土地公开招投标信息解码
土地公开招投标的正式实施，标志着上海的土地市场将逐步走向规范成熟。今年8次的土地公开招投标，共推出土地170幅左右，总量达136万公顷。在这几次土地公开招投标活动中，不仅可以看到大型开放商活跃在上海各个新城旧镇中，同时也不乏数家外地开放商的身影，多个企业联合竟投中标的现象也屡屡出现（还不包含合资公司），说明公开招标的公平性已经开始显现。
我司通过对于今年的土地招投标运行情况，从各方面进行详细深入的研究，从而对土地市场化的发展态势和对整体房地产市场的影响有更深层次的理解，对把握今后房地产市场走势将起到抛砖引玉的作用。
区域综述
浦东
浦东地区的供应量在全市所占比重最高，今年主要土地招投标的地块主要集中在川沙、高行、曹路等地，基本为浦东的外延地区，楼面地价基本为500元，而三林地区的楼面地价为3000元/平方米左右，高行地区的2600元/平方米。值得注意的是，目前浦东市场的价格呈现西高东低逐级递减的局面，从现在的楼面地价来看，未来川沙，高行，曹路地区的房价将较大的上升空间。
闵行
闵行土地这次为马桥颇多，由于闵行土地在前几年已经有很大的放量，因此其它地区的土地供应略显贫乏，根据中标结果，马桥的楼面地价基本在1600元/平方米左右，最高不超过2000元/平方米，从周边的市场来看，马桥将是闵行楼市的发展重点，其价格在未来将缩短与周边房价的差距。
嘉定
今年的土地招投标的嘉定的中标地块集中在菊园、南翔和安亭旧城，目前安亭的房地产市场已经繁荣初显，F1赛车场的建设和汽车城的规划等一系列利好消息的刺激嘉定房地产市场的崛起，从这几个板块的中标价格来看，菊园的价格最高在1900元，南翔和安亭旧城在1500元左右。并且嘉定的崛起也吸引了大型房地产企业的进驻，这次中标的第一中国、紫元房产等著名企业将促进未来区域楼市的发展。
奉贤
奉贤这次中标的供应量处于各区前列，并且分布较广，在南桥、拓林、西渡、泰日、奉城都有地块。其中奉城的地块较多，供应量较大。从楼面地价来看，价格也比较平均，基本在700－900元/平方米左右，由于奉城还处于起步阶段，价格相对较低，目前中标的楼面地价不到400元/平方米，从未来规划和发展前景而言，其价格还有较大的发展空间。
金山
从这次招投标的地块分析，金山的中标地块较多，其中还有3幅商业用地，金山的地理位置离上海较远，现在房地产市场还刚刚起步，因此其中标价格在各区县的价格内处于比较低的，平均土地成本在600元/平方米左右，而作为一城九镇之一的枫泾，其土地成本还不到300元/平方米，未来发展潜力还是比较大的。
青浦
青浦的这几次的中标量在全市处于前茅，总供应量在95万平方米左右。青浦虽然别墅发展较好，但随着市场的进一步的成熟，青浦的普通住宅市场也将趋于成熟。其中以赵屯镇的供应量为主，楼面地价在500元/平方米左右，而新城区的价格由于是青浦的规划重点区域因此价格明显高于其它镇区，楼面地价在1350元，从未来区域市场发展来看，土地价格将带动其房价的上升。
松江
松江在今年的土地招投标中，供应量位列三甲，总供应量在116万平方米，其供应量主要分布在九亭、松江新城、佘山等区域。其中以九亭和松江新城的供应量为主。由于目前松江地区的房地产市场发展已经进入快速上升通道，目前九亭的房价在5000元/平方米，松江新城的房价为4500元/平方米左右，因此在其房价的快速增长的背景下今年松江的中标的楼面地价都比较高，九亭的土地成本为1600元左右，松江新城的楼面地价在1300元左右，从土地价格上反映出大家对松江的未来都有比较好的预期。
南汇
南汇今年的土地招投标的量并不是很多，中标量只有15万平方米，这对于庞大的南汇市场显然是杯水车薪，反观目前南汇的房地产市场其发展的势头已经显现，而从中标的土地成本来看，基本反映了当前市场的价格走势，目前周浦的房价已经高达4200元/平方米以上，惠南地区在3500元/平方米，芦潮港地区的房价为2500元左右。 这次中标的周浦的楼面地价为1500元/平方米，芦潮港为300元/平方米，从此价格上看，周浦地区的地价偏高，开发商对未来有较高的预期，房价上涨因素已经体现在地价之中，对于后市有一定的风险。
宝山
今年的土地招投标宝山的供应量仅次于浦东，屈居亚军，总量达127万平方米。从中标价格上看，其价格是全市范围内属于最平均的一个行政区域。由于宝山地区的房地产市场属于南高北低的局面，靠近市中心的宝山地区发展的比较成熟，房价相对全区处于高位，在4800－5800左右，个别地区更高，但从整个土地成本来看，中标价格还是比较理性的，基本集中在1500元左右。作为一城九镇的罗店，凭借良好的远景规划，土地价格一路飚升，普通公寓的楼面地价已经高达1400元/平方米左右，而低密度住宅用地土地成本更是高达3000元以上，地价明显偏高，势必影响后市房价。从土地供应量来看，宝山很可能成为楼市中的下一个闵行。
