2003年上海住宅市场走势预测
一、 未来数年内房产供需预测
1、需求预测
从宏观经济背景来看
尽管从世界范围来看全球经济正在遭遇寒冬，而中国却一枝独秀，经济呈高速增长态势。2002年是我国加入世贸组织以后的第一年，上海经济总体运行良好，人均GDP已突破4900美元。外商投资力度的加大，申博成功等因素为上海提供了经济持续增长的动力，预计上海经济将继续保持10％左右的增长率，到2008年人均GDP将超过8000USD。这一数据意味着消费结构将发生根本性变化，恩格尔系数将进一步下降，住房消费等重大开支方面的比例将逐年增加，而另一方面上海市城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。根据十五规划要求，小康水平的人均居住面积将达到25平方米，目前上海人均居住面积仅12.5平方米，按目前上海市官方统计的人口量计算（实际居住人口约1300万，流动人口约300万左右），未来6年间要达到小康水平的居住标准，新增居住总需求量约为2亿平方米，年平均需求量约3333万平方米，将远远超过目前市场年2000万方的供应量。
从城市规划发展来看：
据上海市1999-2020年城市总体规划目标，2020年上海市实际居住人口将达到1600万，流动人口300万，人口总规模将达到约2000万左右（而预计实际隐含数字可能更高，将可能达到3000万左右）。也就是说，未来18年间城市新增人口将近400万，即每年新增22万人口。同样按人均25平方米计算，该部分新导入人口平均每年房屋需求面积约为550万。
2、供应情况
自95年以来，上海市住宅交易面积不断上升，2001年上海房地产销售面积为1767万平方米，2002年成交面积再创历史新高，达2200万平方米左右，供求比例为1：1.009，呈基本平衡态势。与此同时，政府为严防出现房地产泡沫经济，开始从宏观面上采取一系列调控措施，预计03年上海房地产市场供应量仍将控制在2000万平方米左右。
3、供需预测：
就以上分析，未来6年间平均每年市场潜在需求总量约为3883万平方米左右，扣除可能重复计算的因素，最少为3500万平方米。就目前每年新增2000万平方米的供应量来看，供求比例约为1：1.75，未来潜在需求量将远远大于实际供应量。
4、消费能力分析：
过去一年的住宅消费统计数字表明，现行房价是有足够的消费能力来支撑的。`究其原因，居民动迁费和二手房款成为其住宅消费来源的重要组成部分，而外来人士的高收入状况也成为强有力的支撑。但毕竟本地居民可支配收入的提升速度要低于房价的快速增长，因此，尽管供求关系将刺激房价上扬，但由于短期内消费能力的不同步及政策面的导向问题，仍然可能对房价起到一定的抑制作用。
可以预见的是，随着上海几年来GDP的高速增长，社会财富的积累已经达到了一定程度，居民可支配收入的提高将形成强大的经济基础，而房价走势也将相应形成先抑后扬的波动周期。随着申博效应及市政新一轮的投入，03年内上海房价将在调整中有效延续去年的上升轨迹，经过一至两年的积累，预计新一轮的房价上升将在05年以后有明显启动。
二、 2003年房产热点分析
伴随着02年房产成交量的高位扩张，及未来市场需求量的日趋上升，上海市房产市场的总体格局也在悄然发生着变化，彻底打破了长期以来由于历史、人文条件而形成的传统住宅区域结构，而是根据市场运行的规律及规划发展方向，自然形成了其特有的热点住宅及区域分布，本文仅从供求关系和消费能力看未来热点住宅类型及走势。
（一）从供求关系看未来热点住宅类型及走势
1、 2001年和2002年各类商品住宅成交走势
上图显示，4500元/平方米以下的商品住宅成交量减少，4500-7000元/平方米和7000元/平方米以上的商品住宅成交量均呈上升走势。
2、 主要住宅类型特征及走势
1） 平价房市场：
· 价格区间： 3500-4500元/平方米
· 分布区域： 外环附近，相对集中在闵行、宝山、普陀等外围区域。近期来原供应大户闵行区外环以内供应量明显减少，而随着需求的大量增加，逐渐向更外围地区扩移，由于平价房必须与公共交通相互联系，故总体而言该类住宅均集中在轨道交通所延伸到的外围区域范围内。
· 需求构成： 受上海市旧区改造和基础设施建设的带动，02年本市动迁量达到7-8万户，消化面积总量约700-800万平方米（按单套面积100平方米计）。
· 前景预测：受土地成本上升、需求量加大、房价持续见涨的影响，该类产品的供应量出现不足现象，需求依然强劲。在02年第四季度中，该类住宅价格上升幅度攀升至各价格段之首，其升值后劲逐渐显现，加之居民动迁所得费用的进一步增加，预计该类商品住宅价格区间将上移300-400元/平方米。
2） 改善需求型：
· 价格区间： 4500-7000元/平方米
· 分布区域： 集中分布在内外环线之间。
· 需求构成： 据初略统计，02年因改善需求动机而购买新房的约有6-7万户，消化面积总量达700-800万平方米（按单套面积110平方米计），随着上海经济的快速增长和居民消费信心的增强，其需求还将有进一步扩大的趋势。
· 前景预测：从2002年与2001年相比，价格结构的上移迹象非常明显。但从目前本市居民的消费能力来看，价格已顶到上限，而可支配收入的增长还需要一定的时间的积累，因此，相信该类产品今年价格上扬趋势将被抑制，总体价格以走稳为主流。
3） 高标准住宅：
· 价格区间： 7000元/平方米以上
· 分布区域： 主要分布在城中心范围及少量外围别墅区内
· 需求构成： 目前该类产品50%以上是由境外人士和外地人士购买。
· 前景预测： 依据国际化大都市的标准来看，境外人口购房总量通常可占到全市商品房交易量的10-15%。上海市目前“两外”群体的消化量约占9.5%左右，相当于200万平方米面积，可解决8万人次的住房需求。其中境外人士约占到50%，从长远来看，显然还远远不能满足市场需求。但02年该类物业价格的过快提升（涨幅为17%），已经使部分消费者开始持观望态度，而投放量的明显放大，更是形成高档住宅供需矛盾的焦点所在。因此，我们认为03年该类物业的价格会受到一定抑制。从未来数年看，该类物业的需求会稳步放大，其价格曲线在未来的5-6年间会形成先抑后扬的态势。
产品特征： 该类产品主要分成两大类：
i. 城市公寓：集中在内环线以内，城中心区域地带，具有优越的地理位置及商业、金融、文化配套。为亚洲型城市贵族首选产品。
ii. 乡间别墅：未来18个月内竣工的高档楼盘中，约占40%的比例。但该类产品的前景仍有待于整个消费群体生活成熟度的提高。
3、 其他特殊形态产品
A． 单身公寓：近期沪上单身公寓集中上市，且呈现出供销两旺态势，但另一方面可以看出小户型单价过高，总价已出现一定抗性，升值空间被大大压缩。且目前市场上推出产品相当部分为烂尾楼改造项目，根本不具备真正意义上的高档住宅品质。因此，该类产品将面临一个价值理性回归阶段。
B． 渡假型住宅：随着生活质素的提高，不仅为市场所需，也不失为理想的投资选择。但就目前而言，该类产品属超前消费时期，尚需要长期的培育。
综观上述各价格区位房价走势，03年将因平价房市场价格的上扬而带动上海房市的稳中有升。
|
