上海市市中心高档住宅整体市场分析

上海市市中心高档住宅市场经过前几年的发展、回落、盘整之后，已进入了第二个上升周期，地段是该类产品无可争议的优势所在。02年7000元/平方米以上的住宅占全年供应量的10%左右。从03年的市场供应量来看，该类物业供应量仍有放大的趋势，预示着未来几年中此类物业将会有着激烈的市场竞争。上海市新汉业企划行销公司，在持续了近一年的专项市场跟踪后，对于上海市未来高档住宅的走势做以下分析。

一、高档住宅的市场特征
楼市价格不断拉升，销售周期缩短。自93年上海外销房滑坡以来，对大多数“准外销房”来说6000-7000元已是天价，而现在区域价格升值效应明显，各高档住宅板块在近一年来普遍经历了较大幅度的价格提升，有的区域升幅达到2千至3千元。另外，上海高档住宅的价格上限不断被打破，20000万单价已不是凤毛麟角。尽管高价房的价格不断提升，但总体的销售速度却非常之快，基本的上市周期都较短，甚至出现排队现象。很多地区的高价盘都出现了供不应求的局面。
大量境外资本进入上海房地产市场。随着上海房市的持续看好，大量境外资本纷纷进入上海房地产市场。一方面带来了房地产市场运行机制的不断优化，另一方面，由于其相对完善的产权制度和理性全面的风险运作，导致市场竞争日趋激烈，产业集中化程度将越来越高。
中心城区严格控制住宅供应，提高中心城土地价格。为进一步加大上海国际化进程，市政府将严格控制中心城住宅用地年度投放量，并计划未来20年向外环线以外的郊区疏散人口115万。同时，通过提高中心城区的土地和房产价格，拉大中心城与郊区的土地和房产级差，用以吸引人口外迁。市中心土地成本的大幅上涨，促使了未来市中心住宅价格飙升。
高档物业潜在供应量巨大。随着前一阶段土地供应量的放大和动迁范围的扩大，市中心高价位地段的土地消化量十分惊人。在改造较大的黄浦、虹口、浦东等区域，潜在的上市量都在百万平方米以上，卢、静、徐、长这些老牌高尚地区也不断有土地被拆平，未来的市场供应量非常惊人。
高档住宅需求旺盛。根据上海市房地产交易中心发布的2002年1-9月“房地产市场数据分析”显示，在购买每平方米7000元以上的高价位商品房中，外地人士占了28.5%，境外人士的购买比例更是达到25%，二者之和过半。而这一比例呈每年递增趋势，可见上海高档楼市的潜在消费需求是相当巨大。而上海的人均GDP已突破4900美元，以每年10%的增长速度，上海本地每年将会制造出一大批高档物业的新消费群体。
租金收益与房价上涨成为房产投资的双重保险。据统计，2002年上海的各类物业平均房价上涨了12%，局部地区上涨幅度已达到20%左右。而住宅出租收益的租金是一个长期而较稳定的收益，相对与目前其它投资方向（如股票、基金等），回报相对稳定。市中心由于土地量有限，其房产的保值性与升值性更强。
高档住宅的价格空间上移。如果说01-02年高档住宅的主要供应量的价格区间为7000-10000元/平方米的话，未来2至3年内优质高档住宅的价格空间将会升至10000-15000元，高档住宅的涨幅将会大于平均值，预计未来2-3年内平均年涨幅高达15%-20%。

二、 高档住宅市场需求情况分析

从目前上海高档物业的消费情况分析来看，主要集中在本地居民、国内其他地区的中高级阶层人士及海外购房团这三类客户。
就这三类客户的消费能力以及购买情况看：

· 本地客户
目前上海总人口数达到1300万之多，而目前上海的整体消费水平已达到了国内城市中前列。目前上海人均GDP已达到4500USD，预计今年上海人均GDP将超过5000USD。依据发达国家经济发展规律，这将意味着房地产业将有一个很大的飞跃，房价将持续走高。另外，从官方部门对于上海市民消费能力的统计分析看，目前上海市民的消费能力从原有的“金字塔型”逐步向“纺锥型”转变，说明了上海市民中高层消费能力在增强。但就一项问卷调查显示，虽然2001年上海愿意购买65万元以上中高档物业的购房这比例为16.51%，但在这部分群体中，绝大多数仍集中选择房价在66-75万元间的楼盘，承付能力大于100万元的仅有6.44%。属于消费群体顶端的消费者毕竟有限。

