山雨欲来――政策调控下的上海房地产遭遇“十面埋伏”
――对当前房产政策取向的若干思考
近期上海房地产市场可谓是一波未平一波又起。在经历了03年上海楼市的火爆之后，04年在一片降温的呐喊声中，继续着它快速发展的步伐。不可置否，上海房地产市场的高速运行给这个城市的经济贡献了更多的GDP，但同时也在滋生更大的泡沫。当政府和各路专家还在为当前的经济形势到底是过冷还是过热争论不休之时，政策调控利剑的寒气已经逼向上海楼市。如果说上一轮房产增长是靠需求和体制释放拉动的，那么在后房产时代的今天，政策指引和掌控需求的理性释放将成为上海房产行业的关键词。
从政府层面看，不管是中央决策层还是上海地方政府，面对高涨的楼市表现出的左右为难，让房地产市场的发展变得扑朔迷离。从03年上半年121文件出台的一片哗然，随之国务院18号文件的对房地产业作为支柱产业的定性。从市领导在年初时曾宣布“投资上海房产绝对是高回报”到目前期房限转和房地产网上登记等一系列调控政策的推出，无不说明政府在房地产市场是否需要控制过热发展的决策上出现过摇摆。但从目前政策意图来看， 抑制房地产市场的非理性增长将是政府调控的方向和重点，“多管齐下”打压市场泡沫，促进市场回归理性将引导今年房地产市场的发展方向。
房地产市场的“T＋0”意味着期房可以在市场上随意买卖，而限制期房转让将有效地抑制市场投机需求，防止房价进一步虚高。从去年１２月“期房限转”的消息传出到今年３月底，上海商品住房预售价格增长率分别为２.０１％、１.３％、１.０％和１.６％，房价涨幅开始放缓。虽然期房限转只是对短期炒作形成限制，但其所产生的影响将会波及整个投资市场，想通过短期套利实现盈利 在未来上海楼市将举步维艰。
期房限转短期内对房价将有影响，一旦政策开始实施，二手房市场交易量将明显萎缩，在二手房需求仍保持旺盛的情况下，供给的减少，二手房价势必呈现一定的上涨，尤其是次新房的价格涨幅将较为明显。但随着短期炒作房价现象的基本杜绝，去年上市的大量楼盘陆续交房，二手房市场得到充足的补给，二手房价将逐步趋于理性，并且对于一手房价的过快增长起到较强的牵制作用。
依托高科技的信息化手段，上海所有取得预售或销售许可证的楼盘将全部“全透明”销售，实行网上看房，网上买房，网上登记。 网上备案系统开通后，购房者从信息弱势变为与开发商信息平等，完整准确的信息为购房者正确判断楼市走向提供了可靠的资料保障。此前，人为惜售、内部“订房”、炒房套利、一房多卖等现象都有望得到遏制。
自4月以来，针对房地产行业的各项金融政策接踵而来。央行再次提高存款准备率0.5个百分点，之后房地产开发固定资产投资项目资本金比例从原来的20％提高到35％，五一之前，银行在短时间内停止放贷。相关提息政策正在酝酿之中。从政府层面看，短短的一个月，各项金融调控政策呈现密集出台之势，可见，政府对于房地产行业的调控正从温和向严厉的方向转变。
由于房地产行业投资过快，2003 年，全国用于房地产开发的贷款增长了近5成，用
于个人住房消费的贷款增长了47．25％。过快的增长不仅对于行业发展产生诸多负面的影响， 而且，众所周知，亚洲金融危机就是由房地产泡沫的破灭所引发的。因此中央决策层以史为鉴，严厉控制房地产贷款，收紧货币供应，也是避免重蹈覆辙的必要手段。
提高房地产开发企业的资本金比例，可以将房地产业集中在银行的金融风险分散。据统计，银行信贷占到房地产开发资金的80%左右，金融风险较大。一旦房地产业出现问题，就会殃及国家金融安全。政府这样做是在强行分散商业银行在房贷方面的风险，减少银行系统投向房地产行业的资金量。今年一季度，上海房地产贷款增幅已经有所下降，全市个人住房贷款同比增长48％，但增幅较去年相比下降7个百分点。看来，今后这个增幅还将继续下降，并且下降的幅度会更大。
虽然最近出台的政策大多针对银行信贷业务，但政府真正想调控的却是房地产业。“项庄舞剑，意在沛公”，最近连环出击的政策组合拳目的是将过热的房产泡沫击退，逐步回归正常。
1. 目前房地产行业融资渠道单一已是业界共识，房地产企业对商业银行的依赖程度很大，金融风险也主要集中在房地产企业上。因此，今后将拓宽融资渠道，寻求融资的多元化发展。通过私募、信托或担保的形式将可能解决资金问题，其中信托基金将成为今后房地产企业的主要资金融资模式。
2.信贷收紧，提高了房地产企业入市的门槛，可能导致部分房地产企业的资金链断裂，市场面临重新洗牌。一些大的公司利用资金上的优势，形成赢家通吃的局面。而一些资金规模较小的企业，由于没有足够的资金作为竞争筹码，只能淡然出局。因此，在激烈的竞争环境下，未来房产企业将摒弃战国纷争的小规模开发模式，逐步形成规模化、品质化，专业化的运作模式。
3.房产供应和需求均将受到控制，影响房价走势。由于资金上的限制，房地产企业进行土地储备和房地产开发将无法继续“以小博大”的游戏规则，从而势必收缩项目开发数量，形成市场供应量的减少。同时，由于政府已经意识到个人住房贷款的潜在风险，加息等限制性调控政策的呼之欲出，将抑制投资性购房的需求，但对自住性需求影响不大。未来房地产价格受供求结构的变化将变得更加扑朔迷离。
降低中低价房预售标准的政策正在紧锣密鼓酝酿中。按照降低后的标准，中低价房到达00线或总投资的25%即可对外销售，即楼盘还在图纸阶段就可以销售，这将直接增加中低价房供应量，原先年末才能销售的楼盘将大量提前供应，使市场供应关系发生改变。中低价房由于供应量的大幅提升，加上每年300万平方米的配套商品房投放市场，中低价房的价格走势将影响今年整体房价的走势。由于政府去年有意识的加大中低价房土地的投放量，使失去了中低价位房价有力支撑的中高价房价格上涨有所放缓，虽然市中心供应稀少的高价房受影响相对较少，但上海楼市均价则因中低价房的集中上市而稀释，去年一年内房价上涨24％以上的现象将一去不复返。
在后房产时代，政策调控下的房地产市场理性与非理性因素在进行无形的较量，规范和不规范的行为在逐步的抗衡，政府和企业之间的博弈日趋激烈，市场供求结构不断趋于合理，平均房价将面临重心下移。在诸多政策因素的刺激下，申城楼市在繁荣中等待新的繁荣。 |
