，SARS的影响还是蛮大的，因为防治非典的措施要在物业管理中体现出来，从而把预防传染病工作纳入物业管理的一部分，提高物业管理的水平。

跨国公司都在选址，基本将中国总部定在北京、上海、香港三地之一，通过这次事件，老外们认为上海的城市管理最好。今后跨国公司选址会把医疗条件放在一个重要的位置，这次上海是赢家，虽然SARS给上海带来了冲击，同时优秀的城市管理水平也给全世界留下了很好的印象。

王晓光（上海房屋土地管理局市场管理处副处长）

在长三角、珠三角、京津唐地区中，长三角的SARS爆发最少，因为应对措施强，受影响较小，这使长三角今后的经济地位将会非常大，对上海的经济发展也是一个亮点，这个结果是必然的。SARS是短期的，但留给人们的影响是长期的，这次上海的表现将为上海形成一个优势。

香港淘大花园是从设计结构上考虑，以套内面积计价，这样开发商就尽量减少公共面积，一梯8户的淘大花园，公共面积就很少，这种房子今后将不受欢迎。上海一梯两户的住宅概念，就走在了市场的前列。经历SARS，老百姓对空气质量、通风条件的要求就高了，这种想法将会影响今后上海的住宅发展方向。

从今年1－4月来看，SARS对房市的影响不大。因为上海房地产市场有2个特征：1.以本市居民为主。2.以中低价位的住房为主。可能有影响的是7000元/平方米以上的高价房，对两外人士购买和投资的楼盘影响较大，而对中低档价位的住宅影响不大。政府应及时控制对高价房的投资，扩大中低价位住宅的供应，促进市场发展。作为政府希望促进房市发展来拉动经济的增长。由于房产可以带动相关产业的发展，因此促进房地产发展的意义重大。现在上海动拆迁依旧以每年10万户的速度照常进行。原本认为动拆迁是被动消费，因为适合安置动迁户的房子较少，造成一定的困难，所以想放缓旧区改造的步伐，以每年8万户的速度进行，现在看来，还需继续保存原有的速度。

陆华（新汉业不动产机构总经理）

今年对高端市场或对投资型为主的商品房会受到一定的限制，但由于SARS的出现让这个问题提前面临。本来境外人士要进入的，现在只能缓一缓。SARS还有一个积极的作用，就是使我们提前文明社会，现在人们开始注意养成良好的卫生习惯和健康的生活方式，需要更舒适健康的住宅。房产开发商也可更理性的意识到，原来希望政府来控制房地产市场，现在则要求市场来推动。

杨小平（中海发展（上海）有限公司总经理）

SARS对房产的直接影响不大。在没有SARS以前，大家就一直在讨论房地产泡沫问题。由于我们对市场没有确定的方向，以收到钱为主，所以我们海悦花园3月就硬性开盘，没想到实际操作很好，现还剩20％－30％。不管有没有泡沫，原本“五一”想再接再厉，但就在这时出现SARS，售楼处于是就停了。4月20号以后，我们每天平均销售4－5套，情况还算可以的。因为存在SARS就不买房，这是不实际的。当然主要看产品的分类，高档房开始弱了，因为“二外”的投资减少了。至于中档房，人们只是现在不买，但过了这段时间，还是要买的，消费需求依然存在。照目前的趋势发展，只要能控制住，2、3月以后就能恢复了。现在香港、新加坡都控制住了，上海肯定也没问题的。上海的楼价上涨空间很大，认为去年上海的楼价偏低，于是我们去年上了好几个楼盘，没想到去年一年一下子上升这么快，涨幅在近几年中是最大的一年，基本把这个空间给涨满了。我司现在进入高端市场就非常谨慎，因为高端市场有40－50％为外地和境外人士购买。去年市中心土地价格太高，拆迁成本就在7000元以上，因此没有10000元是做不下来的，那么成品房的价格就要在12000－15000元左右，根本就赚不到钱了。这样，高端市场过多，会使上海房市走向偏差。现在西安、杭州的地价和上海差不多，人均GDP又比不过上海，形成局部过热。总之，上海的高端市场越来越多，SARS的出现，泡沫论的结束会不会使高价房下滑或者受到抑制，但这些并不会对上海整个楼市产生大的影响，毕竟上海中低档的房子占到多数。