· 海外购房团
自去年内外销房并轨以来，外籍人士购房的瓶颈消除，上海低廉的房价、良好的生活氛围、快速度的生活节奏，以及他们对房源选择自由度的加大，使得越来越多的外籍人士看好上海的物业。据不完全统计，去年港台人士在沪购房总量为220万平方米，而仅今年上半年就达到350万平方米。用业内人士的话说，以港台人士为主的“新上海人群落”正在形成。而作为中国加入世贸组织受益最大的城市，大量的尽管目前高档住宅租金市场有所回落，但出租回报率仍然远远高出香港的4-6%和台湾的2-3%，而上海房价仅仅是香港的六分之一，台湾的三分之一。此类客户最为青睐的，恰恰是市中心区域的高档公寓。

· 外来新移民
近年来上海引入了大量的科技、技术、管理人才，其中相当一部分是“海归”人士，并
有相当部分外省市在上海创业及收入颇丰的“金领”一族。他们不仅能够承受高额的房价，并且对居住理念及生活方式有独特的理解，是追求品质与时尚的一群人。

三、高档住宅区域板块
国际化的居住构成，深厚的历史文化内涵，成就了区域的高价楼盘。目前上海楼市的高档住宅主要集中在以静安、黄浦为首的市中心城区，陆家嘴中心金融区以及沿江两岸地区。
1. 静安中心城区——老牌高尚地段
静安中心城区是本市传统意义上的高档住宅聚居区，自2001年下半年上海提高商品住宅预售门槛之后，楼市供应一度出现空挡期。目前，静安区已经确立了“一轴两翼、南留北改”的城市建设指导方针，并开始加快北部地区改造。计划在石门二路以东、北京西路以北、成都北路以西、南至南苏州河总占地面积达17.64公顷的地块上，5-7年以后将崛起一座传承海派历史文脉，充分体现“大气、洋气、雅气”文化内涵的全新国际一流生活社区。静安的楼市目前依旧处于上升通道，呈现出高单价、大户型和高总价的贵族化倾向。
而区域土地批租和招商进程加速。2001年下半年至2002年上半年，全区一年的土地批租量相当于1992-2000年8年批租量的总和。以往批租对象大都局限于港澳台地区客户，今年以来一批欧美、澳洲、日本、新加坡客户也积极进入静安区开发房地产，甚至出现激烈的竞争场面。这一地区由于集合了传统文化、新兴时尚、国际化商业氛围，深得老上海、外籍人士的喜爱。

2. 黄浦中心城区——新兴时尚居住区
黄浦区作为濒临浦江的市中心城区，在其旧城改造及区域市场定位方面无疑都倍受关注。黄浦十五期间住宅发展规划，用最简单的一句话来概括，就是一个公园，四个聚居区。自此，由黄浦江、复兴路、中华路桑园街和陆家浜路围合出的123公顷的董家渡聚居区，在五年之内建成上海第一个现代化高档滨水聚居区。在2003年-2005年内，供应面积将达60万平方米共3500套以上的单位，这在很大程度上对全市高档住宅起着“风向标”的作用。除此之外，黄浦区的其他重点开发区域也在齐头并进之中，如老西门聚居区被规划定位为上海的“太古城”，半淞园聚居区则处在“黄浦江两岸新规划”精华部分，新昌路聚居区北依苏州河，西邻成都路高架，一路之隔即是静安区大手笔营造的静安国际社区等等。
这一区域集中了上海老城乡、外滩滨江沿线、大规模的新兴国际居住区，发展潜力巨大，但目前仍是刚刚起步阶段，整体的完善需要一个较长的周期。目前地区的市场发展潜力正在逐步显现，也引来无数的投资客户。

3. 陆家嘴金融贸易中心——东方之珠，独一无二
浦东新区内的高档住宅主要集中在小陆家嘴金融区、沿江高档住宅开发区、张江、金桥高档国际住宅区及部分世纪公园题材板块。小陆家嘴地区是浦东地区的黄金地段，由于地区内主要定位于国际金融中心，故目前地区内的住宅鲜有开发动向。目前主要有仁恒滨江园的三期、江临天下、汤臣中心仍在销售中，市场售价基本稳定在10000-25000元/平米，消化较为平稳。但随着去年外资开发公司在上海的投资量大量放开，预计在今年内上马的项目将会有一定数量，包括盛大、汤臣海景公寓、鹏利海景公寓以及新鸿基项目，届时地区内的价格可能还有很大的突破，创造出上海地区单价最高的公寓。同时黄浦江两岸的改造工程，也大大推动了两岸周边的住宅消费热潮。目前沿江住宅的开发主要以陆家嘴为中心向东、南两线推进，其中应以“世茂滨江花园”为代表。
但这一地区的地块供应总量十分有限，而其地理位置、周边的金融贸易环境、视觉景观在上海都是独一无二的，故其物业相当具有稀缺性。

