政策利剑扭转楼市四大乾坤

――政策指引下的下半年房地产走势预测

   04年房地产市场的硝烟还刚刚燃起，各项政策便接踵而来，目前市场观望态势比较浓重，政府在面对繁荣和泡沫之间左平右衡，从最近政府出台的政策来看，政府的天平明显的偏向监控和调整，今年下半年的房地产市场将会向以下4个方面进行转变。

1.从政府温和调整转向严厉监控。中央政府在今年全国人大上提出了以科学发展观来协调经济发展，不再以GDP为唯一衡量经济指标。今年国家主要以保持经济平稳较快发展为目标，因此有效遏制投资过快增长势头将成为政府首要工作重点。由于房地产行业投资过快，2003 年，全国用于房地产开发的贷款增长了近5成，用于个人住房消费的贷款增长了47．25％。过快的增长不仅对于行业发展产业诸多负面的影响。更重要的是，国民经济目前受到明显的通胀压力，不对个别增长过快的行业进行调控，肯定会影响整个国民经济的健康发展。房地产业作为国民经济的支柱产业，首当其冲的受到政策的“照顾”。

如果说去年121文件和18号的相继推出给了房地产业“温柔的一刀”。那自4月以来，针对房地产行业的各项金融政策接踵而来。央行再次提高存款准备率0.5个百分点，之后房地产开发固定资产投资项目资本金比例从原来的20％提高到35％，五一之前，银行在短时间内停止放贷，相关提息政策正在酝酿之中。一系列调控政策的环环相扣，无不显示政府已经下决心严厉调控房产市场。预计下半年政府的调控力度将有继续加大之势。

2.从全面刺激需求转向有效遏制投机需求。去年房地产的高速运行主要还是靠体制释放所形成强大的需求所引导的。在房价一路猛涨的情况下，各种投机需求也应运而生，成为市场的扰动因素。据市统计局抽样调查表明，03年房地产投资性购房比例达16.6％。其中单价在7000元以上的房屋，投资性购房比例高达39％，大大超出了国际上公认的20％的投资性购房的警戒线。而且，市统计局在统计投资性购房比例时，并未把预售登记前专门炒楼花等短期投机行为纳入其中。因此实际的投资性比例可能还要高。随着期房限转、收紧房贷等抑制政策的出台，预计下半年投机需求将大受打击，市场泡沫被挤压，市场将重回理性发展轨道。

3.从放任房地产贷款增长转向提高贷款门槛。房地产业作为资本密集型产业，很大程度依赖银行贷款来支撑行业发展。但从去年121文件到今年五一前夕银行短时间的停贷，期间一系列资金、贷款等政策都无不说明对于以房贷增长为首的银行贷款将受到严格限制。从今年一季度数据显示，沪上银行的房贷余额约占总量的1/4，各类房贷余额3638亿元，同比增长40％，增幅下降8个百分点。其中个人住房贷款同比增长48％，同期下降7个百分点。虽然在去年政策的调控下，房贷增幅有所下降，但仍然以高达40％的速度增长。可见，政府要想拉住房贷这批狂奔的快马，势必进一步加强今年下半年房贷紧缩力度，政府在银根收紧上所采取强硬的态度将加速房地产行业洗牌进程，等待市场的平稳过渡。

4.供应结构向中低价房倾斜，平均房价上涨趋缓。从01年开始上海房地产市场连续3年表现为供不应求，房价一路直线攀升，03年增幅更高达24％以上。今年政府将不得不采取多方措施，抑制房价的过快增长。预计下半年投资需求将受到一定打击，但动迁户住房需求和改善需求依旧强劲，同时今年下半年大量中低价房的集中上市，再加上每年的300万平方米的配套商品房的投放市场。随着中低价房供应比重的大幅提升，其价格变动将影响今年整体房价的走势。在失去了中低价位房价有力支撑的中高档房价格上涨将放缓，而市中心供应稀少的高价房受影响相对较少，但上海平均房价则因中低价房的聚集而稀释。预计下半年，由于中、高档楼盘和中低价房供应的此消彼长，将根本改变了市场供求结构，避免房价在大起之后大落，涨幅趋于平稳，房地产走势开始逐步明朗，力求实现房价增长12％的政府目标。

虽说目前上海房地产市场风声鹤唳，政策调控的利剑始终高悬，行业洗牌的声音不绝于耳，但政策的调控最终必将促进行业的良性发展，引发新一轮市场的变革。房地产业将从一个高峰走向另一个高峰。