市中心区域（黄浦、杨浦、虹口、徐汇、普陀）
随着上海房地产市场不断向外，城市中心区域的土地供应将不断下降，五个行政区的总量加在一起只有30万平方米，这与城市外围行政区形成鲜明的对比，这充分体现了政府为扩大中低商品房，严格控制高档商品住宅的精神。并且在这些地块中还有相对部分的商业用地和综合用地，从而导致土地成本进一步上升，徐汇长桥的地块价格已经在3300元/平方米，虹口在楼面价格在3000元/平方米，随着未来中心城区的供应量不断萎缩，价格将逐步稳步上升，后市前景比较稳定。
崇明
崇明作为上海土地市场中最后一块处女地，从上海整个战略规划上看，其市场并没有被完全放开，本次推出的三幅土地也集中在崇明中心城桥镇上，目前崇明的房价应该是上海谷底，在2000元左右。而这次三幅土地的中标价格在200元，从未来崇明的发展来看，其市场前景比较乐观。
区域分布汇总
| 区域 |
土地中标地块幅数（幅） |
总供应量 |
所占比重 |
| 1－3号 |
4、5号 |
6号 |
7号 |
小计 |
| 浦东 |
2 |
7 |
2 |
―― |
11 |
1344717 |
16.08% |
| 闵行 |
3 |
4 |
1 |
―― |
8 |
229490 |
2.74% |
| 嘉定 |
2 |
4 |
―― |
―― |
6 |
578567 |
6.92% |
| 金山 |
―― |
1 |
3 |
8 |
12 |
1036219 |
12.39% |
| 青浦 |
2 |
3 |
|
4 |
9 |
955668.5 |
11.43% |
| 松江 |
1 |
4 |
3 |
―― |
8 |
1168588 |
13.97% |
| 南汇 |
1 |
2 |
1 |
―― |
4 |
152389 |
1.82% |
| 宝山 |
1 |
8 |
1 |
7 |
17 |
1275238.2 |
15.25% |
| 奉贤 |
5 |
1 |
|
9 |
15 |
807210 |
9.65% |
| 虹口 |
3 |
―― |
2 |
―― |
5 |
78054 |
0.93% |
| 杨浦 |
3 |
―― |
2 |
2 |
7 |
164373 |
1.97% |
| 徐汇 |
―― |
―― |
1 |
―― |
1 |
20833 |
0.25% |
| 普陀 |
1 |
―― |
2 |
―― |
3 |
168788 |
2.02% |
| 崇明 |
1 |
―― |
―― |
2 |
3 |
355068 |
4.25% |
| 黄浦/卢湾 |
2 |
―― |
―― |
―― |
2 |
26797 |
0.32% |
| 总计 |
27 |
34 |
18 |
32 |
111 |
8361999.7 |
100％ |
环线分布
| 环线分布 |
地块数 |
百分比 |
| 外环以外 |
86 |
77.5% |
| 中环以外、外环以内 |
4 |
3.6% |
| 中环以内、内环以外 |
16 |
14.4% |
| 内环以内 |
5 |
4.5% |
| 共计 |
111 |
100.0％ |
土地成本分析
| 楼面地价 |
供应量（平方米） |
所占比例（％） |
| 500元/平方米以下 |
1,694,205.70 |
25.26 |
| 500－1000元/平方米 |
1,369,385.80 |
20.42 |
| 1000－1500元/平方米 |
1,541,472.00 |
22.98 |
| 1500－2000元/平方米 |
956,065.50 |
14.26 |
| 2000-3000元/平方米 |
600,557.00 |
8.95 |
| 3000元/平方米以上 |
544,900.70 |
8.13 |
| 共计 |
6,706,586.70 |
100 |
开发规模分析
| 供应量（平方米） |
土地幅数（块） |
所占比例（％） |
| 5万以下 |
60 |
49.59 |
| 5－10万 |
31 |
25.62 |
| 10－15万 |
10 |
8.26 |
| 15－20万 |
7 |
5.79 |
| 20万以上 |
13 |
10.74 |
| 共计 |
121 |
100 |
|