桂国杰（上海中房置业股份有限公司总经理）

当前最主要的问题当然是抗非典，这一仗我们肯定能赢，但SARS的警示作用，对社会和人们的震撼是长久的。它会改变人们的生活习惯和思维方式。古代有许多王朝和民族是因为瘟疫、麻疯病、鼠疫等等传染病而导致灭亡的，说明这对区域会造成影响。SARS带来的结果并不严重，但对人们的思维影响很大。它会对今后的经济有什么影响，对今后的房地产有何影响，对社会行为规范、结构调整有什么变化，怎么变？这些问题都需要思考。我认为，SARS对市中心超高层、高密度的楼盘会有影响。健康的，环保的生态的低密度的房子会受追捧。如果同样的价格，现在人们可能会选择城郊的房子，而非市中心的住宅。但关键还是看以后的影响。如果市中心高价位的房子受到抑制，那么旧城改造就会受到影响。上海有1270万平方米的地区被认定为旧区改造范围，最近数据已达到1500万平方米。现在良宇书记提出，市中心住宅的容积率最好不要超过2.54，原来开发商还想在3.5的基础上在往上冲，现在不升反降。由于目前的地价成本高于售价，如果做出来的话，未来的成本价格上升40％，达到8000元以上，而售价要达1.2万以上，上升50％。作为开发商就很谨慎了，所以整个动迁速度就停滞了。良宇书记一说，规划就出来了，有的项目就不批了，对于开发商而言，土地价格太高，容积率又限制了，对他们的难度太大了。但大家总要在经济上找到一个平衡点，于是在同一时间，推出同一形态的产品，基本上都是高层加群房商铺，但产品同质化，会存在一定的风险。这就是行为改变了，就会带来经济运行模式的改变。以前“拆、改、留”并举，“拆”是代表政绩，因为可以引进开发商，进行投资。在这里可能对政策会有突破，高层领导、中层领导、开发商的思维是否在这里有所变化。“改”就是平改坡，没有推广的价值。“撤”其实是对“留”的变通，就是说，旧城区没有绿化，没有地方停车，那我们就撤出几家，保留一家，这样历史的沉积和文化的传承至少可以还在，上海历史的痕迹，特色的建筑还能保留下来。浦东就没有历史感，因为它所有的房子都是刚建起来的，而上海的老城区有历史感，但就是很陈旧。这种行为模式会根据思维方式的改变而改变。在逐步撤出一部分旧房的同时保留一部分旧房，也许比全部拆了的成本更大，但它的意义却是更深远，当然也可以把旧城改造与“撤”联系起来，作为评定政绩的标准。

SARS来了以后，上海的道路畅通了，交通疏解了。而以前浦东的交通还可以，但市中心的交通就不行，很拥堵。SARS期间，人口密度，建筑总量，城市规模是很合适的，正好达到一个度。如果我们能将尺度把握这个状态下，那么上海的居住水平就要超过全国平均水平，城市也将进一步扩张。中国经济主要靠投资拉动，而投资主要靠造桥、造路和城市扩张等等。各级政府对建设用地指标的管理是很严的，在城市建设中这是一直被控制的。上海外环线以外都是规划敏感带，不能随便造房子，不能将“大饼”摊得太大，不能让城市再扩张出去。上海作为国际性大都市，关于城市规划的模式要从学习香港、纽约转向学习洛杉矶，把一部分农田转为民田，发挥它的积极作用，而不是简单的控制，从而使整个上海的经济、人口总量、建筑总量达到一个合适的程度，让上海人活得更舒服。SARS以后，上海的经济应向积极的方向发展，SARS对将来上海的环保、绿化肯定会起到长远的影响。现在只有生活条件差的人才会住在郊区，而市中心聚集了富裕阶层。由于大家都认为市中心好，郊区差，都不愿住在郊区，经过SARS以后，人们的观念会有所变化，因此把城郊的房子再造得好一点，吸引更多的人住过来，这样就可以找到经济的平衡点。同时，房地产对中国GDP的比重会上升，政府也希望房地产业能把GDP拉起来。

徐晓亮（策源房产总经理）

我司在北京有四个项目。SARS期间，整个北京对北京市政府前期的处理是非常不满意的。从4月21日－5月7日，整个北京可谓是“草木皆兵”，五一期间，售楼处都关了，现在要想扭转局势是很难的。上海还是可以的。上海的防护措施给国际、国内都做了很好的榜样，对于上海市政府的贡献还是有目共睹的。目前大众房的绝对量有所下降，但影响不大。高价房现在的现场杀伤力增加，原来5个看房者中只有一个会成交，现在3个看房者中就有一个会成交。对于经济型别墅，主要是白领购买或自用的，还是有影响的，高档别墅没有受到影响，反而销售有所上升。市场的潜力旺盛，短期投资是下来了，长期投资在观望。其实现在只是延迟消费，等SARS结束之后，该玩的玩，该吃的吃，价格还会上去的，所以我对延迟消费还是很乐观的。

罗渊（《上海楼市》副总编）

我们是一直看好上海楼市的。作为媒体，我们是希望它好，确实它也没有不好的现象。上海这次防非典的得分很高，上海高价位的楼盘（20000元左右）确实会有报复性的反弹。未来住宅商品会有郊区化的发展的趋势，这次SARS对GDP会有一些影响，但这种影响不重要，重要的是决策层通过这次SARS，吸取了什么教训，可能因为这次事件会加快政府的透明度的政策。农田本来没有什么价格，但为何还要控制，决策层可能并没有从经济的角度来看，而是从政治的角度来考虑。管理农村比管理城市更难，他们不想把这种矛盾引发出来。但SARS结束以后，这个政策可能会被释放出来，所以从长远来看，这将是一个利好消息，比申办世博成功的意义更重大。

旧区改造步伐放慢，其实对房市是一件好事。应该保留一部分旧房，这是对城市长远竞争力的保存。旧城改造越快，城市历史感就越淡，对城市的破坏力就越大。