4. 沿江两岸地区——黄金海岸
上海的母亲河——黄浦江、外滩、陆家嘴在国际上闻名暇耳。而这些著名的地区其实都是围绕着黄浦江这一景观河，未来上海的一流景观地区也是在围绕这黄浦江的两岸大做文章。从外滩向北将在十年内改造成为北外滩航运中心，同时也将形成一个大型的北外滩高档景观住宅区。而从外滩向南，首先是董家渡高档住宅区，接着就是上海2010年世博会的主会场。而沿江的对岸更是以小陆家嘴所形成的高档住宅辐射区以及世博会的对岸会场。这些地区目前已有相当量的楼盘启动，但目前地区内的规划正在逐步推进中，其整体形象的成熟与完善仍需要一个较长的周期。
沿江地区的总体规划都是相当大手笔的，地区必将塑造成为国际化一流的都市形象，也是上海在世界中的代表形象。

四、高档住宅的发展趋势

A、 品牌是开发高档物业的核心竞争力
尽管地段的稀缺性在高档住宅市场中有其唯一性优势，但在人们一掷千金为自己购置物业的同时，开发商的实力与品牌仍然在其选择中起着举足轻重的作用。无疑品牌意味着一家企业的信誉度。从目前土地市场及在售物业情况可以看出，几乎所有中心区域高档物业的背后都有境内外知名企业一手操作。而除了发展商自身品牌外，在激烈的市场竞争中，开发中各环节资源的品牌整合也突显其重要性。从规划设计、营销策划到物业管理，只有实现品牌之间的强强联合，才能使企业立于不败之地。

B、 高价≠豪宅——品质化、个性化物业是市场需求所趋
豪宅一定是高价的，但高价的未必是豪宅。目前市场上7500元/平方米以上的楼盘，大
都自我标榜为豪宅，其中很多仅仅是因为普遍存在的优势，就是日渐稀缺的地段与景观优势，但产品本身缺乏有效的针对性，致使一部分人士仍处于观望态度。市场供应量的大量放开，使得竞争越来越激烈，而市场中的产品都过于雷同，要有竞争力必须要有个性，才能充分满足自身所定位的目标客户的需求，如汤臣高尔夫公寓，由于其独一无二的高尔夫俱乐部概念，故尽管价格相当高，但客户仍然络绎不绝。综观整个上海市场，同一区域楼盘，概念、定位、功能、推出时间等多个地方相同，浦东黄浦江沿岸已有多个楼盘在建，静安国际丽都城附近亦有将近120万平方米的开发量投入，极易爆发极端的竞争行为。广州的江景楼盘就展开过激烈的价格大战。因此，开发有特色的楼盘，是拓展高档物业发展空间的一种行之有效的方法。

C、 装修房接受度高
据有关资料统计，今年购买市中心住宅买家中，对装修房接受度相对较高。这些区域的买家收入高，通常工作较繁忙，没有太多的时间花在装修上，且他们出国和接触外籍人士的机会相对更多些，因此，他们对国外已司空见惯的装修房的接受度较高。

D、 软性服务也是塑造高档物业品质的重要部分
由于近一年来高档住宅的体量较大，故其基本的配置标准都十分接近，大型会所、游泳
池、网球场及各类高尚休闲设施在各个社区内较为普遍，那如何在众多竞争楼盘中体现自身的品质？一方面是在设施标准及用材，另一方面在于软性的服务。随着物业管理标准及难度的提高，往往存在一些不尽人意之处。可以看到在近期一些新盘内开发商都毫无例外地选择了境外知名的代理公司，因此，社区服务对于小区品质的塑造是至关重要的一个环节。另外，软性服务前期介入也可直接影响到社区的总体品质。

E、 购房热潮重返市中心区域
尽管城市郊区化的进程愈演愈烈，城市副中心概念也多个崛起，但人们对于市中心的依恋却也在与日俱增。历史的沉淀与现代的繁华所构筑的不可复制的地段优势，成为人们购买豪宅的首选所在。正如在美国，人们往往会因为在比华利山有个公寓而骄傲，而决不会为在德州有一个几百平米的别墅而感到自豪。而在上海，所谓的市中心城区也并非完全意义上的静安、黄浦，而是集中在南京西路、淮海路、及复兴路沿线的核心区域。在这些传统高尚地段，人们可以看到，单套总价在１００万元以下的新建住宅已经相当稀缺，但专家们认为，从长远来说，市中心楼价一定还有很大涨幅，目前只是价值回归。而随着旧区改造的层层深入，这些增幅也必然辐射到上述核心路段的周边区域。